מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

בפסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה, Shulon Investments N.V נגד מנהל מס שבח מקרקעין חיפה (1), נדונה סוגיית שווי הרכישה, לצורך חישוב מס רכישה, בעסקה שבה הרוכשת היא חלק מהשותפות שמכרה את המקרקעין. האם יש לנכות את חלקה במקרקעין, מהמחיר המוסכם בחוזה, שכן היא שילמה סכום זה לעצמה, או שיש להתבסס על המחיר המוסכם במלואו ולהטיל על כולו מס רכישה?

העובדות

1. העוררת, חברת Shulon Investments N.V, התאגדה עם חברת פריצקר (שקמונה) בע”מ ועם חברת M.B.S. ANTILLES N.V, בשותפות בלתי רשומה. חלקה של חברת פריצקר בשותפות היה 51%, ושל העוררת והשותפה הנוספת היה 24.5% לכל אחת. השותפות הוקמה למטרת התקשרות עם מינהל מקרקעי ישראל בחוזה פיתוח לגבי מקרקעין בשטח כולל של 11,157 מ”ר, הידועים כמרכז שקמונה בחיפה.
   
   
2. ביום 5.7.1998, נכרת חוזה הפיתוח בין השותפות לבין המינהל, והוספה לו תוספת ביום 1.9.1994.
   
   
3. בהתאם להסכם הפיתוח, הקימה השותפות על המקרקעין, מרכז קניות ומשרדים הידוע בשם “חלונות הסיטי”.
   
   
4. ביום 27.1.1999, מכרה השותפות (הכוללת את העוררת) לעוררת, את זכויות החכירה בהתאם לחוזה הפיתוח, במחיר של 8,170,000 ש”ח. סכום זה שולם, ביום המכירה, לחשבון השותפות.
   
   
5. מנהל מיסוי מקרקעין קבע את שווי הרכישה בהתבסס על התמורה ששולמה. השגת העוררת נדחתה, ועל כך הוגש ערר זה.

גדר המחלוקת

6. בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית: מהו שווי הרכישה, לצורך חישוב מס הרכישה, החל על העוררת?

העוררת טוענת

7. העוררת, כקונה, מהווה חלק מהשותפות שאליה הועברה התמורה, לכן, 24.5% מהתמורה הוא תשלום ששילמה העוררת לעצמה, ויש לנכות שיעור זה לצורך קביעת שווי הרכישה. התמורה בפועל עבור רכישת הזכויות, היא בשיעור זכויותיהן של החברות האחרות בשותפות – 75.5% מהמחיר המוסכם, כלומר: 6,168,350 ש”ח.

מנגד, טענות המשיב

8. בפועל, הועברה התמורה בשלמותה לשותפות, מבלי שהעוררת זוכתה בהחזר בסכום כלשהו. המנהל קיבל תמורה זו כמשקפת את מחיר השוק, והיא מהווה את הבסיס לשומת מס הרכישה.

ההכרעה

9. סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין קובע מבחן אובייקטיבי, לפיו שוויה של זכות במקרקעין, הוא הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות, על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון. מס הרכישה מוטל על רוכש מקרקעין בשיעור מסוים משווי השוק, ללא כל התייחסות לתמורה שונה, הנובעת מיחסים מיוחדים בין המוכר והקונה.
   
   בענייננו, המנהל קיבל את המחיר החוזי כמשקף את מחיר השוק, ושווי זה הוא הבסיס לשומת מס הרכישה. גם אם העוררת, כשותפה, זכאית לחלק משווי המכירה, אין בכך כדי להשפיע על מחיר השוק המהווה את הבסיס לשומה.
   
   

10. הגדרת “איגוד”, שבסעיף 1 לחוק, מתייחסת רק לשותפות רשומה. שותפות שלא חלה עליה חובת רישום, על פי חוק השותפויות, היא שותפות בלתי רשומה, שיש להתייחס אליה “כאל שיתוף בלבד בין השותפים בה, ולכן היא תוכל להיות הבעלים…” (2) של הזכויות במקרקעין נשוא העסקה.
    שאלת היותה של שותפות בלתי רשומה, בגדר אישיות משפטית נפרדת מהשותפים המרכיבים אותה, טרם הוכרעה בצורה ברורה בפסיקת בית המשפט העליון. אולם, בחתימת החוזה בין השותפות לבין העוררת, ישנה מעין הודאה, מצד השותפות והעוררת, כי השותפות היא גוף משפטי שיש בכוחו להתקשר בחוזה כתאגיד. השותפות הוכשרה להתקשר עם המינהל בחוזה פיתוח ולפתח את המקרקעין. מכאן נובע, שהיא גם כשרה להיות צד בכל הקשור לזכויות או לחובות הנובעים מכך, כולל מכירת חלקים מהמקרקעין שהוקנו לה.
    עצם קיומם של יחסי שותפות, אינו שולל את זכותו של שותף להתקשר בעסקת מכר עם השותפות לגבי נכס הנמצא בבעלותה.
    
    

11. אם אכן היה מקום לטענת העוררת, סביר היה לצפות שהמחיר החוזי ייקבע בניכוי חלקה של העוררת בשותפות, או שתצוין בחוזה זכאותה להשבת חלקה. אין בחוזה כל התייחסות לאפשרות כאמור, ואף לא הוצג הסכם בין השותפים המסדיר עניינים כגון אלו.
    
    
12. לפיכך, נקבע כי שווי רכישת הזכויות במקרקעין, על ידי העוררת, מן השותפות, הוא המחיר המוסכם בחוזה – 8,170,000 ש”ח.

הערר נדחה. ניתן ביום 6.6.2001.

נפסקו הוצאות משפט בסך 4,000 ₪.

דעת המחברת

פסק הדין נכון, רק משום שזה המחיר שנקבע, ולא נרשם שזה בקיזוז החלק של השותף הקיים.
זה ברור כאור השמש, שההחלטה על השווי הנרכש לקחה בחשבון כל מיני דברים פנימיים בשותפות. בשל העובדה שהשווי שיקף שווי שוק, המנהל לא התערב.
לפיכך, לא היה מקום לשנות ולהפחית לצורכי מס רכישה, את החלק שהיה רוכש בשותפות.

הערות שוליים:

1. עמ”ש 1098/00 Shulon Investments N.V נ’ מסמק חיפה
2. הדרי, מיסוי מקרקעין, כרך א’, מהדורה שנייה, עמוד 450, הערה 171

המאמר נכתב ביום 26.2.2018

#764