“יום המכירה” והשפעתו במכירת דירת מגורים בבניין שעובר תמ”א 38

תמלול מפגש מייצגים שלישי מעשי מספר 9 מיום 30.06.2020

מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

הנושא שאני בחרתי היום לדבר, זה איזשהו חלק מתוך מכלול של נושאים בהקשר לתמ”א 38 – הריסה. בעצם, מה המצב בדברים כאשר אדם חתם עם כל הדיירים על תמ”א – לצורך העניין 2013, 2014, ותמ”א  הריסה ולוקח את העסקה המותנית מספר תנאים מתלים, ובדרך כלל בחוזה תמ”א יש פרק שלם לתנאים המתלים – זה ממש פרק מיוחד. בין השאר, זה הוצאת היתר, בין השאר, זה השגת ליווי בנקאי, בין השאר, זה הכרזת דיירים על כל מיני מחויבויות לבנקים – שורה שלמה של תנאים מתלים שבעצם אם הם לא מתקיימים, התמ”א לא תצא לדרך.

ועולה השאלה:

מה קורה בפרק הזמן הזה, מאז שנחתם הסכם התמ”א עד ליום שהתנאים המתלים מתקיימים, ומה קורה ומה הבעיות שיכולות להיווצר אם אין סנכרון בין עורך הדין של הדיירים לעורך הדין של היזם?

מבחינת חוק מיסוי מקרקעין, ברגע שהתמלאו כל התנאים המתלים, אוקיי, כל התנאים המתלים התקיימו – יש היתר ויש את הליווי הפיננסי וכן הלאה וכן הלאה – ברגע שלפי החוק, מהו יום המכירה לפי פרק 55? מהו יום המכירה בתמ”א הריסה? כלומר, תמ”א שכל תכנית המתאר הארצית של הבניין נהרס? יום המכירה בסעיף 49לב1: “על אף האמור בחוק זה, הייתה המכירה של הזכות הנמכרת לפי סעיפים 49לג או לפי סעיף 49לג1” – זה שתי האופציות של התמ”א – “לפי העניין, מותנית בתנאי מתלה” – שזה מה שדיברתי כרגע – “או מכירה של זכות בירושת זכות מקרקעין בפרק זה: האופציה”, שזה אפשרות של אדם לקבל זכות להיכנס לתמ”א אם אדם מחזיק אצלו אופציה –  “יהיה יום המכירה המוקדם מבין אלה, ובלבד שנמסרה הודעה למנהל כאמור בסעיף 49לב2, שזה בעצם הודעת התמ”א תוך 30 יום.

יש פה שתי אפשרויות:

“1 – המועד שבו התקיים התנאי או שבו מומשה האופציה לפי העניין, או

2  – המועד שבו הוחל במתן שירותי הבניין לפי תוכנית החיזוק, או המועד שבו החלה הבנייה לפי תוכנית החיזוק בדרך של הריסה, לפי העניין”.

זה תיקון מספר 74 שעבר ב- 2012, ובתוקף מ- 2013, ובעצם אנחנו יודעים שיום המכירה – כל זמן שאין היתר, כל זמן שהתנאים המתלים לא מתקיימים, אנחנו לא מכרנו –  זה מה שזה אומר – לא מכרנו. לכן יש מצב מה קורה כשאני מוכר דירה לפני “לא מכרנו” – כלומר, אני עדיין לא נפרדתי מהזכויות, למצב שאני נכנסתי כבר ליום המכירה. כלומר, נמכרו הזכויות, היזם צריך לדווח על אירוע המס הזה, ואז אני מוכר דירה. יש הבדל בין אם אני מוכר דירה לפני כן לבין אם אני מוכר דירה אחרי כן. הדגש שלי כרגע הוא על מצב שקורה שבעצם התנאים המתלים לא התקיימו בשלמותם, ולעתים יזם, ברגע שהוא השיג את ההיתר, שזה באמת הישג מאוד חשוב, ואתו הוא גם הולך לבנקים וזה עוזר לו מאוד וכן הלאה, אבל לא התקיימו כל התנאים המתלים. ומה קורה אם בכל זאת היזם הלך והגיש הודעת עסקה של התמ”א, ובשעה שעורך דין הדיירים בכלל לא יודע על זה?

