מאת: דורית גבאי, רו”ח
מבוא
בפסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, אשר מיכאל ואחרים נגד מנהל מס שבח מקרקעין תל אביב 2 (1), נדונה מכירת מגרש, שתמורתו המוסכמת נמוכה באופן משמעותי משווי השוק שלו. בשל הפער הגדול, הנטל להוכיח כי פעל בתום לב (ולכן שווי המכירה הוא התמורה המוסכמת), מוטל על המוכר. משלא הרים את נטל ההוכחה, נקבע שווי המכירה כשווי השוק של המגרש.
העובדות
- ביום 28.11.2002, נמכר מגרש בשטח 1,012 מ”ר בגני תקווה, תמורת 350,000 ש”ח (75,000 דולר). העוררים – המוכר והרוכשים – דיווחו כדין על המכירה.
- המנהל לא קיבל את המחיר המוצהר, ובשלב השומה הראשונה, קבע למקרקעין שווי של 490,000 דולר. בשלב ההשגה, הפחית המנהל את השווי לסך של 280,000 דולר.
גדר המחלוקת
בית המשפט מתמקד בשתי שאלות משפטיות:
- מהו שווי המכירה של המקרקעין?
- האם זכאי המוכר להנחה של 20% ממס המכירה?
העוררים טוענים
- המגרש שנמכר, סווג במועד המכירה כקרקע חקלאית. שווי המכירה, כפי שנקבע בהסכם בין הצדדים, עמד על 350,000 ש”ח.
- בין המוכר לרוכשים לא התקיימו יחסים מיוחדים, והתמורה נקבעה בתום לב.
- המנהל מנוע מלטעון לקיומם של יחסים מיוחדים או חוסר תום לב, משלא טען כן בשלב הוצאת השומה ובשלב ההחלטה בהשגה.
- במקביל למכירה, חתם המוכר על עסקת קומבינציה ביחס ליתרת חלקו במקרקעין (2 דונם נוספים). במסגרת עסקת הקומבינציה, קיבל המוכר התחייבות לקבלת תשואה גבוהה יחסית. אך בחלוף זמן, ובמסגרת עסקת המכר, הסכים לקבל תשואה נמוכה יותר (באופן יחסי), אך תוך קבלת הכסף בסמוך למועד העסקה.
- עסקאות רבות באזור נעשו במחירים דומים מאוד לתמורה החוזית בעסקה זו.
- נטל ההוכחה לעניין השווי, מוטל על כתפי המנהל.
- שומות המנהל נעשו באופן לא מקצועי, והן רצופות שגיאות.
- הצדדים להסכם ערכו את ההסכם, מתוך היכרות מעמיקה עם שוק המקרקעין ועם ההזדמנויות העסקיות הקיימות בו. המחיר נקבע לאחר משא ומתן בין הצדדים, לאחר התייעצות עם שמאי מקרקעין, ובהתחשב בנסיבות אובייקטיביות (מצב המקרקעין) ובנסיבות סובייקטיביות (מצבו הפיננסי של המוכר).
- לאור חוסר ניסיונו של המוכר בעסקאות מקרקעין, הוא העדיף התקשרות עם קונה אחד בלבד. משלא נמצא קונה אחד שהסכים לרכוש את המקרקעין במחיר שנקבע, נאלץ המוכר למכור את המקרקעין לקבוצת רוכשים.
- השמאית מטעם המנהל הניחה כנקודת מוצא, כי יחידת קרקע זמינה ליחידת מגורים הנה 70,000 דולר. המוכר סבור כי השווי ל-70,000 דולר קרקע ליחידת דיור, מתייחס לקרקע זמינה לבנייה מידית.
- יש להביא בחשבון הפחתות המבוססות על תקופת היוון, סיכון, היקף היחידות וריבוי בעלים.
- המוכר זכאי להנחה של 20% בתשלום מס המכירה.
מנגד, טענות המשיב
- חוות דעת של שמאית מטעם המנהל קבעה, כי שווי המקרקעין, עומד על כ-240,000 דולר. הפערים בין חוות הדעת של שני הצדדים מגיעים לכדי 320%.
- נתונים שהוצגו בחוות דעת השמאית מטעם המנהל, בוססו כהלכה, לעומת הנתונים שהוצגו על ידי שמאי העוררים, אשר ביקש לנפח את אומדן היטל ההשבחה במנותק מהמציאות.
- בין הצדדים קיימות מחלוקות באשר לשיעור ההיוון ולזמן הדחייה שיש להביא בחשבון לצורך חישוב הערך הנוכחי.
- המנהל הצליח להוכיח כי השווי האמיתי גבוה בהרבה מהתמורה הנקובה. על כן, נטל ההוכחה לשכנע כי פעלו בתום לב, עובר לעוררים.
- המוכר טען, כי סמוך למועד העסקה, נישאה בתו וביקשה לרכוש דירה, ולכן הוא רצה לעזור לה בכסף התמורה שקיבל, אך בתו לא זומנה להעיד. מעדותו של העורר, ניתן להסיק כי העורר היה ער לכך שהמחיר שקיבל, נופל משווי השוק.
- הרוכשים לא מסרו עדות, והדבר פועל לחובת המוכר.
- אין לתת את ההנחה ממס המכירה בשיעור 20%, ובכל מקרה, העניין נמצא בערעור בבית המשפט העליון.
