תיקון מספר 95 לחוק מיסוי מקרקעין – מס רכישה

תמלול מפגש מייצגים שלישי מעשי מספר 14 מיום 4.08.2020

מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

אני רוצה, בעצם, לדבר היום על כל הסיפור של חקיקת המס. מי שהשתתף ביום שישי, 31.7 ראה את מה שאמרנו. אני אעבור על זה מהר, ומי שירצה את המצגת, צריך לשלוח לי למייל של המשרד, ואנחנו נשלח לו את המצגת כדי שהוא יוכל להשתמש בה ולשתף חברים, אין שום בעיה.

אז בוא נעשה ככה:

תיקוני החקיקה שנוגעים למיסוי מקרקעין, עברו בכמה מנות. בחלק הבא של המפגש, כרמית תסקור שוב פעם את נושא הארכות המועדים. אני אתייחס ישר לשינויים המהותיים, ומס רכישה ומס שבח.

מהות התיקון ונתונים

אז מה הכוונה לאותו פרק זמן של שבעה חודשים –  של מה שמתרחש בין 1.3.2020 ל- 1.10.2020? מה זה אומר שהתקופה הזאת למס רכישה ולמס שבח לא נספרת?  

ניקח למשל דוגמה לצורכי מס רכישה. בעצם כשאדם רכש דירת מגורים, הוא היה צריך להיפטר מדירה ישנה לפי ההגדרות של מס רכישה והחזקות של 49ג(1). 49ג זה חזקות דירה יחידה לצורכי מס שבח, אבל לצורכי מס רכישה, אימצו גם את החזקה הזאת. וזה אומר שמי שרוכש דירת מגורים, וביום הרכישה יש לו דירה נוספת, שבעצם היא דירה ישנה שהוא מתעתד למכור אותה תוך 18 חודשים, הוא ייחשב כרוכש דירה יחידה – המדרגות מרווחות וטובות.

אבל מה שקורה – התיקון הזה מאפשר בעצם למכור את הדירה ההיא הישנה לצורכי מעמדו כרוכש דירה יחידה בשעה חודשים, ולכן אם ב- 1.4 חלפו 18 חודשים שהיינו צריכים למכור את הדירה הישנה הקודמת, אנחנו נוכל למכור אותה בפרק זמן של עוד שבעה חודשים, כלומר, עד 1.11. ותראו, אני כבר מזהה שאנשים מורידים מחירים בשביל גם לעמוד בזמנים, בשביל לא לשלם 8% על סכום אסטרונומי. אתם מבינים שכל ה- 50,000 ש”ח זה בערך אוכל למשפחה לשנה. אז לעשות מאמצים – תעשו את החישובים שלכם אם שווה ללקוחות להוריד מחירים וכן הלאה וכן הלאה.

אותו דבר לצורכי מס שבח. לצורכי מס שבח, כאשר המועד האחרון למכירת הדירה הישנה כשהוא כבר רכש דירת מגורים, אבל במקרה הזה, הוא רכש קודם – בשביל למכור אותה תוך שנה וחצי לצורכי מעמדה כדירה יחידה על פי סעיף 49ב(2), הוא צריך למכור אותה בין המועדים האלה. כל מקרה צריך לבדוק אותו בעיניים של המוכר או הקונה. אז גם פה, בדיוק אותן חזקות, מקבלים דחייה של שבעה חודשים, והמועדים האלה הם מועדים שלא ניתנים לשינוי – אין פה הארכת מועד לפי סעיף 85, 107 – אין פה שום אפשרות לקבל מעבר לדברים האלה.

במקרה של מכירת שתי דירות – אתם יודעים ש- 49ה זה הטבה חד פעמית לתושב ישראל שהוא מוכר שתי דירות בפרק זמן של שנה תוך התחייבות לרכוש את הדירה השלישית ב-3/4 הכסף של המכירות של שתי הדירות. ומה שקורה זה שבעצם גם סדר הפעולות שאפשרי כאן במקרה הזה – שהוא יכול למכור את הראשונה, למכור את השנייה תוך 12 חודשים ולרכוש את השלישית במקום השתיים תוך שנה מהמכירה השנייה, ובעצם בפרק הזמן הזה לצורכי מס שבח, יש אפשרות שבן אדם מכר את דירתו לפי 49ה – נגיד באוגוסט 2019, ויש לו את פרק הזמן למכור – 12 חודשים – את הדירה השנייה כדי להיכנס לתוך המסלול הזה.

