מאת: דורית גבאי, רו”ח
מבוא
בפסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה, ורמוש רפאל נגד מנהל מס רכוש (1), נדון חיוב במס רכוש בגין חלקת מקרקעין, המיועדת להיות שמורת טבע, לפי תכנית בניין עיר, אך היא עדיין איננה מוכרזת ככזו. נקבע כי הקרקע נתונה במצב ביניים, שבו היא איננה שמורת טבע, אך גם איננה ניתנת לניצול כלכלי, וכי מצב זה כלול בהגדרת “קרקע חקלאית”, הפטורה מתשלום מס רכוש.
העובדות
- בעליה של חלקת מקרקעין הממוקמת בחיפה, חויב לשלם בגינה מס רכוש, לשנת המס 1996. שווי המקרקעין נקבע לצורכי מס, על סך של 1,400,000 ש”ח.
- בנסח הרישום של החלקה רשום: “אדמה מיועדת לשטח שמורת טבע”. תכנית בניין עיר קובעת כי ייעוד הקרקע, לפי פקודת בניין ערים, הוא לשמורת טבע.
- בעל החלקה השיג על השומה, והשגתו התקבלה בחלקה, כך ששווי המקרקעין תוקן בהתאם לייעוד החלקה, והועמד על 87,500 ש”ח.
- משהתקבלה ההשגה רק בחלקה, ערר עליה בעל החלקה בפני ועדת הערר.
הכרעת ועדת הערר
ועדת הערר דחתה על הסף את הטענה שהנכס מיועד לשמורת טבע. נקבע כי הקרקע לא הוכרזה כשמורת טבע, ועל כן אינה פטורה ממס.
באשר לטענה, כי השנה לא הייתה שומה חדשה ולכן לא היה מקום לערר, הוועדה דנה בערר, מאחר שהייתה שומה שהוקטנה והועמדה על השומה כפי שהייתה שנה קודם.
באשר לשווי הנכס – בהתחשב במגבלות הנכס, מיקומו ומצבו התכנוני והפיזי, הוחלט שהשומה היא סבירה.
הערר נדחה. ניתן ביום 18.9.1996.
גדר המחלוקת
- בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית: האם חלקת המקרקעין חייבת במס רכוש, או שהיא קרקע חקלאית הפטורה ממס?
המערער טוען
- המקרקעין לא הוכרזו רשמית כשמורת טבע, אולם מדובר בקרקע שיועדה לשמורת טבע, כהגדרתה בחוק גנים לאומיים, ולכן היא קרקע חקלאית, כהגדרתה בחוק מס רכוש, הפטורה ממס.
- בתיקון מספר 25 לחוק מס רכוש, משנת 1995, הורחבה הגדרת “קרקע חקלאית”, כך שתכלול קרקע אשר “יועדה לשמורת טבע”. חזקה על המחוקק, שלולא התכוון לכך, לא היה מסתפק במילה “יועדה”, והיה מציין מפורשות שההכרזה הרשמית בדבר היות המקרקעין שמורת טבע, היא תנאי הכרחי. הנוסח שלפני התיקון לחוק, הכולל הן קרקע ש”הוכרזה” והן קרקע ש”יועדה”, מראה שההבדל בין ייעוד והכרזה ידוע למחוקק.
- בחינת ה”פוטנציאל” הכלכלי של המקרקעין והמבחן האובייקטיבי של הייעוד הכלכלי, מחזקים את הטענה בדבר אי תחולתו של חוק מס רכוש.
- הקביעה כי המקרקעין נשואי הערעור חייבים במס רכוש, סותרת את רציונל החוק ומטרתו – עידוד בנייה, שהרי בדומה לאדמה חקלאית ולשמורות טבע, חלקת המקרקעין עומדת פנויה, בניגוד לרצון הבעלים ועל פי מגבלות שהטילה המדינה.
- לחילופין, הוועדה טעתה בקביעתה כי שווי המקרקעין סביר, בשל המגבלות החמורות המוטלות על המקרקעין, לרבות איסור הבנייה, שאינם מאפשרים לנצלם ו/או להפיק מהם הנאה. שווי השוק של החלקה הוא אפסי. תכנית המתאר והמגבלות החלות על החלקה, הן הלאמת המקרקעין דה פקטו.
- משלא הוצאה שומה חדשה, לשנת המס 1996, לא היה מקום לדון בערר.
מנגד, טענות המשיב
- אין די בכך שחלקת המקרקעין מיועדת להיות שמורת טבע לפי תכנית, כל עוד לא הוכרזה החלקה כשמורת טבע על ידי שר הפנים וההכרזה פורסמה ברשומות.
