מהו משקלו של חוזה השכירות, המתיר שימוש בדירה לצורכי מגורים בלבד?

מאת: רו”ח דורית גבאי

מבוא

בפסק הדין בעניין קרן עמית נ’ מנהל מס שבח מקרקעין מחוז מרכז (1), קבע בית המשפט המחוזי, כי דירה הצמודה למקום העבודה, ששימשה לצורכי מנוחה ושלא התקיימו בה המאפיינים המרכזיים של דירת מגורים, כגון שינה, בישול וקבלת אורחים, אינה “דירת מגורים”, אף שבחוזה ההשכרה הותנה כי תשמש למגורים בלבד, שכן המבחן הוא השימוש בפועל.

עובדות

1. מדובר בדירה בת 2 חדרים, הול, מטבח ושירותים בבני ברק.
2. בבניין סמוך קיים סלון פאות בבעלות השוכרת, שגובל בקיר מפריד עם הדירה נשוא הערר.
3. בין השנים 2005-1999, הושכרה הדירה על ידי עמית לשוכרת.
4. השוכרת פתחה דלת בין סלון הפאות לדירה שנשכרה על ידה, והעמידה בה שתי מכונות תפירה לשימוש העסק בעת הצורך.
5. בחודש 4/2005, מכר עמית את הדירה לצד ג’.
6. אף שבארבע שנים שקדמו למכירה, לא מכר עמית דירה בפטור, מנהל מס שבח מקרקעין חייב את עמית במס שבח, מכיוון שהדירה אינה “דירת מגורים מזכה”.

גדר המחלוקת העיקרי

המחלוקת בין בעלי הדין נסובה סביב השאלה: האם הדירה מהווה דירת מגורים מזכה, כטענת עמית, או האם הדירה הייתה חלק מן העסק, ומעמדה כדירת מגורים מזכה לעניין מס שבח נשלל בשל כך?

עמית טען כי בארבע השנים שקדמו למכירת הדירה, שימשה הדירה את השוכרת בעיקרה למנוחה, בקרבת מקום לסלון הפאות שבו שהתה השוכרת שעות רבות. העמדת שתי מכונות תפירה שתופסות שטח מועט ביחס לשטח הדירה בכללותה (64 מר), אין בה כדי להוציא את הדירה מהגדרת דירת מגורים. המבחנים להגדרת דירת מגורים הם מבחן שטח הדירה המיועד והמשמש למגורים, ומבחן העיקר והטפל בהתייחס לשימוש בדירה. עיקר שטח הדירה ועיקר השימוש בה היו למגורים.

עמית הוסיף וטען כי חוזה השכירות בין עמית ובין השוכרת, קובע כי השימוש שייעשה  בדירה הוא אך ורק למטרת מגורים.

מנגד, טען מנהל מס שבח כי נטל ההוכחה לכך שהדירה היא דירת מגורים, מוטל על כתפי עמית, ונטל זה לא הורם על ידיו. שימוש השוכרת בדירה לצורכי מנוחה בעת העבודה אינו מכניס את הדירה להגדרת דירת מגורים, הכוללת בחובה מרכיבים שלא באו לידי ביטוי בדירה, ביניהם שינה, בישול וקבלת אורחים. נוסף על כך, בעלה לשעבר של השוכרת הציג את הדירה כדירה המשמשת את העסק, ועמית נמנע מלזמנו למתן עדות ולחקירה נגדית.

עוד הוסיף מנהל מס שבח, כי הסעיף בחוזה המתיר שימוש בדירה למגורים בלבד, איננו רלוונטי, שכן המבחן הוא השימוש בפועל ולא השימוש החוזי המותר.

כמו כן, השוכרת במסגרת הדוחות השנתיים למס הכנסה, ניכתה את דמי שכירות הדירה מסך הכנסתה, עובדה המלמדת כי שכירות הדירה הייתה חלק מן העסק.

פסק הדין

אי ידיעת בעל הדירה כי תנאי החוזה בדבר השימוש בדירה אך ורק למגורים הופר, איננה מעלה או מורידה, שכן הבחינה היא של המהות הכלכלית של העִסקה. התנאי החוזי בלבד איננו מספק על מנת להחיל על הדירה את ההגדרה המשפטית של דירת מגורים לצורך דיני המס. המבחן הוא השימוש בפועל.

המוכר לא עמד בנטל ההוכחה בדבר היות הדירה דירת מגורים:

• פתיחת פתח המחבר באופן ישיר בין בית המסחר לדירה, מהווה ראיה לכך כי הדירה שימשה את בית המסחר.
• אף מדברי השוכרת בעדותה, עולה כי הדירה שימשה גם לייצור ותיקון פאות כחלק מבית המסחר הסמוך.
• עמית לא העיד את בעלה לשעבר של השוכרת ביחס לדבריו כי הדירה שימשה באופן ישיר את בית המסחר. דבריו עומדים בסתירה מוחלטת לטיעוני השוכרת, ושומטים את הבסיס לטיעוניו.
• הדיווח במסגרת הדוח השנתי לרשויות המס, כלל בתוכו ניכוי הוצאות שכירות הדירה כחלק מבית המסחר.

בית המשפט קיבל את עמדת מנהל מס שבח בדבר הגדרת דירת מגורים, שצריכה לכלול באופן רציף מגוון שימושים ביתיים, ולא רק מנוחה במהלך היום.

בית המשפט קבע כי הדירה נועדה בעיקרה לשמש לתמיכה ולתוספת בתפקוד בית המסחר ולא כדירת מגורים.