האם זכאית בת לסעד הצהרתי, שיקבע את בעלותו של אביה בנכס שרשום על שמה, רטרואקטיבית ליום ביצוע הרכישה מן המינהל, כאשר את החובות הרובצים על הנכס יש לשייך לטענתה לאב?

דף הבית » מאמרים » מאמרים בנושא מיסוי מקרקעין

מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

בעניין אלקרינאוי פריאל ואח’ נ’ עלי אלקרינאוי ואח’ (1), קבע בית המשפט כי חזקה שהרישום על שם בעלת הנכס, פריאל, כאשר הייתה קטינה, נעשה תחת פיקוח בית משפט, ולכן העסקה נעשתה כדין. אין מקום לביטול הרישום, בטענה של עסקה מלאכותית, שכן אין מדובר כאן בפעולה בלתי לגיטימית. פריאל, כשבגרה, הייתה מודעת למצב הנכס, אך הייתה אדישה לו, והשאירה בידי אביה את ניהול הנכס, ונזדעקה רק כאשר החלו להצטבר חובות בגין הנכס. אין מקום להיענות לבקשה לביטול הרישום של הנכס על שמה, מה גם שהיא הייתה יכולה למכור את הנכס ולשלם את החובות, או לשלם את החובות ולהחזיר את הנכס לאביה ולהתחשבן עימו.

עובדות

פריאל הגישה תובענה לסעד הצהרתי, לפיו הרישום על שמה של נכס שצבר חובות רבים, הוא פיקטיבי, והנכס שייך למעשה לאביה. הנכס נרשם על שמה על ידי אביה, עלי אלקרינאוי, בהיותה בת 10, ללא ידיעתה, ושימש כגן ילדים כאשר אביה גבה את דמי השכירות.
לימים, נצברו חובות ארנונה ומס הכנסה בגין הכנסות ההשכרה, ואמצעי אכיפה הופנו כלפי העוררת.
הליכים להעברת הנכס על שם האב עוכבו עקב חובות המיסים
פריאל היא גרושה ואם ל-7 ילדים, ועובדת למחייתה כעוזרת גננת בעיריית רהט. אביה רכש את הנכס מהמינהל ב-1977, כשפריאל הייתה כבת 10, ורשם אותו על שמה, לטענת פריאל, מבלי שידעה על כך, גם לא לאחר שבגרה. על הנכס קיים מבנה דו-קומתי שהושכר לעיריית רהט החל משנת 1984 ועד 1998, שבו הופעל גן ילדים. בשנים אלו, נהנה האב מהכנסות משכירות בשל השכרת הנכס הנדון.
החל משנת 1998, צבר הנכס חובות לעיריית רהט, בין השאר בשל אי תשלום ארנונה וחובות למס הכנסה, בגין אי דיווח על הכנסה מהשכרת הנכס. פריאל, בהיותה הבעלים הרשומים על הנכס, נדרשה לפרוע את החובות האמורים, שבגינם אף נרשמו עיקולים על הנכס, ואף ננקטו נגדה באופן אישי אמצעים לגביית החובות.