והנה, 1.8.2020 נופל בתוך פרק הזמן של הארכות המועדים. בעצם הוא מקבל דחייה של שבעה חודשים. כל מקרה לגופו, כמובן בכפוף לשאר התנאים. ההטבה הזאת היא חד פעמית, היא רק לתושב ישראל, וכן הלאה וכן הלאה.

תיקון מספר 95 שככה נולד בבוקר ועבר את הפרסום ברשומות באותו יום, בתוקף בחוזים שנחתמו מיום 29.7.2020 –  לא יום קודם, לא שעה אחרי זה ולא שבוע אחרי זה. אנחנו יודעים שבעצם ההטבה הזאת מפחיתה ובעצם מחזירה אותנו לדין שקדם. הדין שקדם זה הדין שהיה לפני חמש שנים – בערב יוני 2015 – בשעה שהוחלט מהיום להיום שמס הרכישה יעלה משיעור מס של 5% ל- 8%, ומהשקל הראשון להשקעה של דירה נוספת. וכולם יודעים את הטירוף שהיה, את הלילות שעבדו פה עורכי דין בחצות כדי לאשר הסכמים בתוך פרק הזמן הזה. והנה, במקום שהתוקף שלו יחזור להיות 5% מינואר 2021, בשעה טובה ומוצלחת הקדימו בחצי שנה. אנחנו מאוד מאוד שמחים על זה, אבל זה היה מאוד מאוחר – אחרי כל הצעקות שלפני הקורונה. העוול הזה היה בלתי ניתן לשיעור לכל תא משפחתי – יודעים מה זה 8% שהיו צריכים להיפרד במקום 5% ו-  6%.

אז בעצם חוזרים לדין שקדם – על כל רכישה של דירה נוספת כמשמעותה ביום הרכישה, ואנחנו מכירים את ההגדרות של דירה נוספת. וכאן אנחנו מדברים על מדרגות 1,300,000 –  5%,  ואז המדרגה הבאה – 6%, ויש לנו פה 7% וכן הלאה וכן הלאה. שימו לב שהמדרגות האלה חלות גם על מי שהוא תושב חוץ שרוכש דירה ראשונה בישראל – דירה יחידה בישראל. תושב חוץ לא מקבל את ריווח המדרגות של דירה יחידה. אנחנו יודעים את זה, ואני רק מחדדת את העניין.

ולכן לצורך הדוגמה, אם בדין שקדם, רכישה של דירת השקעה –  דירה נוספת לזו הקיימת שאין בכוונתנו למכור אותה – על פי הדין החדש, היינו צריכים לשלם 240,000 ש”ח. על פי הדין הזה, לכל רכישה מה- 29.7, אנחנו נשלם 167,000 ש”ח. זה ברור שזאת הקלה, זה טוב מאוד שזה קרה. אני מאוד מאוד שמחה לכל אלה שיצליחו להיכנס וליהנות מההטבה הזאת. אותו דבר, המעמד שרוכש מקבל בלא תמורה מקרוב – אז 1/3 יחושב לפי המדרגות החדשות וכן הלאה וכן הלאה.

אבל אנחנו יודעים שבעצם גם מנהל מיסוי מקרקעין וגם כל הרשויות הם מאוד מאוד ערים למצב הזה שאנשים ינסו להיכנס לחוק הזה בצורה חוקית, בצורה לא חוקית, בתום לב, לא הבינו, כן הבינו, מנסים – כל מיני דברים כאלה.

תקשיבו, מעבר לעובדה שאנחנו עוד נדבר במפגשים הבאים על השימוש שמנהל מס שבח לאחרונה עושה מה שנקרא לבקרים כמעט בכל תיק שני או שלישי שלו – שזה סטטיסטיקה שלא הייתה, שאני לא מכירה אותה – מאיים בקנס גירעון, שזה קנס שמוטל על כל ניסיון לא מקצועי – כל ניסיון להפחית מס בדרך שלכאורה היא נראית שקרית, מכוונת מטרה ומה שנקרא: שיטת מצליח. אנחנו פה יודעים שמי שינסה שלא בתום לב להיכנס לתיקון הזה ולהכניס חוזים ולתקן את העמוד הראשון, יסתבך פה גם עם פלילים וגם עם קנסות, שלא לדבר על המשמעויות של זה. ולכן אנחנו מציעים באמת בכל הצניעות ובכל הזהירות לא לתקן חוזים כדי להיכנס לתיקון הזה. גם לא לבטל ולחתום עם אותו בן אדם בפרק הזמן שזה מאפשר את הכניסה לחוק הזה, משום שאתם צריכים להצהיר גם בהצהרות על כל מסמך שנכתב בקשר לעסקה הזאת קודם המכירה וקודם הדיווח. ולכן לא יהיה כדאי שתהיה טיוטה קודמת שנחתמה ובעצם החלפנו את העמוד.