זאת אומרת, קודם כול אם אנחנו מייצגים את אלה או את אלה – או את היזם או את הדיירים – לדעת שאנחנו צריכים ליידע, אוקיי. ואחת לכמה זמן, יש להוציא איזושהי הודעה לעורך דין דיירים, שלא התקיימו התנאים המתלים. למה הוא צריך את זה? כדי שכשהוא בא לעשות עסקה ולמכור דירת מגורים במהלך הדרך, שהוא ידע איפה הוא נמצא – האם הוא נמצא לפני ‘מכרתי’ או אחרי ‘מכרתי’. כי אם אני לפני ‘מכרתי את הזכויות’, אני מוכרת דירת מגורים עם ציפיות לתמ”א וזכויות בנייה נוספות, ואני נכנס ל- 49ז’. כל אחד לפי מצבה של הדירה וכפל השווי והעודף בעצם ממוסה לפי 48א(ב3). אבל אם אני מכרתי ואני לא יודע שאני כבר מכרתי, אז אני בבעיה, כי אם אני מכרתי ואני יודע ואני בכל זאת עושה עסקה, אני מוכר זכות לקבל זכות, אני לא מוכר דירת מגורים, כי אני כבר נפרדתי מהזכויות שלי לפי מתכונת התמ”א, וכבר אין לי את כל הזכויות, ואני בעצם מוכר זכות לקבל זכות. זאת אומרת, אני אמור לקבל דירה חדשה שתהיה שווה אולי 3,500,000 ש”ח, ואני אמור לקבל את שירותי הבנייה בגינהּ, אבל זה ברור שלא מכרתי דירת מגורים מזכה, ואני לא יכול להיכנס לא לפרק פטורים, לא ללינאריות, לא לשום קונסטלציה אחרת. ולכן חשוב מאוד לדעת האם מכרתי או לא מכרתי.

עורך דין שמייצג בן אדם בבניין של תמ”א, חייב לפשפש ולחטט ולהשיג את עורך הדין של היזם, ואם הוא לא עורך הדין של הדיירים, ליצור קשר עם עורך הדין של הדיירים ולברר האם מכרתי או לא מכרתי. כל זמן שלא מכרתי ויש על זה אישור, האחריות של עורך הדין מצומצמת למצב של ניתוח העסקה. אם לא מכרתי, אני מוכר דירת מגורים עם זכויות בנייה נוספות – לנתח את החלק שמיוחס לדירה, את החלק שמיוחס לציפיות לזכויות הנוספות – זה ממוסה לפי לינארי או פטור, זה ממוסה לפי קרקע עם כל מה שזה אומר. אבל אם מכרתי ואני יודע על זה, אני צריך לדעת שאני נכנס לטיול של מס שבח ארוך – מס שבח רציני.

זה מאוד חשוב היה לי להגיד לכם, כי אנחנו נתקלנו בכמה מקרים שלא היה סנכרון. עורך דין הדיירים לא ידע שחל כבר אירוע מס – כבר נמכרו הזכויות. הוא מכר את הזכויות, ובעצם מתחיל טיול ארוך לצמצם את הנזק בכלים הקיימים.

דבר נוסף חשוב לדעת: שאם יש מבוגרים בתוך הפרויקטים בבניינים האלה של התמ”א – זאת אומרת, אני רוצה להגיד ‘מבוגרים’, אני לא רוצה להגיד ‘על ערש דווי’ – זה כמובן בעייתי מאוד כלפי היורשים, כי ברגע שהם נכנסים לתמ”א, ושוב פעם, בשני המצבים – האם מכרו או לא מכרו, וקורה להם משהו, אז זה תלוי מה הם השאירו ביום הפטירה. כי אם נפטרו אחרי ‘מכרתי’ – אחרי זה שיש לי יום מכירה, אז זה ברור שהם הורישו זכות לקבל זכות, הם לא הורישו דירת מגורים, שנכנסת נגיד לפרק 49ב(5), שזה מקנה את הפטור הספציפי בנעלי המוריש, עם כל התנאים שנכללים שמה.

ואם הם נפטרו לפני ‘מכרתי’, אז בעצם הם ירשו דירת מגורים עם זכויות בנייה נוספות, וזה לא פוגע במעמד של החלק של הדירה לקבל את הפטור.

קריאה למחוקקים:

לכן שימו לב. אני בכלל חושבת שאנחנו צריכים לפנות במסגרת הפורום – מישהו גם רוצה לעזור לי מהקבוצה פה, אני מאוד אשמח לנסח הצעת חוק שבעצם לא פוגעת בזכות היורשים לקבל את הפטור של סעיף 49ב(5) בכל אחד מהמצבים. אחרת, יורשים או אנשים מבוגרים לא יחתמו וזה יעשה בעיות. זאת אומרת, אנחנו צריכים ליצור פרשנות מקלה, אם לא רוצים תיקון חוק – הוראת ביצוע שאומרת שבכל אחד מהמצבים האלה, היורשים בעצם יורשים גם אם מכרו לפני ‘מכרתי’, אז אין בעיה, אבל אם מכרו אחרי, יש פה קושי שאנשים יחתמו וישתתפו כולם בעניין הזה.

אז אם יש כאן מישהו בפורום שרוצה לעזור בניסוח מכתב, שאני אחתום עליו מטעם הפורום ואני כמובן אציין את שמו כמי שעזר לי בכך, אני אשמח מאוד לשלוח לו מייל. אני אשים אותו בצ’אט.

תמלול הרצאה בתוכנית שלישי מעשי, 30.06.2020

נכתב בגרסת מאמר ביום 22.09.2022

#1125

ב.א.