לטענת פריאל, רק בשנת 1999 נודע לה לראשונה כי היא הבעלים של הנכס הנדון. לטענתה, כאשר בעלה דאז, סלמאן אלקרינאוי, ביקש החזר מס משלטונות מס הכנסה, נאמר לו במפתיע שסכום ההחזר המגיע לו קוזז ממנו, בגין חוב של פריאל לשנת 1998, חוב שנוצר מהכנסה מעסק. לטענתה, לא ידעה דבר על אודות קיומו של הנכס, ובוודאי לא על אודות קיומו של העסק הרשום על שמה, ומבירור שעשו השניים, היא ובעלה, התברר כי מדובר בדמי שכירות שקיבל אביה מהשכרת הנכס שאותו רשם על שמה ללא ידיעתה.
כשפנתה אל אביה וביקשה ממנו להסדיר את עניין החזר המס המגיע, הוא הבטיח לעשות כן, אך לא עשה דבר. לטענתה, גם בשנתיים שלאחר מכן, קוזז החזר המס המגיע לבעלה דאז, בגין הכנסות שכר הדירה שקיבל אביה, כאשר רשויות המס ראו לנכון לשייך לה את ההכנסות האמורות, בעוד שבפועל הייתה זו, לטענתה, הכנסתו הבלעדית של אביה. טענותיה, בסופו של יום, הביאו עניינים אלו לסכסוך בינה לבין בעלה, סכסוך שהביא לגירושיהם.
פריאל החלה בשנת 2002, בשיתוף פעולה עם אביה, להעביר את רישום הזכויות בנכס על שמו ללא תמורה. בהתאם, היא חתמה על ייפוי כוח בלתי חוזר, ועורך דין קמינצקי, שייצג את אביה של פריאל, פנה בשנת 2002 למינהל, והגיש בקשה להעברת רישום הזכויות בנכס מפריאל אל האב, בצירוף תצהירים של הנוגעים בדבר – פריאל כמעבירת הזכויות והאב כמקבל הזכויות. העברת הזכויות לא בוצעה בשל החובות הרובצים על הנכס, חובות מהם מבקשת כיום פריאל להשתחרר, בטענה כי אביה הוא זה שיצר אותם.
פריאל הצביעה על נזקים רבים שנגרמו לה עקב הליכים לגביית חובות מיסים וארנונה שננקטו נגדה, שאותם יצר אביה לגבי הנכס הנדון.
לנוכח נסיבות אלו, ומשנוכחה לדעת כי אין ביכולתו של אביה לסלק את החובות הרובצים על הנכס ולשלם את תשלומי המס הנדרשים לאגף מיסוי מקרקעין כדי להשלים את העברת הזכויות על שמו, פנתה היא לבית המשפט בתובענה זו, כדי להשתחרר מנכס מכביד זה. פריאל הצביעה על שורה של פסקי דין והסדרי פשרה שמכוחם בוטלו חיובי ארנונה בגין הנכס שיוחסו לה. בסופו של יום, נשאה היא, לטענתה, בחיוב של כ-40,000 ₪, שאותו שילמה לרשות המיסים מס הכנסה.
אביה של פריאל לא התגונן ולא התייצב לדיונים, אף שהוזמן כדין. ניתן כנגדו פסק דין. על הסכמתו להעברת הזכויות על שמו בנכס, ניתן גם ללמוד מתצהיר ההעברה שהוגש במסגרת בקשתם לביצוע רישום העברת הזכויות מפריאל אליו.