- קביעותיה של ועדת הערר בעניין שווי המקרקעין הנן עובדתיות גרידא, ואינן בגדר שאלה משפטית הניתנת לערעור מכוח סעיף 29(ד) לחוק.
- ועדת הערר קבעה מפורשות: “בכל זאת אנו דנים בערר, מאחר שהייתה שומה שהוקטנה”.
ההכרעה
- נקבע כי יש לפרש חוק פיסקלי כמו כל חוק אחר, על פי תכליתו החקיקתית. תכליתו של חוק מס רכוש היא לא רק למלא את קופת האוצר, אלא לעודד ניצול קרקעות לצורכי בנייה. “קרקע חקלאית” פטורה ממס, משום שהיא לא ניתנת לניצול לבנייה. החוק אף מדגיש, כי קרקע שיועדה לחקלאות, אך ניתן לבנות עליה דירת מגורים – אינה זכאית לפטור ממס רכוש.
- “שמורת טבע” מוגדרת בחוק גנים לאומיים שמורות טבע, אתרים לאומיים ואתרי הנצחה, כ”שטח […] אשר שר הפנים הכריז עליו בהתאם להוראות סעיף 34, שהוא שמורת טבע”. ההכרזה על ידי השר הממונה והפרסום ברשומות, כלולים, כיסוד קונסטיטוטיבי, בהגדרת “שמורת טבע”. מדובר בתנאים הכרחיים להגדרתו של שטח כשמורת טבע. ההכרזה והפרסום אינם ראיה על שמורת טבע, אלא הם האקט המשפטי היוצר אותה.
- עם זאת, קיים מצב ביניים המוכר על ידי החוק, שבו תכנית בניין עיר מייעדת מקרקעין לשמורת טבע, אך טרם יצאה ההכרזה של שר הפנים ההופך את השטח ל”שמורת טבע” הלכה למעשה. במצב ביניים זה, ניתן להפקיע את השטח, לפי סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה, ואסורות פעולות בנייה בשטח, לפי סעיף 25 וסעיף 34 לחוק הגנים. למעשה, במצב ביניים זה, השטח אינו ניתן לניצול כלכלי.כאשר הגדרת “קרקע חקלאית” בחוק מס רכוש, מדברת על קרקע “שיועדה” לשמורת טבע, היא מתייחסת למצב הביניים האמור לעיל. המחוקק יכול היה לקבוע כי רק ההכרזה בפועל תפטור ממס רכוש, אך הוא לא עשה כן, אלא סבר שכבר ב”מצב הביניים” של ייעוד קרקע לשמורת טבע לפי תכנית, אין הקרקע יכולה להיות מנוצלת ניצול כלכלי לבנייה. ההגדרה של “קרקע חקלאית”, לפני תיקון מספר 25 ולאחריו, מצביעה על כך שהמחוקק ער לאבחנה בין “ייעוד” לפי חוק תכנון הבנייה, לבין “הכרזה”.
- הגדרתה של “קרקע חקלאית”, בנוסחה הנוכחי, כוללת שתי חלופות: החלופה הראשונה מדברת על קרקע ש”יועדה” לחקלאות, על פי חוק התכנון והבנייה, והחלופה השנייה מתייחסת לקרקע “שיועדה” לשמורת טבע, כהגדרתה בחוק הגנים.
- לסיכום, הקרקע הנמצאת במצב ביניים, פטורה ממס רכוש בשנת המס שבערעור. נוכח תוצאה זו, בית המשפט לא דן ביתר השאלות שהועלו.
הערעור התקבל. ניתן ביום 6.4.1997.
נפסקו הוצאות משפט בסך 2,000 ₪.
דעת המחברת
חוק מס רכוש הטיל מס בשיעור 2.5% מהשווי של הקרקע, מידי שנה. לקבלנים ולמי שאצלו הקרקע היוותה מלאי עסקה, מיסו ב 1.2%.
החוק היווה מעמסה קשה על בעלי קרקעות, ולאחר מאבק עיקש, הוא תוקן באופן כזה שהחיובים ירדו לשיעור אפס. החוק לא בוטל.
לפיכך, מי שמקבל חיובים על חובות עד וכולל 1999, מתבקש להסדיר את החוב הזה.
צריך לגשת למנהל מיסוי מקרקעין ולהסדיר את החוב.
עוזרים ומקלים ומפחיתים בריביות ובהצמדות.
הערות שוליים:
- ע”ש 5305/96 ורמוש רפאל נ’ מנהל מס רכוש
המאמר נכתב ביום .22.2.2018
#762
