מכירתה של דירת מתנה, זכאית לפטור ממס שבח, רק בחלוף תקופת צינון

מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

בפסק דין של בית המשפט המחוזי בירושלים, עמוס בנינגא נ’ מנהל מס שבח מקרקעין (1), נקבע כי דירה שחלקה התקבל כמתנה וחלקה האחר שולם באמצעות הלוואה שאין לבעליה יכולת להחזיר – היא למעשה דירה שהתקבלה כולה במתנה, ולכן מכירתה, בטרם חלפה תקופת הצינון הקבוע בחוק, אינה פטורה ממס שבח.

העובדות

1. ביום 20.1.2000, רכשו ארבעת בני משפחת בנינגא נכס מקרקעין בן ארבע דירות. התמורה הכוללת של העסקה עמדה על 855,000 דולר. לכך נוספה עלות שיפוץ בסך 200,000-150,000 דולר, כך שעלות העסקה הכוללת הנה בסכום של כ-1,000,000 דולר ל-4 הדירות.
2. לעמוס בנינגא יוחדה דירה בשטח של 112 מ”ר בקומה הראשונה. עמוס שילם סך של 100,000 דולר במועד חתימת החוזה, וסכום נוסף של 185,000 דולר שולם לאחר שבוע.
3. לקיחת משכנתאות לכל אחת מהדירות, לא התאפשרה, בשל רישום הנכס במושע, ועל כן נלקחה ההלוואה מבנק לאומי, כדי שלאחר תיקון צו רישום הבית המשותף, תתאפשר לקיחת משכנתאות לגבי כל אחת מהדירות. ההלוואה נלקחה על ידי אביו ודודו של עמוס, עבור כל בני המשפחה.
4. ביום 5.11.2000, נמכרה הדירה בסכום של 360,000 דולר. התמורה הועברה במלואה לבנק לאומי, לכיסוי ההלוואה.
5. עמוס ביקש פטור ממס שבח בגין מכירת הדירה, אולם מנהל מיסוי מקרקעין קבע כי רכישת מלוא הזכויות בדירה הנה מכספי מתנה, ועל כן חלות עליה הוראות סעיף 49ו(ג) לחוק מיסוי מקרקעין, המתְנות את הפטור בתקופת הצינון.

גדר המחלוקת

6. בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית: האם יש לראות בדירה כדירה שהתקבלה במתנה, ולכן מכירתה, טרם חלוף תקופת הצינון, אינה פטורה ממס שבח?

העורר טוען

7. עמוס מימן את רכישת הדירה, מסכום של 71,000 דולר שקיבל במתנה מסבתו ומאחותה. היתרה, בסך 142,500 דולר, התקבלה באמצעות קו האשראי שהועמד לאביו ולדודו על ידי בנק לאומי, והוא מהווה הלוואה שנלקחה על ידו. מכאן שכ-2/3 מעלות רכישת הדירה בוצעה ממקורותיו שלו, ועל כן הוא זכאי לקבל פטור ממס שבח בגין דירת מגורים מזכה.

מנגד, טענות המשיב

8. גם הסכום שהועמד כאשראי על ידי האב והדוד, מהווה מתנה, כך שיותר מ-50% מעלות הדירה נתקבלו במתנה, ולכן מכירת הדירה בפטור חייבת בתקופת צינון.

ההכרעה

9. חברי הוועדה בחנו את העדויות, וקבעו כי:
   א.  עמוס לא שילם מכיסו, ולו גם שקל אחד על חשבון הסכום ששולם במעמד חתימת החוזה ועל חשבון הסכום ששולם שבוע לאחר מכן;
   ב.  עמוס לא היה צד לקבלת קו האשראי;
   ג. אין ראיות לגבי מסוגלותו הכלכלית של עמוס לעמוד בהחזר תשלומי המשכנתא, לאחר רישום הדירה על שמו.
   ד. עמוס העביר את מלוא התמורה שהתקבלה ממכירת הדירה, לכיסוי קו האשראי, ולמעשה, בכך היטיב עם יתר בני משפחתו, שכן התוצאה מכך הייתה הקטנת סכום המשכנתא לשלושת בעלי  הדירות האחרים.
   ה. גם הסכום של 70,000 דולר, שאותו קיבל עמוס במתנה מסבתו ומאחותה, הועבר לכיסוי קו האשראי, ולמעשה, לא נשאר בידו סכום כלשהו.
   ו. עמוס לא נהג בדירה כבעליה, לא בנקודת הזמן ההתחלתית, לא בנקודת הזמן הסופית, ולא בין שתי נקודות הזמן.
   ז. עמוס הגיע לבנק, לחתום על התחייבות לכיסוי קו האשראי, רק בלית ברירה, לצורך מכירת הדירה.
   ח. כבר במועד עריכת השיפוצים, הודיע עמוס שלא יתגורר בדירה.
   עמוס לא היה בארץ במועד הדיון, ועדותו לא נשמעה. גם מבלי לזקוף את אי העדתו של עמוס לחובתו, מסיקה הוועדה כי עמוס לא רכש את הדירה ממקורותיו שלו, ולכן מכירתה בטרם חלפה תקופת הצינון, אינה מזכה אותו בפטור ממס שבח.

הערר נדחה. ניתן ביום 24.12.2002.

נפסקו הוצאות משפט בסך 5,000 ₪.

דעת המחברת
זו דוגמה מצוינת לפער בין המצב המשפטי לבין מצב הדברים וניתוחם לצורכי מס.
היעלה על הדעת שחוזים שמוצגים, לא יהוו את התשתית למיסוי? כן, בהחלט כן! וזאת משום שהחוזים מהווים את התשתית המשפטית לדיני קניין ומקרקעין, שאינם משתלבים בהכרח עם חוק מיסוי מקרקעין. צריך ללמוד מהמקרה הזה.  

הערות שוליים:

1. ו”ע 2059/01 עמוס בנינגא נ’ מנהל מס שבח מקרקעין

המאמר נכתב ביום 15.4.2018

#58