מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

נטל ההוכחה של שווי המכירה בעסקת קומבינציה מונח על כתפי העורר. בית המשפט קבע, שהראיות שהביא העורר מקימות ספק ואינן תומכות בתמורה שנקב, ומאידך, הראיות שהציג המשיב ביחס לעלויות הבנייה, המבוססות על חוזי הזמנת בנייה עליהם חתמה החברה של עסקת הקומבינציה ביחס למגרשים סמוכים באותו מתחם, תומכות בשווי שנקבע על ידי המשיב.

בית המשפט דחה את טענת העורר בדבר היוון התמורה במקרה זה, שכן עולה כי הצדדים צפו, כי תוך תקופה בת 36-24 חודשים תימסרנה הדירות למוכר. זוהי תקופה מקובלת בעסקאות קומבינציה, שבהן מגולם אלמנט של דחייה מסוימת בקבלת התמורה, המובא בחשבון ביום חתימת ההסכם.

העובדות

1. ביום 31.12.2002, נחתם הסכם קומבינציה בין העורר לבין החברה הקבלנית.
2. במסגרת ההסכם, מכר העורר 60% מן הזכויות במקרקעין שבבעלותו, בתמורה לרכישת יחידות דיור על 40% מן הזכויות במקרקעין שנותרו בבעלותו.
3. ההסכם כלל התניה מפורשת, לפיה במידה ולא ישתכלל הסכם בין החברה לבין יתר בעלי הזכויות במושע במקרקעין, בתוך 30 יום ממועד חתימת ההסכם, תפעל החברה להגשת תביעה לפירוק שיתוף, על מנת לאפשר את רכישת החלקים במקרקעין של בעלי הזכויות שלא הצטרפו להסכם הקומבינציה.
4. בהחלטתו מיום 10.3.2003, קבע המשיב את שווי המכירה לסך של כ-676,000 ₪, בהתבסס על שווי שירותי בנייה בסך של 850 דולר למ”ר.
5. ביום 25.4.2004, תיקן המשיב את שווי המכירה של העורר לסך של כ-636,000 ₪ למועד המכירה, לפי שווי שירותי בנייה של 800 דולר למ”ר.

המחלוקות

מהו שווי עלות שירותי הבנייה שיש לקחת בחשבון לשם קביעת שווי המכירה של המקרקעין בעסקת קומבינציה?

האם יש להוון את עלות שירותי הבנייה ליום המכירה, בהתחשב בכך שבמשך תקופה ארוכה (כ-4 שנים) לא ניתן היה לממש את ההסכם, וכתוצאה מכך, התמורה כפי שסוכמה בהסכם הקומבינציה, מתקבלת בידי המוכר זמן רב לאחר יום המכירה, הוא יום החתימה על ההסכם?

פסק הדין

נטל ההוכחה של שווי המכירה בעסקת קומבינציה מונח על כתפי העורר.

בית המשפט מתבסס על פסק הדין בעניין יעקב מנסורי נ’ מנהל מס שבח (1), וכן על פסק הדין בעניין ניסים ניניו נ’ מנהל מס שבח מקרקעין (2).

בית המשפט דחה את חוות הדעת ואת עדותה של השמאית מטעם העורר, הן בשל כך שהחוזים שהיוו את הבסיס לחוות דעתה לא הוצגו ולא פורטו בפני בית המשפט על מנת שניתן יהיה לבדוק ולאמת את שווי שירותי הבנייה ואת מידת התאמתם למקרה, והן בשל סתירות בין חוות דעתה של השמאית לבין עדותה.

בית המשפט הטיל ספק במידת המהימנות והרצינות שניתן לייחס לעדות השמאית או לחוות דעתה.

עוד קבע בית המשפט, כי התגלה חוסר סבירות של נתוני ההערכה בחוות הדעת של השמאית, כאשר למשל היא לא הפרידה בין שווי בנייה רגילה לבין חלק מן השטח שבו עלות הבנייה גבוהה יותר, וקבעה שווי עלות בנייה אחיד לכל הדירה.

