החלפת דירה בפרוייקט
מנגנון ביטול עסקה והוראת ביצוע ישנה וחשובה – 20/1997
תמלול מפגש מייצגים שלישי מעשי מספר 1 מיום 5.05.2020
מאת: דורית גבאי, רו”ח
אז לפני שאנחנו ניכנס להוראת ביצוע, חשוב לדעת שהנושא של ביטול עסקה, כמו נאמנות, הוא אחד הנושאים הכי “חמים” שיש. למה הכי “חמים” שיש? כמו שיש הודעת נאמנות ויש סביב זה בדיקות. אתם יודעים, מנהל מס שבח, כמו שאוסקר פעם אמר: “בודק אותך או בכניסה או ביציאה“. אוסקר אבורזאק, אני מתכוונת. מה זאת אומרת הוא בודק אותך או בכניסה או ביציאה? הצהרת על עסקת נאמנות, אז בכניסה קלטו את הדברים ולא התעסקו עם זה יותר מדי. מתי הודעת נאמנות, נכנסת לבדיקה לעומק? בבקשה שלך להעביר מנאמן לנהנה. אז בודקים האם הצהרת הנאמנות היא אמיתית בכל המהותיות של סעיף 69 וכן הלאה וכן הלאה. אותו דבר בביטול עסקה. בביטול עסקה, הסעיף היחיד שמוזכר בחוק הוא סעיף 102. אם תפתחו את סעיף 102 – בואו נפתח אותו למי שיש אותו לפניו, כדאי תמיד להצטייד בספר חוק, זה יעזור לנו בלמידה – סעיף 102 הוא סעיף של שורה, והוא אומר כך: הכותרת שלו זה: החזרת מס לביטול מכירה. “המנהל יחזיר מס אם הוכח לו כי נתבטלו מכירת זכות מקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין ששולם עליהם המס”. זה הסעיף היחיד שמוזכר בחוק בקשר לביטול עסקה. ומה שאני הולכת לסקור פה בדקות שנשארו לי, זה בעצם פרי הפסיקה והוראות הביצוע שניתנו אחת אחרי השנייה במהלך הדרך.
ביטול עסקה – המשמעות של זה שהכול חוזר לקדמותו. כמו שבדיני חוזים יש לנו מספר עילות לביטול עסקה, פה אני מקריאה לכם גם: כשרות הצדדים, חוזה לא חוקי, הפרה של הסכם, אי קיומו של תנאי מתלה, ביטול בהסכמת הצדדים, כפייה בהתקשרות עם החוזה וכן הלאה, או ניצול לקות שכלית של הצד השני. אלה שבע עילות ביטול על פי חוק החוזים. מס שבח נצמד לעילות האלה, והוא מקבל כל ביטול בפני עצמו משפטית על פי חוק החוזים. הוא לא מתנגד לביטול או להסכמת הצדדים לבטל, אלא אם כן בהתנהגות זה לא נראה. זאת אומרת, אם הבן אדם אמר: ביטלנו, יש הסכמים, הנה ביטלנו את ההסכם, אבל בהתנהגות לא רואים שיש ביטול, אלא יש משהו אחר, והמשהו האחר הזה אומר שבעצם גילינו שהמועד של העסקה לא היה מתאים לנו, אנחנו צריכים לבטל כי זה יוצר לי איזשהו קושי – אני צריך להזיז את יום העסקה, לא מתאים לי כי בעצם לא עמדתי בהסכם, מראש לא התכוונתי לחתום על זה בעצמי, התכוונתי למישהו אחר, אני חייב לבטל, להעביר לצד קשור וכן הלאה וכן הלאה, או שבעצם אני מבטל ואני מוכן לפצות את השני, ואפילו בסכום עודף, ובלבד שהנכס יחזור אליי, אני מוכן להקריב איזשהו תשלום נוסף, ובלבד שזה יחזור אליי.