גדר המחלוקת העיקרי

פריאל הגישה תובענה זו לסעד הצהרתי כנגד כל הנתבעים, והוסיפה גם סעד כספי כנגד האב, וביקשה כי בית המשפט יצהיר כי הנכס שייך לאביה ולא לה, וכי בית המשפט יורה למינהל להעביר את רישום הנכס משמה לשמו של האב, ובהתאם יורה לאגף מס הכנסה ולעיריית רהט להעביר את כל חיובי המס או חובות אחרים בגין הנכס, החלים על הנכס, משמה לשמו של האב, באופן שימנע מהם להמשיך בהליכי הגבייה בהם נקטו כנגדה, בגין חיובים שיצר, לטענתה, אביה על הנכס. לבסוף, דרשה פיצוי מאביה, בגין הנזקים שנגרמו לה עקב רישום הנכס על שמה, נזקים הנובעים מהחיובים הכספיים בהם נדרשה לשאת.
המחלוקת היחידה העומדת לדיון היא האם זכאית פריאל לסעד הצהרתי שיקבע את דבר בעלותו של האב בנכס, רטרואקטיבית ליום ביצוע העסקה, דהיינו, רכישת הנכס מהמינהל, במובן זה שתיקון רישום דבר הבעלות בנכס יסיר מעליה את שיוך כל החובות הרובצים על הנכס, שלטענתה יצר אביה, והכול בטענה כי הרישום המקורי שנעשה על שמה, משקף עסקה מלאכותית שנעשתה על ידי אביה, ועל כן יש לבטלה.
המינהל הדגיש כי הזכויות בנכס רשומות על שם פריאל, ועל כך אין חולק, וציין כי גם אם דבר בעלותה בנכס נודע לתובעת רק בשנת 1999, כטענתה, הרי שהיא לא פנתה כלל למינהל בטענה כי יש לבטל רישום זה, ורק בחודש יולי 2002 הוגשה בקשה למינהל, על ידי עו”ד קמינצקי, להעברת הזכויות בנכס, מפריאל לאב, הליך שלא הסתיים בהעברת הזכויות.
המינהל השאיר את ההחלטה לשיקול דעת בית המשפט, תוך שהוא מדגיש כי בהקצאת הנכס לתובעת, הנחת היסוד של המינהל הייתה כי הנכס נרכש על ידי אביה בעבורה. בכל מקרה, הסכים המינהל להעברת הזכויות בכפוף לתשלומי המס הנדרשים.
מדינת ישראל, בשם אגף מיסוי מקרקעין, ציינה כי בשנת 2002, על פי בקשת פריאל, הוחל בהליך של העברת הזכויות בנכס מפריאל לאב, ובהתאם נקבעו שומות מס שבח ומס מכירה וכן שומת מס רכישה שטרם שולמו. לפיכך, לא ניתן להשלים את העברת הזכויות על שם האב, מבלי להסדיר את תשלומי המס האמורים. בהתאם, נקט אגף מיסוי המקרקעין בעמדה, כי כל עוד לא יסולקו חובות המס האמורים, לא ניתן יהיה לקבל את אישורו להעברת הבעלות בנכס, וכי בכפוף לסילוק חובות אלו, אין לאגף מיסוי המקרקעין כל עמדה ביחס להעברת הזכויות המבוקשות בתביעה זו.
אגף מס הכנסה הביע את עמדתו, כי חיובי המס על הנכס נובעים מהשכרת הנכס, והוטלו על פריאל עקב רישומו של הנכס על שמה, ואישר כי בשנת 2001 פנתה פריאל למס הכנסה בטענה כי הנכס שייך בפועל לאביה וביקשה כי החיובים יועברו על שמו. לטענתו, פקיד השומה בחן את הטענה, אך מצא כי לא די בכך כדי לסתור את עקרון בעל הנכס הוא בעל הפרי. אין חולק כי פריאל לא ערערה על קביעה זו, והליכי הגבייה כנגדה הוקפאו. מס הכנסה נקט בעמדה, כי ניתן להעביר את הזכויות בנכס, ובלבד שהדבר ייעשה על פי הדין והנהלים, ובכלל זה, תשלום חובות המס קודם להעברה, והשאיר את ההכרעה בסעד המבוקש בתובענה, לשיקול דעת בית המשפט, ומבלי שהדבר יגרע מעמדתו כי פריאל חייבת לסלק את חובות המס לתקופת העבר.
המוסד לביטוח לאומי מסר את עמדתו לתובענה זו, לפיה יפסיק את פעולות האכיפה כנגד פריאל, ומאחר שהוא פועל בהתאם לשומות הנקבעות על ידי פקיד השומה, יפעל הוא בהתאם לכל תוצאה שתבוא מפי בית משפט בפסק הדין שיינתן.
עיריית רהט לא גילתה התנגדות כלשהי להעברת הזכויות בנכס מפריאל לאביה, אך התנתה זאת בסילוק חוב הארנונה לטובתה הרובץ על הנכס. לטענת העירייה, פריאל ואביה משתפים פעולה בהצגת מצג שווא והטעיה שמטרתם אחת, והיא לחמוק מתשלום חובות הארנונה כלפי העירייה.
לטענת עיריית רהט, פריאל, עת בגרה, ידעה על אודות דבר בעלותה בנכס, ואף הייתה מעורבת בהשכרת הנכס לעירייה לפחות משנת 1994, עת חתמה על חוזה להשכרת הנכס. נוסף על כך, נקטה בהליכי ההוצאה לפועל כנגד עיריית רהט בגין השכרת הנכס הנדון, שם הצהירה כי היא בעצמה מנהלת כיום את ההליכים הנוגעים לנכס (וכן בחקירתה בפני בית המשפט בהליך זה, פריאל לא כפרה בכך, אך הסבירה כי היא מקדמת בכך את ניסיונה לגבות חובות שיזכו את הנכס בהכנסות משכירות על מנת שייווצר לה מקור כספי לכיסוי חובות החלים על הנכס). לפיכך, ביקשה העירייה לדחות מכול וכול את ניסיונה של פריאל להתחמק מאחריותה לחובות שצבר הנכס ושהיא כבעלים נושאת בהם.