בית המשפט גם דחה עסקת השוואה שהביאה השמאית מטעם העורר כאינדיקציה לעלות הבנייה בעסקה הנדונה, וזאת בעיקר בשל כך שבאותה עסקת השוואה, נערך הסכם הקומבינציה בשעה שהמקרקעין היו עדיין קרקע חקלאית, ולכן שם הצדדים העריכו כי תהיה דחייה בקבלת שירותי הבנייה. לעומת זאת, במקרה דנן, המקרקעין הנדונים נכללים בתב”ע שכבר התירה בנייה רוויה עוד טרם עסקת הקומבינציה.

בית המשפט קבע, שהראיות שהביא העורר מקימות ספק ואינן תומכות בתמורה שנקב, וזאת בעיקר נוכח היעדר אסמכתאות עליהן מבוססת ההערכה שבחוות דעתה של השמאית מטעמו, כמו גם נוכח סתירות וחוסר בהירות העולים ממסקנות חוות הדעת. מאידך, הראיות שהציג המשיב ביחס לעלויות הבנייה, המבוססות על חוזי הזמנת בנייה שעליהם חתמה החברה של עסקת הקומבינציה ביחס למגרשים סמוכים באותו מתחם, תומכות בשווי ש נקבע על ידי המשיב, קרי שווי שירותי הבנייה בסך 800 דולר למ”ר.

באשר לשאלת היוון עלויות הבנייה, סמך בית המשפט את ידיו על פסק הדין בעניין המכון הגיאופיסי לישראל נ’ מנהל מיסוי מקרקעין מרכז (3) ואבחן אותו מן המקרה שלפנינו.

בקביעת שווי המכירה בעסקת קומבינציה, יש לקחת בחשבון לעניין “היוון התמורה” או הפחתה בגין דחייה, ראשית את ציפיות הצדדים בעת חתימת ההסכם, כפי שאלו באות לידי ביטוי בהסכם. במקרה דנן, כך נראה מגוף ההסכם, הצדדים לא ציפו לדחייה מעבר לתקופה מקובלת של ביצוע עסקת קומבינציה, שמעצם טבעה מגלמת אלמנט של דחייה מסוימת בקבלת התמורה, המובאת בחשבון ביום חתימת ההסכם.

המבחן השני לשם סיווג חלק מן התמורה כמרכיב מימון, הוא מהותיות מרכיב המימון בעסקת המכר.

לפיכך, לא מצא לנכון בית המשפט להוון את התמורה במקרה זה, שכן בחינת קיומה של עסקת מימון לצד עסקה במקרקעין, תלויה בכוונת הצדדים, בין במפורש ובין במשתמע, למרכיב במימון הגלום בעסקה ובציפיותיהם ל”תקופת האשראי”.

בענייננו, עולה כי הצדדים ציפו, כך עולה מגוף ההסכם, כי תוך תקופה בת 36-24 חודשים תימסרנה הדירות למוכר. זוהי תקופה מקובלת בעסקאות קומבינציה, ומעצם טבען, מגולם בהן אלמנט של דחייה מסוימת בקבלת התמורה, המובא בחשבון ביום חתימת ההסכם, תמורה שאיננה במזומן כי אם בקבלת שירותי בנייה.

הצדדים לא גילו את דעתם, שעסקת הקומבינציה כוללת גם עסקת מימון, שכן בעסקת קומבינציה שאין בה העברת מזומן, אין לדבר על עסקת מימון שעסקינן בהחלפת נכס בנכס (מקרקעין בתמורה ליחידות דיור), ומעצם טיבה של עסקת קומבינציה בתנאים רגילים, לא גלום מרכיב מימון, כמו שלא כלול בה מרכיב של התייקרויות עתידיות בתשומות הבנייה וכיוצא בזה.

יתר על כן, העורר בענייננו לא הוכיח כי דיווח לצורכי מס הכנסה, על הכנסות מימון כנגד הקטנת התמורה לעניין חוק מיסוי מקרקעין.

הערות שוליים:

1. עמש 1131/97 יעקב מנסורי ואח נ’ מנהל מס שבח מיסים טז 5
2. עמש 1287/93 ניסים ניניו נ’ מנהל מס שבח מקרקעין מיסים ח4
3. וע 1289/01 המכון הגיאופיסי לישראל נ’ מנהל מיסוי מקרקעין מרכז מיסים 3 יוני 2006

נכתב ביום 22.9.2016

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי

#660