מס שבח בודק מה קרה בין יום העסקה לבין יום בקשת הביטול – מה קרה בהתנהגות: האם התשלומים שולמו, האם נתפסה חזקה, האם נעשו השבחות והתאומת בנכס, האם הופקו הנאות כלכליות מאז יום הרכישה ועד יום הבקשה לבטל – כל הדברים האלה לפי טופס הביטול – אתם תראו, הוא בנוי ככה שאפשר לראות מה קרה – כמה כסף עבר, האם יכול להיות שמישהו קיבל חזקה לפני שכל הכסף שולם – דברים שהם יחסית חריגים, אבל הם גם יכולים לקרות.
כלומר, מנהל מס שבח בודק מה קרה בין יום העסקה לבין יום ביטול העסקה, והוא יכול להחליט אחת משתיים: אחת: לקבל את הביטול, וזה אומר שלפי 102, כל המיסים ששולמו חוזרים לצדדים בערכם הריאלי, והוא יכול להגיד: סליחה, אני רואה בזה מכר חוזר, כלומר, הקונה הופך למוכר והמוכר הופך לקונה, או הוא אומר: אני מתעלם מבקשת הביטול. למרות שאתם משפטית הולכים מבטלים את זה בבית משפט וכן הלאה וכן הלאה, הוא מתעלם מהבקשה, אלא אם כן אני מחליט לראות בזה מכר חוזר.
כל הנימוקים האלה הם נימוקים לצורכי ביטול עסקה. ומה שזה אומר, שברגע שעסקה מבוטלת, חוזרים ליום הרכישה המקורי. נגיד ככה: כשהמוכר – חוזרת הזכות לידיו כשהוא בא למכור את הנכס למישהו אחר, אז בעצם יש לו את יום ושווי הרכישה כשהוא קנה את הנכס. לצורך הדוגמה, הוא קנה ב- 1990, הוא מכר ב- 2018, וביטל ב- 2019. עכשיו, נכס חוזר בעסקת הביטול – הביטול אושר – כשהוא חוזר אליו לידיו והוא בא למכור אותו החוצה, אז הוא אומר: מתי קניתי? ב- 1990 – זה נשאר לו יום הרכישה. ולכן חשוב לזכור שההקשר הזה של ביטול עסקה והטופס שחובר על ידי רשות המיסים – מי שמכיר את הטופס של ביטול עסקה, מאחורה יש מספר סעיפים. אחד הסעיפים, 78, כתוב שהצדדים מתחייבים לא לחזור ולחתום על עסקה בעתיד – או הם או קרוביהם. זאת אומרת, שאם אני מבטלת עסקה שנעשתה, ואני חותמת אחרי זה עם הבן זוג של הצדדים או עם חברה קשורה של הצדדים או עם האישה של הצד או עם כל גוף קשור או ספק או אח או אחות – עם גוף קשור – מנהל מס שבח יכול להחליט שהעסקה הראשונה מוקמת לתחייה, כי זה בעצם החלפת צדדים כתוצאה מתכנון מס. בטופס, זה לא משהו שכתוב בחוק, זה משהו שבית המשפט אמר. השורה הזאת זה דרישה שמנהל מס שבח קבע אותה בטופס. זה לא בחוק, בית המשפט לא אמר את זה, אף אחד לא קבע את זה. זה תנאי שמנהל מס שבח מנסה להכתיב באמצעות הטופס, ואנחנו צריכים לפעמים להוכיח שהתנאי הזה הוא לא נכון. מתי התנאי הזה לא נכון? התנאי הזה לא נכון כאשר עילת הביטול היא משהו שקשור, בלמשל, כשהעסקה הייתה לפני קומבינציה, והפכו אותה לעסקת מזומן. אז הסתבר שעסקת הקומבינציה היא לא טובה, הופכים אותה לעסקת מזומן. אפשר לקרוא לזה “תיקון הסכם” או “הסכם