פסק הדין

מה דינו של קטין שנרשם לזכותו נכס מקרקעין, וכאשר בגר, מבקש הוא להשתחרר מנכס זה? הדרך הפשוטה והברורה היא מכירתו של הנכס.
בית המשפט דחה את טענת פריאל, כי לנוכח מורכבות היחסים המשפחתיים במגזר הבדואי, וקיומה של מערכת יחסים עוינת בינה לבין אביה, בעקבות הסכסוך האמור, הרי שבפועל, סביר להניח כי בהיוודע הסכסוך האמור, בינה לבין אביה, בקרב בני העדה הבדואית לא יימצא לנכס כל קונה.
פתוחה הדרך בפני פריאל לסלק את החובות הכספיים הרובצים על הנכס, ולהשלים את ביצוע העברת הזכויות על שם אביה, ובהמשך להסדיר את נושא תשלום החובות במישור היחסים בינה לבין אביה.
בפועל, דבר בעלותה בנכס לא הפריע לה, אלא רק כאשר נדרשה היא לפרוע חובות של תשלומי מס לרשויות השונות, חובות שאותם לטענתה יצר אביה.
הניסיון להעברת הנכס על שמו של אביה, העברה ללא תמורה, אף הוא דרך אפשרית שבה נקטו הצדדים כבר בשנת 2002. אולם, בשל חובות הרובצים על הנכס ובשל אי סילוק החובות על ידי אביה, חובות אותם אין פריאל רואה לנכון לסלק כדי לקדם את עניינה, לא מוצה ההליך, וכיום מבקשת פריאל את עזרתו של בית המשפט.
יודגש, כי לעצם העברת הזכויות בנכס על שם האב אין כל מתנגד – גם לא האב שלא התגונן ולא התייצב להביע עמדה, ושבעניינו ניתן פסק דין זה מכבר ושהביע את הסכמתו בחתימתו על תצהיר עת דיווחו הצדדים, פריאל והאב, על העברת הבעלות ללא תמורה, וגם לא הנתבעים האחרים, וזאת בכפוף לסילוק חובות המס החלים על הנכס.
כאשר מדובר בקטין הרוכש נכס מקרקעין שלגביו מתנהל רישום בפנקסים, נדרשת מעורבותו של האפוטרופוס הכללי, ובהתאם, נדרש אישור בית המשפט לעסקה המתבצעת, והכול כמתחייב מהוראת חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות. אין ההורים, האפוטרופוסים הטבעיים של הקטין, מוסמכים לייצג קטין, מבלי שבית המשפט אישר מראש פעולה שתוקפה תלוי ברישום בפנקס המתנהל על פי חוק (2). כל עוד מנוהל הנכס עבור קטין, מתנהלת ביקורת צמודה של האפוטרופוס הכללי אחר רכושו של הקטין, והכול כדי להבטיח כי עסקאות עבור הקטין ייעשו אך ורק לטובתו.
אין חולק כי האב רכש את הנכס מהמינהל במסגרת פרויקט הרחבת העיר רהט וכי הנכס נרשם על שם פריאל בהיותה קטינה. לא באה כל עדות או ראיה המוכיחה האם בוצע הדבר תחת פיקוחו של בית המשפט. חזקה כי כך נעשה הדבר, ולפיכך, חזקה היא כי עסקה זו ביסודה הייתה לטובת הקטין, ועל כן אושרה כדין.
בית המשפט דחה את טענת פריאל בדבר ביטול רישום בעלותה בנכס מחמת היות העסקה בבחינת עסקה מלאכותית. המינוח ‘עסקה מלאכותית’ הוא מטבע לשון שיש בו שימוש בדיני מיסים, שם רשאית רשות המס, בנסיבות מסוימות, שלא להכיר בעסקה מסוימת בשל היותה דרך להימנע מתשלום מס, ואין זה המצב כאן.