ההכרעה
- בהקשר לשאלה הראשונה, חברי ועדת הערר השוו את חוות הדעת של השמאית מטעם מנהל מיסוי מקרקעין, מול זו של השמאי מטעם העוררים. השמאים נחלקו באשר לצפיפות הבנייה לפי התכנית המאושרת (לפי חוות דעת העוררים – 6 יחידות לדונם, ואילו לפי חוות דעת המנהל – 7 יחידות לדונם), באשר להיטל ההשבחה הצפוי (לפי חוות דעת העוררים – 25,000 דולר ליחידה, ואילו לפי חוות דעת המנהל – 22,000 דולר ליחידה) ובאשר לגורמי הפחתה מהשווי (ריבוי בעלים, היוון ו-“25% הפחתה בגין אי מימוש ציפיות” – שאינה מקובלת על חברי הוועדה כלל).
- חישוב שווי המכירה, כפי שקבעה הוועדה:
א. שווי כולל של 7 יחידות צפויות לדונם חקלאי: 490,000 דולר
ב. הפחתת היטל השבחה, לפי 23,500 דולר ליחידה: (164,500 דולר)
ג. הפחתת 20% בשל ריבוי בעלים: (65,100 דולר)
ד. דחייה לפי 38%: (100,400 דולר)
ה. שווי שוק נוכחי: 160,000 דולר
- נקבע, כי שני הצדדים הפריזו במידה רבה. המוכר הפריז כאשר הצהיר על ערך נמוך, הזהה למחיר שקיבל כתמורה, והמנהל, שקבע בשלב השומה הראשונה כחצי מיליון דולר, ובשלב הערר הציג עמדה, לפיה השווי הוא כרבע מיליון דולר. השווי שקבעה הוועדה, גבוה למעלה מכפליים מן התמורה החוזית. מכאן, שהמנהל הרים את הנטל המוטל עליו להוכחת פער מחירים משמעותי, ועל המוכר מוטל להוכיח כי פעל בתום לב. הכללים לכך נקבעו בהלכות ברכת חביב (2), ליננברג (3), סמיר חדיג’ה (4) ויצחק וייס (5).
- המוכר החליט שלא לזמן את בתו, שבגללה מכר את הזכויות במגרש, ואף לא איש מהרוכשים. הדבר מעמיד בספק רב את מהימנות גרסתו. נוסף על כך, ביתר זכויותיו בחלקה, ביצע המוכר עסקת קומבינציה, לפי התחשיב של המנהל. לפיכך, הצליח המנהל להוכיח שווי שוק הגבוה משמעותית מהתמורה המוסכמת, בעוד שהמוכר לא הצליח לשכנע כי פעל בתום לב. הוועדה קובעת כי שווי המכירה הוא כשווי השוק – 160,000 דולר.
- בהקשר לשאלה השנייה – ברוב דעות, נקבע כי תינתן ההפחתה של 20% ממס המכירה, בדומה לעניין רוגובין (6).
- בדעת מיעוט, סבור השופט בן שלמה, כי מקרה זה דומה לדעתו (במיעוט) בעניין גרוס (7): “… אין בכוחו של סעיף 72י, על אף לשונו הברורה, כדי להכניס לסעיף 48א1 לחוק, מה שאין בו, וזאת לאור השוני המהותי בתכלית החקיקה, בין מס מכירה לבין מס שבח. למותר להוסיף עוד, כי מס המכירה אשר הוכנס תחת כנפיו של חוק המיסוי… הוצא ממסגרת חוק המיסוי ע”י תיקון מס’ 61 לחוק מתשס”ח-2008 …ובכך תמה תקופת ה”אכסניה” שהוענקה לו ע”י חוק המיסוי. תיקון 61 הנ”ל ביטל את הפרק השישי 1 לחוק, ובכלל זה, את סעיף 72י הנ”ל. לאור כל אלה, נראית לי דעת המיעוט מדעת הרוב בעניין רוגובין הנ”ל. מס מכירה (טרם ביטולו) הוא מס עקיף השונה במהותו ממס השבח…”
הערר התקבל בחלקו. ניתן ביום 13.5.2008.
לא ניתן צו להוצאות.
דעת המחברת
חוזרים להגדרת “שווי” בסעיף 1 – מתי המנהל סוטה מהתמורה החוזית המוסכמת – בשלושה מצבים: אין חוזה כתוב, יש יחסים מיוחדים בין הצדדים ויש חוסר תום לב. התנהלות הדברים פה מראה שהמוכר לא עמד בנטל ההוכחה לקיומו של תום לב, וזה פעל לרעתו.
בכל מקרה, השווי שקבע המנהל, היה מפורז למעלה, והוועדה הורידה את השווי למעל פי 2 מהמוצהר וכחצי מהשווי של המנהל.
הערות שוליים:
- ו”ע 1379/04 אשר מיכאל ואח’ נ’ מנהל מס שבח מקרקעין תא 2
- ע”א 664/80 מנהל מס שבח נ’ ברכת חביב
- ע”א 218/78 ליננברג נ’ מנהל מס שבח
- ע”א 3632/01 סמיר חדיג’ה נ’ מנהל מס שבח
- ע”א 717/85 יצחק וייס נ’ מנהל מס שבח
- ו”ע 1337/03 אפרים רוגובין נ’ מנהל מס שבח
- ו”ע 1396/04 עו”ד גרוס ברוך ואח’ נ’ מס שבח ת”א 2
המאמר נכתב ביום 13.12.2017
#731