ביטול” ועריכת הסכם מחודש עם סממן כלכלי עסקי אחרי לגמרי. אורזים אותו בצורה שונה ומתנהגים בצורה שונה בעסקה החדשה. ואפשר להגיד: סליחה, מדובר בשינוי בתנאי העסקה, כי הבעלים התחרט. הוא לא רוצה דירות, הוא רוצה משרדים, הוא מבוגר, הוא רוצה כסף ו”שלום על ישראל”. גם זאת יכולה להיות סיבה מוצדקת, והחלפת העסקה לעסקאות שונות זה עילה טובה מאוד לשכנע את מנהל מס שבח כן לחתום עם אותו צד או עם גוף קשור בעתיד. הסיבה המרכזית שמנהל מס שבח לא מסכים והוא יישען על הרגליים האחוריות שלו ובצדק, זה כאשר במועד חתימת העסקה – למשל, בני הזוג לא היו זכאים למס רכישת דירה יחידה או משהו כזה, ואז כשדוחים את זה ליום אחר, הם הצליחו בינתיים להיפטר מ”סטוק” (מלאי) הדירות שלהם, ואז כשהם קונים את זה, התאריך החדש מתאים – זה מנהל מס שבח לא יסכים. הוא יגיד: סליחה, אותם צדדים או צדדים קשורים – אני מחזיר את הרכישה, מחיה אותה אחורה ליום ההתקשרות המקורי, ובעצם משית מס רכישה או נטל מס שבעצם ניסו להימנע ממנו. זה מאוד מאוד חשוב שתדעו.
וגם לגבי דירות, בעבר היה את סעיף 49ב(1), ואדם לא ידע שלא מגיע לו הפטור לפי הסעיף הזה, כי הוא עשה איזה עסקה קודמת וה-49ב(1) שהוא חשב שהיה מגיע לו – – לא מגיע לו – אז הוא עשה את פעולת ה- ביטול, ואחרי שחלפו ארבע שנים או כאשר כל תנאי הפטור הזה מתקיימים, הוא חותם על הסכם חדש עם אותו צד ואותה עסקה, רק במועד מאור יותר, אז כמובן חו שלכל הדברים, האלה מנהל מס שבח לא מעוניין. הוא לא מעוניין בתכנון מס בדיעבד. הוא לא יאשר את הביטול. הוא יגלה את העסקה החדשה, ינתח אותה ויחליט שהביטול שאושר אינו ביטול, ויחזירו את העסקה למועדה המקורי, תוך שלילית הפטור שנדרש.
איך זה קשור להוראת הביצוע שאני בעצם רוצה לשתף אתכם? אני גם אשלח לכם אותה. הוראת ביצוע מספר 20/1997 והתוספת שלה מ-1997 בעצם מדברת על מצב שהוא התחיל בחיפה, שמי שרצה להחליף דירה בדירה באותו פרויקט (פרוייקט “הר הכרמל”, בשמו אז) או באותו בניין. בהתחלה זה היה באותו בניין, אחרי זה הגדירו את זה לאותו פרויקט. בעצם היו שתי חלופות. בואו נגיד: מאיר מזרחי היה מנהל השומה בירושלים, ואני הייתי סגן בחיפה. בחיפה כסגן מנהל מס שבח, התמודדנו המון המון עם החלפת דירות בדירות בפרויקט הכרמל, חוף הכרמל – זה היה פרויקט דירות יוקרתי על חוף הים, ובעצם היו מספר מבנים, ואנשים רצו להחליף את הדירה בבניין השלישי שייבנה בעוד שנתיים, להביא את זה לבניין יותר קרוב שהגמר שלו יותר קרוב לאנשים. זה התאים להם גם כיוון הים או התפנתה דירה וכן הלאה וכן הלאה. ובעצם אנשים ביקשו להחליף דירה בדירה. אז אנחנו יודעים שאתה קודם כול מבטל. ואז בעצם הייתה חלופה