תקנה 12 והקשר לתקנה 11

אני רוצה לדבר על פסק דין שניתן על ידי השופטת ירדנה סרוסי. השופטת סרוסי, מי שמכיר אותה, היא בוגרת רשות המיסים, בתפקידים רבים. בתפקידה האחרון, היא הייתה מנהלת מיסוי מקרקעין תל אביב. בעצם, אני יכולה להעיד שהיא הייתה מורה שלי בקורס מפקחים למיסוי מקרקעין, והיא נתנה פסק דין בעניין תקנה 12 לתקנות מס רכישה. ההליך מספר 29881-03-18.

היא דחתה את הערר. אז בוא נגיד למה היא דחתה ומה קרה? בעצם, הסוגייה בערר הזה קשורה לשאלה, האם מגיע לאדם שרשום כ”עולה”, עובר לעלייתו – עובר לאישור שלו כעולה – האם מגיע לו – האם הוא זכאי ליהנות מתקנה 12. תקנה 12 לתקנות מס רכישה היא תקנה שבעצם מקנה הטבת מס מאוד משמעותית במס רכישה – 0.5% משווי הרכישה כשאנחנו מדברים היום בהשוואה למצב הרגיל, על אחוזים של 5, 6, ו- 7, 8 אחוזים על “דירה נוספת”, ומדרגות מס רכישה של 0, 3, 5 ומעלה על רכישת “דירה יחידה”. כמובן שזו הקלה משמעותית. ובעצם המקרה שנדון שם, זה לגבי אדם שקנה ב- 21.1.2015 דירה לא פחות מ-7,400,000$, כשלפני כן ב-2008 הייתה בבעלותו דירה אחרת, שגם היא רשומה ככתובת המגורים שלו, ועובר לרכישה הזאת, הדירה הזאת עברה לאח שלו. שלושה חודשים אחרי זה – אם בינואר 2015 הוא קנה, באפריל 2015 הוא קיבל על פי מרשם האוכלוסין מעמד כ”עולה”. ואז בעצם, כשהוא הגיש את ההצהרה, הוא הגיש את העסקה – הדירה שלו שהייתה בבעלותו במקום אחר בתל אביב, הוא עוד לא העביר אותה לאח שלו. זאת אומרת, הוא היה בעל “דירה נוספת”, והוא ביקש לשלם “דירה נוספת”. אז בינואר 2015, מדרגות מס על דירה שנייה היו 5%, והוא ביקש לשלם 5%. כעבור שנתיים, בפברואר 2017, הוא הגיש בקשה לתיקון שומה. כלומר: הוא אומר: נזכרתי, אני “עולה”, מגיעה לי תקנה 12. ולכן תתקנו את שומת מס רכישה מדירה שנייה למצב של “עולה”. בינתיים הוא גם העביר את הדירה על שם אחיו. אבל תתקנו את המעמד שלי מדירה שנייה לדירה שהולכת להיות שלי, ואני אבקש לנצל את תקנה 12. תקנה 12 – זה אומר: 0.5% במקום המספרים הגבוהים של מס הרכישה. וצריך לומר שבעצם מבחינה עובדתית, הימים שהוא שהה בארץ –  ב-2015 הוא שהה 80 יום, ב-2016 הוא שהה 65 יום, ב-2017 הוא שהה 40 יום. בעצם הוא קיבל את המעמד של “עולה”, אבל מסיבות משפחתיות, לא הצליח לעבור לגור כאן במלוא מובן הדבר, והוא היה על הקו צרפת-ישראל, ואתם מבינים שזה פחות מ-20% מהזמן הוא שהה בישראל – זה התחיל להיות בעייתי. כמובן לא התחיל, אלא זה הסממן שליווה את הבעיה. ובית המשפט נדרש לשאלה: האם מספיק להיות במעמד של “עולה” כדי לקבל את ההקלה הזאת – כן או לא? הנישום באמצעות עורכי דינו, טענו שאולי ללכת מבחינת תושבוּת, כי אם היה צריך שהוא יהיה תושב ישראל, אולי דרך מבחן התושבוּת ומרכז חיים, אולי כן נמשוך אותו לכיוון הזה שבעצם לא רשום בחוק שהוא צריך להיות תושב ישראל. כתוב בחוק: לצורך מגוריו. וברגע שכתוב: לצורך מגוריו, הוא ניסה לפרוץ את זה דרך זה שהוא אמור להיות תושב ישראל בשביל שזה יהיה צורך מגוריו. ולכן דרך ההגדרה של תושב ישראל, הוא אמר: אה, אם היה צריך שאני אהיה תושב ישראל, צריך שיהיה כתוב, כי כשמקבלים דירה יחידה, צריך תושב ישראל. הגישה הזאת ללכת דרך התושבוּת, כמובן זה לא עבד. והוועדה בראשות השופטת סרוסי יחד עם רואה החשבון מר צבי פרידמן ועם רואה החשבון מר מיכה לזר, בעצם הגיעו לכלל דעה שהדרישה בחוק, בהתאם לדברי ההסבר וחקרו את המטרה של החוק. התכלית של החוק היא להקנות אפשרות לעולה לרכוש דירה כשהוא עולה לישראל, לצורך מגוריו – לא לצורך השקעות, לא לצורך השכרה, אלא לצורך מגוריו. ושהייה זמנית של מעת לעת להגיע לישראל – בפסיקה אחרת במקרים אחרים, כבר נדחו ואמרו שאין מדובר במגורים. לא כתוב שם “מגורי קבע”, אבל כתוב שם “מגורים”. הוא ניסה לטעון: לא כתוב “מגורי קבע”, לא כתוב “תושב”, אבל בסופו של דבר, ועדת הערר קבעה שהדרישה היא למגורים. וברגע שהמגורים לא התקיימו – בטח ובטח לא בהתכוונות שאנחנו מקלים במס הרכישה למשקיע שהוא עולה חדש, שיביא את ההשקעה לישראל, ובסכום לא מבוטל – התנאי הוא מגוריו. ולכן ועדת הערר דחתה את זה, ואמרה שבעצם הוא צריך לשלם את המס במלואו ללא הקלה. כלומר, הדרישה היא מגורים בפועל ולא שום דבר אחר, והוא צריך לשלם לפי מעמד של דירה נוספת כפי שהיה הדבר ביום הרכישה.

