מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

פסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה, נח ותמר עמית נגד מנהל מס רכישה (1), עסק ברכישת שתי דירות, כאשר הרוכשים הגישו למנהל מיסוי מקרקעין הצהרה בדבר רכישה של אחת הדירות בלבד. כשנתגלה למנהל על רכישת הדירה שלא ניתנה לגביה הצהרה, הוא הוציא שומה, לפיה חייבים הרוכשים במס רכישה.
הוועדה ביטלה את השומה, וקבעה כי מבלי שהתקיימה הפרוצדורה הקבועה בחוק, לפיה על המנהל לדרוש מהרוכשים הצהרה בשל רכישת הדירה, אין המנהל רשאי לחייב את הרוכשים במס.

העובדות

1. ביום 1.1.1995, רכשו נח ותמר עמית, דירה בבניין מגורים שעתיד להיבנות על ידי חברה קבלנית. מחיר הדירה, לפי החוזה, עמד על 1,265,100 ש”ח. על מכירה זו לא נמסרה הצהרה למנהל מיסוי מקרקעין.
2. ביום 3.3.1995, רכשו בני הזוג דירה נוספת באותו בניין עתידי. מחיר הדירה, לפי החוזה, עמד על 1,014,000 ש”ח. על מכירה זו נמסרה הצהרה למנהל.
   
   
3. ביום 16.4.1996, הודיעה החברה לבני הזוג על ביטול ההסכם בדבר הדירה הנוספת, בשל אי עמידתם בהתחייבויותיהם החוזיות, והוסיפה כי הכספים ששולמו על פי הסכם זה, ייזקפו לזכות חובם בגין הדירה הראשונה.
   
   
4. ביום 8.7.1996, הוגשה למנהל הצהרה בדבר ביטול מכירת הדירה הנוספת. סיבת הביטול הייתה ש”הרוכשים נקלעו לקשיים פיננסיים”. המנהל אישר את ביטול הסכם המכר של הדירה נוספת.
   
   
5. תביעה נפרדת, שהגישו בני הזוג כנגד החברה הקבלנית וכנגד הבנק למשכנתאות, הסתיימה בהסכם פשרה שאושר בבית המשפט, לפיו כונס הנכסים יממש את הדירה הראשונה, ואם תעלה התמורה מהמכירה על 365,000 דולר, שישולמו לחברה הקבלנית ולבנק, בני הזוג יקבלו את יתרת התמורה שתיוותר. ביום 11.2.1999, נמכרה הדירה הראשונה על ידי כונס הנכסים במחיר של 310,000 דולר, כך שלא נותר עודף לזכותם של בני הזוג.
   
   
6. על אף ביטולה של העסקה לרכישת הדירה הנוספת, שלגביה הוגשה הצהרה, ערך המנהל בטעות שומה לגביה, ואף נקט בהליכי גבייה נגד הרוכשים. כשהתבררה הטעות, הביע המנהל התנצלות על עוגמת הנפש שנגרמה “עקב טעות אנוש”, בהודעה אשר נשלחה לבני הזוג ביום 26.2.2006. המנהל חזר על טעותו, וביום 2.4.2006, הוציא דרישה למתן הצהרה המתייחסת לרכישת הדירה הנוספת, שבוטלה, במקום לרכישת הדירה מיום 1.1.1995.
   
   
7. בהמשך, הוציא המנהל דרישה להצהרה לגבי עסקת רכישה מיום 18.12.1994.

גדר המחלוקת

8. בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית: האם רשאי מנהל מיסוי מקרקעין לחייב את בני הזוג בתשלום מס רכישה בגין רכישת הדירה מיום 1.1.1995?

ההכרעה

9. סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי במכירת זכות במקרקעין, יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין. הסכם מחייב לרכישת דירה מהווה מכירה, כפי שהיא מוגדרת בסעיף 1 לחוק. ההסכם לרכישת הדירה נחתם ביום 1.1.1995.
   לפי סעיף 73(ג) לחוק, על רוכש הזכות במקרקעין למסור למנהל אחד מהשניים, לבחירתו:
   א. הצהרה באשר לזכות הנרכשת ולתמורה בעדה, תוך 30 יום מיום הרכישה.
   ב. שומה עצמית, בה יפורטו הזכות הנרכשת, התמורה בעדה, סכום מס הרכישה המגיע ודרך חישובו, תוך 50 יום מיום הרכישה.
   משלא ניתנה הצהרה כאמור, מוסמך המנהל, מכוח סעיף 82 לחוק, לערוך שומה לפי מיטב השפיטה, לאחר שדרש מהרוכש למסור הצהרה ולא נענה. שומה שהוצאה על ידי המנהל ללא דרישה מוקדמת למסירת הצהרה, בטלה.
   
   

10. מקורה של הדרישה להצהרה על עסקת רכישה מיום 18.12.1994, לא הובהר. סביר להניח כי הכוונה היא לעסקת הרכישה לפי ההסכם מיום 1.1.1995, שהיא עסקת המכר היחידה שנותרה בין החברה הקבלנית לבני הזוג, ולגביה לא הוגשה הצהרה.
    
    
11. למעשה, בשל רצף הטעויות, לא הוצאה דרישה מוקדמת להגשת הצהרה לגבי רכישת הדירה על פי החוזה מיום 1.1.1995, כך שאין מנוס מלבטל את השומה שהוצאה לבני הזוג. המנהל רשאי לחזור ולדרוש הצהרה מבני הזוג, ואם זו לא תינתן, להוציא שומה לפי מיטב השפיטה, שכן הראיות מצביעות על כך שבני הזוג חבים בתשלום מס רכישה עבור רכישת הדירה מיום 1.1.1995.
    
    
12. באשר לטענת ההתיישנות שהעלו בני הזוג, יש לציין כי מירוץ תקופת ההתיישנות מתחיל מיום שהתגלה למנהל אירוע המס. בענייננו, היה זה במכתב שנתקבל אצל המנהל ביום 26.9.2004. המסקנה היא כי מיום שנולדה עילת המס, כשנודע למנהל על אירוע המס, טרם חלפה תקופת ההתיישנות.

הערר התקבל. ניתן ביום 10.4.2008.

נפסקו הוצאות משפט בסך 5,000 ש”ח.

דעת המחברת

מאז פסק הדין הזה, המנהל תמיד מקפיד להוציא דרישה להצהרה, ורק כאשר אין מענה לדרישה, הוא מוציא שומה לפי מיטב השפיטה. בסקירת מקרה זה, יש להאיר את העיניים על הדרך שעבר החוק, ועל הדרך שעשו מנהלי המשרדים בחידוד נהלים ובשמירה על זכויות הנישומים.

הערות שוליים:

1. ו”ע 8053/07 נח עמית ואח’ נ’ מנהל מס רכישה

המאמר נכתב ביום 19.12.17
#735