גם אם ביקש אביה של פריאל לרשום את הנכס על שם בתו כדי להימנע מתשלומי מס, כפי שטענה פריאל, אין המדובר בפעולה בלתי לגיטימית שפסול בצידה.
אין לפסול את האפשרות, כי אביה של פריאל ביקש להבטיח את עתידה, וביקש לאפשר לה, בבוא העת, לבנות את ביתה בסמוך לביתו שלו, ועל כן רשם את הזכויות בנכס, שאין חולק כי נמצא הוא בסמוך לביתו, על שמה. כך, גם לא נסתרה החזקה כי עסקה זו זכתה לאישור בית המשפט, עת ראה בעסקה הנדונה כעסקה לטובת הקטין, ואפשר את רישומה בפנקסי הרישום במינהל.
בהינתן כל אלה, אין לומר כי מדובר בעסקה מלאכותית שנכון היה שלא לאשרה בתחילת הדרך, וכי נכון יהיה לקבוע את דבר תיקון הרישום רטרואקטיבית ליום הרכישה.
יתר על כן, הנסיבות כפי שבאו בפניי, מלמדות כי פריאל ידעה על אודות בעלותה בנכס בשנים בהן בגרה ולפני השכרת הנכס לעיריית רהט, וגרסתה כי לא ידעה על דבר בעלותה אלא רק בשנת 1999, נדחתה על ידי בית המשפט, לאור העובדה כי היא חתמה על הסכם השכירות אל מול עיריית רהט, בשנת 1994, עת הייתה בגירה.
עולה איפוא כי פריאל, עת בגרה, הייתה מודעת לדבר בעלותה בנכס, ולא ניסתה לשנות מצב משפטי זה בעניין בעלותה. בעת שנוהל הנכס על ידי אביה והיווה גורם הכנסה לבני המשפחה, גילתה פריאל אדישות לדבר בעלותה בנכס ושתקה, כשהיא מותירה בידי אביה את הכוח לנהל את הנכס.
בית המשפט פסק, כי בקשתה של פריאל לשייך את חובות הארנונה או את חיובי מס הכנסה בגין הפקת הכנסות מהנכס, הכנסות אותן הפיק לטענתה אביה, אין לה מקום בתובענה זו לסעד הצהרתי. דינן להתברר בפני הערכאות המוסמכות לכך.
בענייני ארנונה, נתונה הסמכות להכריע בסוגיית החיוב ושיוך החוב, לבית המשפט לעניינים מנהליים, מכוח סעיף 5 לחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים, ובענייני מס הכנסה, מיצוי הליך השגה וערעור על פי פקודת מס הכנסה (3).
בית המשפט הגיע למסקנה, כי לא נמצאה כל מניעה אובייקטיבית לכך שפריאל תשתחרר מבעלותה בנכס כמקובל בשוק החופשי, ללא התערבותו של בית המשפט, וכי רצונה כיום של פריאל להשתחרר מבעלותה בנכס או מנטל החובות שצבר, ברור ומובן, אך זה אינו יכול להתמצות בהליך זה באופן הגורף בו ניסחה את סעדיה. את השגותיה של פריאל בנוגע לשיוך החובות אליה, בין אם בבחינת גובה החוב ובין אם בנוגע לשיוך החובות, עליה למצות בערכאות אחרות. אם לתובעת יש תביעות כספיות כנגד אביה, בשל חובות שיצר כלפיה, פתוחה בפניה הדרך למצות את זכויותיה בהליך אחר מתאים.

ניתן ביום 6.10.2008.

הערות שוליים:

ת.א. 4287/05 אלקרינאוי פריאל ואח’ נ’ עלי אלקרינאוי ואח’.
ד”נ 17/75 נחול נ’ לוי, פדי ל(2) 113)
ע”א 306/78 קרוליק נ’ עזבון המנוח פנחס ואח’, פד לג1 496