דירת מגורים

בראי העליון שדחה את עתירת רשות המסים פה אחד

מאת: דורית גבאי, רו”ח

העליון (14.11.2022), גם הפעם, אישר את החלטת ועדת הערר ודחה את ערעור המדינה בעניין שטיין (ע״א 1073/20):

הסוגייה המרכזית שנדונה

האם דירת מגורים המשמשת למגורים, ואולם אין לה היתר מתאים כחוק לשימוש למגורים, חרף שימוש בה למגורים ובידיעת העירייה, האם בעת מכירתה ניתן לקבל בגינה פטור ממס שבח או חישוב לינארי מיטיב במסגרת סעיף 48א(ב2) לחוק?

ההכרעה

בית המשפט העליון קבע, שכאשר השימוש למגורים הוא בניגוד לחוק – לדוגמא כאשר אין היתר בנייה למגורים, כי אז לא תסווג הדירה כדירת מגורים לפי סעיף 1 לחוק.

פה מתלכדת עמדת העליון עם ההלכה בעניין חכים, דירת נופש ששימשה בפועל למגורים ונדחתה בקשת הפטור כי השימוש עצמו למגורים לא היה לפי הדין (נופש).

אולם יש חריג מרכזי שקבע העליון, והוא עמידה בתנאי ״דירת שטיין״.

דירת שטיין הייתה ממוקמת באזור מגורים, בבניין למגורים, השימוש בדירה היה למגורים במשך 70 שנה, לא הייתה טענה כנגדו או קודמיו כי השימוש למגורים מצד הרשויות אינו כדין (כלומר גם לא נפתח הליך כנגד השימוש ללא היתר), תשלום מס רכישה כדירה ברכישת הנכס על ידי המוכרים, הארנונה למגורים ששולמה כל השנים, וקיימת אפשרות “להכשיר״ את השימוש למגורים.

מבחינה כרונולוגית, מנהל מס שבח לא אישר להכיר בה כ- ״דירת מגורים״ לפי סעיף 1 לחוק בשל אי היותה דירה שנבנתה  בהיתר.

ועדת הערר בראשות השופט קירש קבלה את עמדת שטיין, ובערעור לעליון מטעם רשות המסים, קבע בית המשפט, פה אחד, כי הדירה הנמכרת תיחשב כ- ״דירת מגורים״.

פסיקה זו מחזירה עשרות אלפי דירות מגורים בישראל להיכנס לגדר דירת מגורים, על פי הפרשנות של החוק במשך עשרות בשנים, לפיה מבחן העל בחוק מיסוי מקרקעין הוא מבחן השימוש, ולא קיומה של תב״ע מתאימה או רישום בטאבו.

העליון צמצם את מבחן העל, בקובעו את הכלל – דירה המשמשת למגורים ללא היתר אינה דירת מגורים, אבל החריג מכניס לגדר מבחן השימוש את מרבית המקרים.

הקו ושינוי המדיניות מצד רשות המסים, באופן חד צדדי לסטות ממבחן זה, ולהחליט בשונה ממה שהיא נהגה ובלי שפורסמה הוראת ביצוע בעניין מטעמה, לא אושר!

היה צריך לעבור כמה הליכים משפטיים בבית משפט המחוזי והעליון, על מנת להשיג את מה שהיה מקובל עד לפני כחצי עשור.

מוצע לכל מי שניפגע ממדיניות זו, ושילם, בעל כורחו, מס שבח במכירת דירה שנמצאת  במרתף, דירה בקומה במינוס אחד ונניח בהיתר למחסן, חדרים על הגג שעומדים בתנאי “דירת שטיין”, להגיש בקשה לתיקון שומה גם אם חלפו ארבע שנים מאז הוציא המנהל שומה מטעמו. ההלכה החדשה בעניין בקשות לתיקון שומה היא שניתן להגישן חרף חלוף ארבע שנים.

ברכות למשרד עורכי הדין מאיר מזרחי ושות׳ על הישג זה.

ההמלצה למחוקק:

לתקן את סעיף 1 לחוק ברוח ההלכה ואף להרחיב אותה למקרים בהם אזורים שלמים נמצאו כבנויים ללא היתר עשרות שנים אחרי קום המדינה בהן נבנו שכונות ובחלק מהמבנים נעשה שימוש למגורים בלי שהיה קיים היתר כלשהו.

פסק הדין ניתן ביום 14.11.2022.