צריך לדעת עוד דבר: בהקשר לעולים או לתושבי חוץ – עלתה השאלה בקבוצות, ואני רוצה לענות עליה: מה קורה עם תושב חוץ שהוא מוגדר “נכה”, כשהוא קונה דירה בישראל? האם גם מגיעות לו ההקלות של ה”נכה”? ההגדרה של נכה היא רחבה, היא גם הורחבה אחר כך – הרחיבו את זה גם לעיוור, והתקנה אומרת שעד 2,500,000 שקל, זה פטור, ומעבר לזה זה 0.5% כשאתה קונה את הדירה למגוריו של הנכה. ולכן תושב חוץ, הגם שהוא קונה את דירתו היחידה, הוא לא זכאי למדרגות מס של דירה יחידה, בגלל שהדרישה היא תושב ישראל. ואז הוא בא לבקש את תקנה 11 של נכה – הוא לא יכול לקבל את התקנה הזאת, משום שהוא צריך לגור בזה. אם תושב החוץ קונה ומשקיע בישראל וממשיך לגור בחו”ל, התקנה הזאת לא יכולה לחול עליו. אם הוא תושב חוץ, הוא מגיע לישראל, הוא מתחיל להתגורר פה, ולא משנה מה המעמד שלו לעניין עולה או לא עולה, והוא גר פה, ובעצם זה למגוריו – אז אפשר לטעון לתקנה הזאת. בעצם, השאיפה שלנו היא לא לעשות טעויות ולא להבטיח חלילה לאנשים דברים שבעצם לא מגיע להם. באחת ההרצאות הקודמות, אנחנו דיברנו על מקרה של נכה שהצהיר שהוא קונה לצורך מגוריו, ולא גר – גם כן דירה במיליונים, והוא לא עבר לגור בה, ובעצם בהליך פלילי שהתחיל נגדו, אמרו שההצהרה שלו היא הצהרת כזב, וגם אם הוא קונה דירה ב- 5,000,000, והוא לא עובר לגור בה, זו דירת השקעה שלו, והוא לא יקבל את ההנחה ולא יקבל שום הטבה. “האינפלציה” הזאת בנכים ובאישורי נכים, שבעצם אנשים מנסים תחת הפתק הזה לקבל הקלות במיסים, נעצרת. המדינה לא מסכימה. אם אתה קונה לילדים שלך, זה לילדים שלך. אז או שמגיעה להם דירה יחידה או שמגיעה להם דירה נוספת. אם אתה קונה לעצמך דירת השקעה, אז זו דירת השקעה, וזו לא דירה למגורים שלך. המטרה היא לעזור לקבוצות האוכלוסייה האלה. זה מין הטבה סוציאלית כזאת. אז אין אפשרות לנצל את זה ולהגיד: אה, אני נכה, אני אקנה לבת שלי, אני ארשום את הכתובת שלי למראית עין שאני גר שם, ולמראית עין הדירה היא למגוריי. לא! היום בודקים את הדברים, ולמנהל מס שבח אין לו ציר זמן על פי תקנה 8 של ארבע שנים. הוא יכול לבדוק את הזכאות או את האי זכאות מתי שהוא רוצה – אין מגבלה של זמן. ולכן אם נכה אמר שהוא הולך לגור שום, הוא צריך לגור שם. ואם הוא קונה את זה לצורך מגוריה של הבת שלו, אז זה לא יינתן, גם אם זה רשום על שמו. כלומר, מכל הכיוונים היום אנחנו צריכים לשים לב שהמדינה, סגרה פרצות ואין היום כל כך הרבה על מה להתעסק איתנו, ובסך הכל אפשרויות ומסגרות תכנוני המס מאוד מאוד צומצמו. האפשרויות לעשות כאן איזשהם תכנוני מס גרנדיוזיים, כבר נעצרו, כל הדברים הלא “כשרים” נמחקו, ובעצם המייצגים היום באמת שומרים על הדפנות של הנתיב לעסקה שתרוץ במסלול מהיר. וככל שאנחנו נקפיד לא להטעות ולא לטפח ציפיות ולא לנסות להוביל מהלך עם סיכוי קלוש כמו המקרה הזה. מקרה כזה שמגיע לבית משפט, זה חבל על הזמן של כולם!  הרי כתוב “למגוריו”, “לצורך שיכונו”. אז הוא לא גר שמה, הוא 40 יום בשנה בארץ. יש פסיקה בנושא מה זה למגורים. ולכן מאוד חשוב להדריך את המייצגים בעניין הזה, כדי שלא יתבקשו בקשות שהן לא נכונות, ובטח לא לטפח ציפיות.   

תמלול מתוך מפגש בזום 20.10.2020

נכתב בגרסת מאמר ביום 25.10.2022

#1191

ב.א.