מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

בעניין אחמד חוסין בויראת נ’ מנהל מס שבח (1), בית המשפט המחוזי קיבל את הערר, בהגיעו למסקנה כי העובדה שחלפו מספר ימים מביצוע העסקה ועד לביטולה בהסכמת הצדדים לחוזה, והושבו דמי הקדימה ששילם הקונה למוכר, מצביעה על ביטול העסקה. בית המשפט קיבל את הטענה כי הסכם המכר הראשון בוטל, וקבע כי לא היה כאן מכר חוזר.

עובדות

1. ביום 12.5.1997, נכרת חוזה מכר אחמד חוסין (המוכר) לבין בויראת (הקונה), שהוא בן דודו, למכירת 2650 חלקים מתוך 21895 חלקים מחלקה 24 בגוש 12165 מאדמות הכפר ערערה, תמורת 135,000 דולרים, שערכם בשקלים לתאריך זה היה 495,000 שקלים.
2. לטענת המוכר, בוטל הסכם זה והושמד על ידם, כדי שלא יגיע לשום מוסד, וזאת כ-8 ימים לאחר כריתתו.
3. ביום 22.3.1998, נמכרו המקרקעין לקונים אחרים במחיר של 26,490 שקלים. הקונים האחרים בעסקה זו הם בניו של הקונה בעסקה משנת 1997.
4. באותו יום, ייפה המוכר ביפויי כוח נוטריוני את כוחו של בן דודו, הקונה, אביהם של הקונים בהסכם, כבא כוחו, למכור ולהעביר ולרשום בלשכת רישום המקרקעין את המקרקעין על שם הקונים בחלקים שווים.
5. המנהל לא קיבל את השווי המוסכם בחוזה מיום 22.3.1998, ואמד את שווי המקרקעין לסך 130,000 דולר. על קביעתו זו לא הוגשה השגה, ושולמו המיסים החלים.
6. בתחילת שנת 2006, הגיע לידי המנהל הסכם המכר מיום 12.5.1997. לאור מידע זה ובהיות המנהל סבור שהצדדים להסכם חייבים בתשלום מס, נדרשו הצדדים להמציא למנהל, בהתאם לסעיף 82 לחוק, הצהרה מתאימה. ומשלא נענו, קיבל המנהל את השווי החוזי כשוויה של הזכות במקרקעין שנמכרה על פי ההסכם מיום 12.5.1997 בסך 532,440 שקלים לתאריך השומה.    
7. ביום 10.2.2006, נכרת בין המוכר לקונה הסכם לביטול הסכם המכר מיום 12.5.1997. בהסכם זה צוין כי בתאריך 20.05.1997, קרי, 8 ימים אחר כריתת ההסכם, הסכימו הצדדים לבטל את ההסכם משנת 1997, וכי הוחזר לקונה הסכום של 35,000 דולרים ששילם על חשבון התמורה. מהסכם הביטול עולה, כי עילות הביטול הן שהקונה בירר לאחר כריתת החוזה כי המחיר החוזי עבור המקרקעין הוא מוגזם, והיות שבחלקם הצפוני עובר כביש וממוקם ואדי המהווים חלק מהם, הוסיף כי בירורו העלה שלא ניתן להכשיר בקלות את המקרקעין לבנייה.
8. ביום 16.3.2006, קיבל המנהל את הסכם הביטול של חוזה המכר משנת 1997, במצורף למכתבו של המוכר המודיע למנהל על ביטולו של החוזה.
9. המנהל הכיר בביטול, אך קבע קיום מכר חוזר.
10. המוכר והקונה מבקשים לבטל את החלטת המנהל הדוחה את בקשתם לביטול הסכם המכר משנת 1997. לטענתם, הקונה לא קיבל חזקה במקרקעין, וכשרכש את הנכס, לא ידע מהו מחיר השוק, וכשהתברר לו שהמחיר החוזי מוגזם, הגיעו להסכם לביטול המכר. המנהל, כאמור, דחה את הבקשה לביטול החוזה, וסייג את העסקה כמכר חוזר.

גדר המחלוקת העיקרי

האם השבת המקרקעין מהווה הסכם חדש או ביטול ההסכם הראשון משנת 1997? המנהל טען כי לא הוגש לו תצהיר על ביטול עסקת המכר בטופס שנקבע על ידו כדרוש לביצוע החוק על פי סעיף 112 לחוק. בטופס זה, על המוכר להצהיר, בין היתר, שלא ימכור את הנכס לצד שלישי, שיש לו יחסים מיוחדים עם הרוכש שעימו מתבטל ההסכם הנוכחי, דבר שלא התקיים בענייננו.