נוספת: בעצם מאיר מזרחי הציע חלופה שנקבעה בהוראת הביצוע, אני הצעתי חלופה שלא התקבלה. החלופה שאני הצעתי, זה בעצם שיום הרכישה המקורי של אותה דירה בפרויקט בצד הזה – יום ושווי הרכישה יישארו בעינם, ואם הוא עובר לדירה גבוהה יותר ומוסיף כסף, ושווי הדירה החדשה נגיד בעוד 100,000 דולר, הוא בעצם קונה עוד חלק של הדירה החדשה כשיש לו חתיכה אחת ממקודם, והוא משלים רכישה נוספת קטנטונת לחלק הנוסף – כאילו יש לו שני מועדי רכישה, או לראות רכישה והשבחה עם סימון מיוחד לדירה. זה המחשבים של מס שבח לא היו ערוכים לטוויסט הזה, זרקו את הרעיון זה, ובעצם הוראת הביצוע זה בעצם החלופה שמאיר הכריע בנושא, וקבע שבעצם בהחלפת דירה בדירה באותו בניין, או לפי התוספת, גם באותו פרויקט, כי לפעמים יש גם כמה בניינים, בעצם מבטלים את העסקה הראשונה לגמרי, ולמרות שחותמים עם אותו צד – אוקיי, חותמים עם אותו צד, יוצרים יום ושווי רכישה של הדירה החדשה, ויש לזה השפעות – השווי של הדירה, שער הדולר משתנה, כללי החוקים למס רכישה משתנים, סטטוס הרכישה משתנה – אם עכשיו אני יום ושווי חדש, אז אולי כבר אין לי דירות, כי מקודם היה לי 8%, כי היה לי עוד איזה כמה חצאי דירות או עשר דירות, בינתיים נפרדתי מכל דירות, אני מחליף דירה בפרויקט בדירה יותר יקרה, אני כבר קונה את זה כדירה ראשונה, כי ניקיתי בינתיים את כל הסטוק דירות שלי – העברתי לילדים או מכרתי או מימשתי – אז אני בעצם נבחן לפי סטטוס חדש. זאת אומרת, הוראת הביצוע קובעת שהחלפת דירה בדירה מבניין לבניין. ובפרויקטים של היום, כמעט כל בניין זה בנק מלווה אחר, אז בעצם זה כאילו הם מנסחים את זה עורכי הדין: החלפת דירה מפרויקט בפרויקט. זאת אומרת, הבניין הזה מסווג עם פרויקט דרך בנק א’, הפרויקט השני, ליווי אחר, מסווג פרויקט ב’, ולמרות שהטרמינולוגיה זה פרויקט מול פרויקט, הנחת העבודה היא שבעצם זה החלפת דירה בדירה באותו מתחם, באותה סביבה, לא עושים על זה בעיות. ולכן אתם צריכים כעורכי דין, להקפיד שבעצם כשאתם עושים את העסקאות האלה שהוא מחליף דירה בדירה באותו פרויקט, עם אותו קבלן, וכן הלאה, בעצם לנסח את הסכם הביטול, והסכם הביטול הוא בעצם הסכם שמגדיר שעסקה א’ מבוטלת, ותוגש בקשה לביטול עסקה, וזיכוי של הכסף של מס הרכישה ששולם בעסקה הראשונה, לטובת מס הרכישה עם ריבית והצמדה. זאת אומרת, יום ושווי העסקה החדשה בעסקה של הדירה החדשה, ובעצם להוציא שומה חדשה גדולה בניכוי מה שכבר שילמתי במס רכישה על הרכישה הראשונה. זאת אומרת, אתם צריכים גם בהסכם לקבוע את הפרוצדורה, גם להחתים את הצדדים על טופס ביטול עסקה כאילו ממש ביטול עסקה ככל דבר ועניין, ובעצם לחתום באותו יום על עסקה חדשה.