יבדקו עכשיו בגלל המעבר לחוק הזה – יבדקו את הכסף, יבדקו את ההערות הזרות, יבדקו את כל הדברים. ולכן מי שחותם עסקאות בימים האלה ורוצה לא להיות במצב מביך שיתחילו לחטט לו – פשוט תכינו, תעשו דיווחים ממש הלילה – אתם עשיתם עסקה היום, תדווחו הלילה. עשיתם עסקה מחר, תדווחו הלילה, תראו את הכסף, תראו את הערת האזהרה, תראו את כל התצהירים, תראו את כל מה שצריך, על מנת שהדברים האלה יוסדרו ולא יהיו לנו בעיות איתם. אם אפשר כמובן לבטל בהסכמה, וכל אחד הולך לדרכו, כי כל אחד עושה את החישובים שלו, כמובן שזה מבורך.

לגבי ההשפעה של הארכות המועדים בדין המהותי – תראו, יש לנו גם את תיקון מספר 83, שאם אתם זוכרים, מכירת קרקעות ובנייה שלהם תוך 42 חודש, 48 חודש – לגבי תיקון מספר 83 הזה שעבר כמה פעמים הארכות מועדים בגלל הבחירות – אין יותר הארכות מועדים. המועד האחרון שהיה אפשר להיכנס אליו, זה באזור יוני עכשיו 2020. זאת אומרת, כל מי שלא נכנס עם חוזים ומכר קרקע למגורים – מעל שמונה חטיבות קרקע – לא יכול יותר ליהנות מההטבה שבעצם העניקה שיעור מס מופחת למי שמוכר קרקע מעל שמונה יחידות – זכות לקרקע שמעל שמונה יחידות, שבעצם זה אִפשר ליהנות משיעור מס מופחת – במקום 47% שחל מיום הרכישה עד יום התחילה הוא 7.11.2001 – לשלם רק 25%, שזה בהגדרה הטבה מדהימה. ולכן הארכת מועד בקשר לעניין הזה לא ניתנת ואי אפשר יותר ליהנות ממנה.

כמובן שיש לשים לב למצבים של עסקאות שנחתמו ממש לפני שבוע-שבועיים או חודש אפילו, והן מותנות באישור בית משפט. כל העסקאות שמותנות באישור בית משפט, יש הוראת ביצוע ישנה מאוד שמספרה 25/1996. הוראת הביצוע הישנה הזאת אומרת שבעצם כל העסקאות שמותנות באישור בית משפט, מקבלות דחייה של יום המכירה. הכותרת של הוראת הביצוע הזאת היא: יום המכירה במקרים הדורשים אישורים.

אז למשל, מכירה על ידי מנהל עיזבון – יום אישור בית המשפט, מכירה במסגרת הוצאה לפועל – היום שבו מכריז ראש ההואצה לפועל על זהות הקונה, ויש לפעמים עוד פרוצדורות שמאשררות את ההסכם, וזה נדחה ליום מאוחר יותר, יום מכירה על ידי הרשות המקומית, יום חתימה על ההסכם עם הרשות, אבל זה מותנה באישור שר לפעמים. כונס נכסים – יום אישור בית משפט, נאמן – כל אלה זה אישורי בית משפט, קטין, וכן הלאה וכן הלאה. אתם יודעים שעסקה שיש לה תנאי מתלה, היא אינה דוחה את יום המכירה. נכון, תנאי מתלה זה תנאי שקיומו אינו בין הצדדים – לא מותנה בין הצדדים, ולכן לא דוחים את יום המכירה. אם חתמתם על עסקה עם תנאי מתלה, הדיווח הוא לפי יום החתימה על ההסכם ולא דוחים את היום הזה. מצד שני, עסקת קומבינציה שנחתמה, שכולה ללא כסף, ולפי סעיף 19(3א) אפשר לדחות למועד עתידי. כמובן שהמועד העתידי מכניס מי שלא יהיה בתוך הסיפור הזה, למדרגות ולתנאים של התיקון הזה.

תמלול הרצאה בתוכנית שלישי מעשי, 4.08.2020, יש הדרכה מפורטת מיום 31.7.2020 שאינה חלק ממפגשי שלישי מעשי

נכתב בגרסת מאמר ביום 22.09.2022

#1130

ב.א.