פסק הדין

אין ספק כי כריתת הסכם המכר הראשון בשנת 1997 מהווה מכירה של זכות במקרקעין החייבת במס לפי החוק, ואין צורך שהקונה יתפוס את החזקה במקרקעין שקנה. לכן, אין נפקות לטענה שמיום חתימת ההסכם לא עשה הקונה פעולה כלשהי במקרקעין.

בית המשפט קיבל את הטענה, כי הביטול בהסכמה בין הצדדים להסכם נעשה מספר ימים לאחר כריתת הסכם המכר, דהיינו, בשלב מוקדם לאחר תשלום המקדמה למוכר שהושבה לקונה.

אך המוכר והקונה לא הצהירו על עריכת העסקה הראשונה בשנת 1997 במועד הקבוע בחוק, אלא ביקשו להעלימה מידיעת הרשות. הודעת הביטול נמסרה למנהל, לאחר שעובדת עריכת העסקה הזו נודעה למנהל שנקט בפעולות הנדרשות בשנת 2006, כ-9 שנים לאחר תאריך הביטול.

בית המשפט לא קיבל את נימוקי הביטול שפורטו בהסכם הביטול ובעדות שהובאו בפניו, וקבע כי הביטול נעשה רק במגמה להכשיר את הדרך למכירת המקרקעין לילדיו של הקונה, שמונה כמיופה כוחו של המוכר לצורך מכירה זו על פי ההסכם משנת 1998, ולבטל את החיוב במס החל על עסקת המכר משנת 1997.

העברת המקרקעין ישירות מהמוכר לילדי הקונה חוסכת את מיסוי העסקה הראשונית.

מטרת חוק מיסוי מקרקעין היא מיסוי פעולות כלכליות שמהותן מכירת זכות במקרקעין.

לצורך ביטול החיוב במס, לא די בהסכמת הצדדים להסכם המכר, אלא עליהם לשכנע את המנהל בדבר החזרת הגלגל אחורנית בביטול המכירה.

בית המשפט העליון קבע (2) מבחן להבחנה בין מכר חוזר לבין ביטול. לפי מבחן זה, קיים מכר חוזר כאשר העסקה נשוא הביטול היכתה שורשים במציאות והפכה למעשה שלא ניתן לתלוש ולעקור אותו מקרקע המציאות ולבטלו כאילו לא היה. בין הנסיבות, שוקלים גם את משך הזמן שחלף בין מועד העסקה לבין מועד השבת הנכס.

בית המשפט הגיע למסקנה, כי העובדה שחלפו מספר ימים מביצוע העסקה ועד לביטולה בהסכמת הצדדים לחוזה, ושהושבו דמי הקדימה ששילם הקונה למוכר, מצביעה על  ביטול העסקה. אין לומר שבמשך 8 ימים מביצוע העסקה היא נקלטה בקרקע המציאות במידה שלא ניתן לעקרה מקרקע המציאות. מה גם שמטרת הביטול, קרי, הקנייה הישירה מהמוכר, היא סבירה ולגיטימית וחוסכת מיסוי כפול.

מטרת הטופס שקבע המנהל לעסקת הביטול, ככל הטפסים האחרים, היא לייעל את עבודת הרשות ואת טיפולה בתשלומים. המנהל לא התקשה ולא טעה בנקיטת עמדתו על סמך החומר שהיה בפניו, בשל מחדל הצדדים מהגשת טופס תצהיר ביטול. בית המשפט קבע, כי טענות המוכר והקונה לעניין הביטול, מועדו והשבת דמי הקדימה, הן ברורות ולא נסתרו בעדות המנהל.

יש בנסיבות שבפנינו להעדיף את המהות שהוכחה, על הצורה שנקבעה בטופס, ולכן המסקנה המתבקשת היא שיש לראות את הסכם המכר מיום 12.5.1997 כמבוטל, ולכן נקבע כי לא היה כאן מכר חוזר.

עמדת המחברת

בית המשפט הסתמך בקביעתו על הלכת זמר, שבה גם הייתה עסקה בין קרובים, אולם בשונה מהמקרה הנדון, בזמר נקבע בעליון כי האירוע של בקשת הביטול משמעותו מכר חוזר.

אני מתקשה להבין מדוע בחר המנהל לא לאשר את הבקשה.

ניתן ביום 13.8.2009.

הערות שוליים:

1. ו”ע 9041/08 אחמד חסין בויראת נ’ מנהל מס שבח חדרה.
2. ע”א 304/85 מנהל מס שבח נ’ זמר פסד מא 4

נכתב ביום 31.12.2019

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי

#1256