עורכי הדין שמייצגים בפרויקטים הגדולים במרכז הארץ, בעצם מתנים את הרכישה של הדירה החדשה באישור של מנהל מס שבח בביטול של הקודמת. לא צפויות להיות בעיות, לא צפוי להיות שום דבר מסובך. לפעמים זה מתעכב חודש-חודשים במקרה הגרוע האישור על הביטול עסקה, ולכן צריך לנסות להחיש את הטיפול. אם מגיע שובר לדירה החדשה – נגיד, אתה קנית דירה בהתחלה 4 מיליון, סתם זה דירות יקרות, ואתה מחליף ב- 5 מיליון, אז פתאום אתה צריך להוסיף כסף, והזיכוי של הדירה הראשונה עוד לא שודר, עוד לא יוחס לדירה הזאת, או צריך ללכת לקבלת קהל, לכתוב, להתכתב, להחיש את העניינים או לשלם כדי שלא יהיו עיקולים על הדירה הזאת או על הפעילות הזאת, ובעצם לקבל את ההחזר על הדירה הראשונה עם ריבית והצמדה. זה לא אמור להיות בעייתי. מדי פעם יש התרוצצויות, אבל בסה”כ אם עושים את הדברים כמו שצריך, הן את חוזה הביטול שקושר את הדירה הזאת בדירה הזאת, והן את הבקשה לייחוס הכסף ששילמתי פה, אם שילמתי, נקווה ששילמתי, אם לא שילמתי אין מה לייחס – משלמים את הדברים מהתחלה. אז אני בעצם זכאי לדבר הזה.
חשוב לזכור שלפעמים במועד הרכישה הראשון הבן אדם היה בסטטוס של דירה נוספת, אז הוא שילם 8% על ה-4 מיליון האלה, ועד שהוא החליף לדירה של 5 מיליון, בינתיים הוא מכר את הדירות שהיו לו דירה או שתיים – הוא העביר לילדים, ואז הוא רוכש את החדשה של 5 מיליון כדירה יחידה, כי ברגע שהוראת הביצוע אומרת שיש ביטול ויום ושווי חדש, אז הסטטוס של הקונה נבחן ביום החדש. זה לא מראה לאף אחד מה נעשה בינתיים, כי ברגע שזאת הפרוצדורה, זה גם תכנון מס לגיטימי לאם אתה מחליט בלאו הכי להחליף ויש לך עניין למכור – תמכור, תמכור את הדירות שיש לך, או תעביר לילדים או לנכדים אם אתה רוצה, בעצם לסדר בחיים את הנכסים. לפעמים שווה לשלם שליש מס רכישה לדירות קטנות ואחרות שקיימות, ואז אתה מקבל מס רכישה דירה יחידה על הדירה הגדולה. זה חוקי, זה לגיטימי, זה לא תכנון מס לא לגיטימי. ובלבד כמו שדיברנו במתנות, שמתנהגים כמתנות. אם אני מעביר במתנות לילדים, אז מתנהגים כמתנות, על כל המשתמע מכך כמובן. אז אני מקווה שהדברים ברורים והנושא סגור. אני אשלח לכם לקבוצה…
אתם רואים את המסמך הזה? זאת הוראת ביצוע מיום 28.6.1997 – אני עוד הייתי בשירות הציבורי, מאיר מזרחי היה הבוס שלי, בוס מהמטה, וההוראה הזאת ממש אוריגינלית, היא פורסמה ב-1997, היא עברה סבבים, ובעצם פה היא אומרת מה שהיא אומרת, ואחר כך יצאה תוספת שמדברת על החלפת דירה חדשה בפרויקט, כי לפעמים יש פרויקט א’, פרויקט ב’, כמו שאמרתי לכם, או בבניין אחר או בבניין סמוך של אותו מתחם, אז זה הובהר כדי שלא יהיה על זה ויכוחים. אני מקווה שנהניתם. אנחנו ביום שלישי הבא עם ארבעה דוברים חדשים בנושאים חדשים. תהיו זמינים, תלמדו. כל טוב ולהתראות לכולם!
תמלול הרצאה בתוכנית שלישי מעשי, 5.05.2020
נכתב בגרסת מאמר ביום 21.09.2022
#1117
ב.א.
