הוצאות ששולמו בפועל על ידי הקונה, אך קוזזו מתשלומי התמורה למוכר, מותרות בניכוי מהשבח
מאת: דורית גבאי, רו”ח
מבוא
בפסק דין של ועדת הערר בנצרת, הנרי הייליג ואחרים נגד מדינת ישראל – רשות המיסים (1), נקבע כי תשלומים אשר שולמו על ידי הקונים, וקוזזו על ידם מהתמורה ששולמה למוכרים, יותרו בניכוי על ידי המוכרים, כאילו שילמו אותם המוכרים עצמם.
העובדות
- בני משפחת הייליג מכרו קרקע בעפולה תמורת 919,700 ש”ח ו-300,000 דולר.
- בדיווח למס שבח, ביקשו המוכרים לנכות הוצאות אשר שולמו בפועל על ידי הקונים. מנהל מיסוי מקרקעין דחה את הבקשה, ועל כך הוגש ערר זה.
גדר המחלוקת
- בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית: האם יותרו בניכוי מהשבח, הוצאות ששולמו על ידי הקונים במקום על ידי המוכרים?
העוררים טוענים
- בהתאם להסכם המכר, היה על המוכרים לשאת בתשלום לאפוטרופוס הכללי, וכן בדמי פינוי למושב בלפוריה, עד לסך של 250,000 ש”ח. סוכם בין הצדדים, שהקונים יממנו את תשלומי הביניים בתיק. תשלומים אלו קוזזו מהתמורה שהיה על הקונים להעביר למוכרים על פי הסכם המכר, והוגשה בקשה לתיקון שומות בהתאם.
מנגד, טענות המשיבה
- מהקבלה עולה, כי הסך של 365,800 ש”ח אשר שולם כשכר ניהול לאפוטרופוס הכללי, לא שולם על ידי המוכרים, ועל כן לא ניתן לנכות הוצאה זו לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין.
- דמי ניהול המשולמים לאפוטרופוס הכללי, הם בגדר דמי תיווך, וניתן לנכות דמי תיווך רק אם שולמו על ידי המוכר. התרת ניכוי דמי ניהול המשולמים לאפוטרופוס הכללי, אף שהמוכרים לא נשאו בהוצאה זו, חותרת תחת תכלית חוק מיסוי מקרקעין – מיסוי הרווח האמתי אשר צמח לנישום.
ההכרעה
- סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי: “הוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה” יותרו בניכוי מהשבח, החל על מוכר הזכות. העיקרון של גביית מס אמת, העומד בבסיס דיני המס, מחייב להתחקות אחר התוכן הכלכלי האמתי שהפיק המוכר בשל עליית ערך המקרקעין (2). לאור העיקרון האמור, יש לבחון מי נשא, הלכה למעשה, בעלויות שמבוקשות בניכוי. זאת, להבדיל מהשאלה מי ביצע את התשלום בפועל, שאלה שאין לגביה מחלוקת.
- בהסכם המכר, נקבע כי על המוכרים לשאת בתשלום לאפוטרופוס הכללי. בנספח להסכם, נקבע כי המוכרים יישאו בכל תשלום אפשרי בגין פולש לנכס, עד לסכום של 250,000 ש”ח, והרוכש התחייב לשלם כל תשלום נוסף כתנאי לשחרור הנכס.בפועל, שילמו הקונים סכום של 365,800 ש”ח למושב בלפוריה (הפולש), דמי ניהול לאפוטרופוס הכללי, ואת היטל ההשבחה ומס השבח אשר חלו על המוכרים.
מתוך התמורה ששילמו למוכרים, קיזזו הקונים סכום של 250,000 ש”ח בגין התשלום לבלפוריה, וכן את מלוא התשלום לאפוטרופוס הכללי, את סכום היטל ההשבחה ואת סכום מס השבח. רוכש הנכס העיד כי: “כל תשלום שבוצע, בוצע על ידי הקונים וקוזז מהתמורה”.
- יש לציין, כי כאשר קונה משלם מקדמה לרשויות המס על חשבון מס השבח, התשלום האמור מקוזז מיתרת התשלום למוכר, והוא נחשב כאילו שולם על ידי המוכר, על חשבון המס שהוא חייב בו. ניתן לגזור גזרה שווה מהאמור, למקרה זה, כאשר התשלום היה מוטל על המוכרים ושולם על ידי הקונים תוך קיזוזו מיתרת התשלום. דרך התנהלות זו היא סבירה, ובעיקר במקרה זה, כאשר המוכרים הם תושבי חוץ.
- שני התשלומים בהם עסקינן, אכן שולמו בפועל על ידי הקונים. אולם אין מדובר בתשלומים שיש לייחס לקונים, מאחר שהסכומים הרלוונטיים קוזזו מיתרת התמורה לתשלום. כאשר תשלומים המוטלים על המוכר שולמו על ידי הקונה, ולאחר מכן סכומם קוזז מסכום היתרה לתשלום בעבור רכישת המקרקעין, הדבר משליך על הרווח אשר נוצר למוכר. לכן יש לראות בתשלומים, כאילו שולמו על ידי המוכר. לו היו המוכרים מבצעים את התשלומים המדוברים בפועל, הרי שלא הייתה מחלוקת כי מדובר בהוצאות שיש להתחשב בהן בעת קביעת השומה.
- אמנם בעניינים מסוימים סטו הצדדים מהאמור בהסכם. אחד התשלומים ששילמו הקונים בפועל, היה גבוה מאשר נקבע בהסכם. כמו כן, על אף שנקבע בהסכם שאם צד אחד יישא בתשלום המוטל על הצד השני, יוחזר לו הסכום תוך שבעה ימים, בפועל, קוזזו הסכומים מיתרת התשלום. אך אין בכך כדי ללמד, כי הצדדים סטו מהוראות מהותיות, כגון התמורה ועל מי מהם יחולו התשלומים השונים.
- ועדת הערר פסקה, כי בשומת מס השבח, יש להתיר בניכוי את התשלום עבור האפוטרופוס הכללי וכן את התשלום לפולש, עד לסך של 250,000 ש”ח.
הערר התקבל. ניתן ביום 26.9.2017.
נפסקו הוצאות משפט בסך 15,000 ש”ח.
דעת המחברת
כל מילה מיותרת. פסק דין מושלם ומנומק היטב.
הערות שוליים:
- ו”ע 63797-05-16 הנרי הייליג ואח’ נ’ מדינת ישראל – רשות המיסים
- ע”א 7937/04 מנהל מס שבח תל אביב 2 נ’ דבורה אביב
המאמר נכתב ביום 4.12.2017.
#724
