מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

בפסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה, דן גור אפרים ורידקין מאיר נגד מנהל מס שבח מקרקעין חיפה (1), נקבע כי פרק הזמן הארוך שעבר בין עסקת המכירה להסכם הביטול, מסירת החזקה לרוכשת, ביצוע פעולות בנייה, הסכם ביטול שאינו מפרט פיצויים או התחשבנות ואינו רטרואקטיבי והותרת זכויות הקונים ביחידות שנבנו – כל אלו מלמדים על כך שמבחינה מהותית אין מדובר בביטול עסקה, אלא לכל היותר בשינוי שלה.

העובדות

1. ביום 15.1.1985, נחתם בין דן גור וסרור, בעלי חלקה בחיפה, לבין חברה קבלנית הנמצאת בבעלותם, הסכם קומבינציה. לפי ההסכם, תימכר זכות הבעלות ב-70% מהחלקה, תמורת קבלת 30% ממה שהחברה תבנה על יתרת שטח החלקה.
   
   
2. ביום 24.3.1985, דווח למס שבח על העסקה, הוצאה שומה, והצדדים להסכם לא הגישו השגה לעסקה. מס השבח בגין העסקה לא שולם.
   
   
3. החברה בנתה 3 יחידות, בשטח כולל של 318 מ”ר, מתוך שטח מורשה לבנייה של 1,630 מ”ר, כלומר: כ-20% משטח הבנייה.
   
   
4. בחודשים מאי-יוני 1985, מכרה החברה את שלוש היחידות. בהסכמת דן גור וסרור, נרשמו הערות אזהרה לזכות שלושת הקונים, ועל שלוש העסקאות דיווחו הצדדים למס שבח.
   
   
5. החברה לא הצליחה להמשיך בבנייה, מסיבה לא ברורה, ואף לא השלימה לגמרי את בניית שלושת המבנים שמכרה. שלושת הרוכשים תפסו חזקה בשלושת המבנים, וביצעו בהם עבודות להשלמת הבנייה. שלושת הרוכשים שילמו לחברה את כל מחיר הרכישה, החברה לא נקטה נגדם הליך לפינוים או כל פעולה אחרת, נרשמו הערות אזהרה לטובת הרוכשים, והם מנהלים את עסקיהם במבנים.
   
   
6. בשנת 1988, הודיע דן גור לחברה, שהיא הפרה את התחייבויותיה לפי הסכם הקומבינציה, ושהיא נדרשת להלוות לו סכום מסוים, לתשלום מס השבח ולהתחלת המשך הבנייה, אחרת יבוטל ההסכם. החברה לא נענתה. ביום 19.4.1988, פנה דן גור לבית המשפט המחוזי בחיפה, וביקש להכריז שהסכם הקומבינציה בטל. סרור סירבה לביטול, אך שינתה את דעתה. ביום 13.2.1990, חתמו הצדדים על הסכם, לפיו חוזה המכר לחברה הופר על ידי החברה, והצדדים מסכימים שהחוזה בטל החל מיום 13.2.1990.
   
   
7. מנהל מס שבח סבור שהסכם ביטול המכר אינו מחייב אותו. על כך הגיש דן גור ערר. רוכש אחת היחידות הגיש ערר, בבקשה לחייב את המנהל לתת לו אישור לצורך רישום היחידה על שמו. שני העררים נדונו במאוחד.

גדר המחלוקת
בית המשפט מתמקד בשתי שאלות משפטיות:

8. האם ההסכם מיום 13.2.1990, משמעותו ביטול הסכם הקומבינציה, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין?
   
   
9. האם יחויב מנהל מיסוי מקרקעין לתת לרוכש אחת היחידות, אישור לצורך רישום היחידה על שמו ברשומות?

ההכרעה

10. בהקשר לשאלה הראשונה, הפסיקה המגובשת אומרת שלא תמיד הצורה או תוכן ההסכם הם הקובעים, ויש לבדוק בכל מקרה לגופו, האם תוכן ההסכם נותן ביטוי לעסקה המהותית והאם הוא מבטא באמת את כל מה שהוסכם.
    
    
11. ביטול הסכם – פירושו החזרת מצב הצדדים למה שהיה ערב עשיית העסקה המתבטלת, וכל צד חייב להחזיר לצד השני את מה שקיבל או את תמורתו, בכפוף לזכותו לפיצויים של הצד המבטל כנגד הצד שהפר את ההסכם.
    במקרה זה, אין כל פירוט בהסכם הביטול של פיצויים או התחשבנות. לא סביר שבעלי קרקע יסכימו לביטול הסכם הקומבינציה, ללא קבלת כל תמורה עבור אובדן 20% מזכויות הבנייה שנמכרו. אין זה מתקבל על הדעת שמה שנכתב בהסכם הביטול הוא כל מה שהוסכם בין הצדדים.
    
    

12. נסיבות המקרה הן כדלקמן: הזמן הרב שעבר בין הסכם הקומבינציה להסכם הביטול – מעל לשש שנים, וזאת לאחר שכבר בשנת 1987 הפרה החברה את התחייבויותיה; מסירת החזקה לחברה וביצוע פעולות הבנייה על ידה, ואולי פעולות התשתית או חלק מהן; מכירת שלוש היחידות על ידי החברה; הביטול נעשה בהסכם קצר ולקוני; תוקף ביטול ההסכם מאותו תאריך ולא למפרע; השארת זכויות הקונים בשלוש היחידות שמכרה החברה, מבלי שתהיה התחשבנות בין החברה לבין דן גור וסרור; קיום היחסים המיוחדים בינם לבין החברה; השינוי בעמדת סרור, ללא הסבר להסכמה לביטול המכירה; החברה אף לא הייתה רשאית, להסכים לביטול עסקת המכירה בהתחשב בזכויותיהם של רוכשי שלוש היחידות. נסיבות אלו מצביעות על כך שלא היה כאן ביטול עסקה בכללותה, אלא לכל היותר ביטול של חלק מהמכירה.
    
    
13. בהקשר לשאלה השנייה, כל עוד לא שולם מס השבח בו חויבו דן גור וסרור על הסכם הקומבינציה, המנהל אינו חייב למסור לרוכש היחידה, שמכרה החברה, אישור לצורך רישום המבנה על שמו, וזאת מתוקף סעיף 16(א) לחוק.
    הוועדה מקווה, כי בעקבות החלטתה בעניין ביטול העסקה, ישולם המס המגיע על המכירה מבן גור וסרור לחברה, והמנהל ימסור את האישור המבוקש לרוכש.

העררים נדחו. ניתן ביום 18.10.1993.

לא ניתן צו להוצאות.

דעת המחברת

זהו פסק דין חשוב מאוד, המסכם את ניתוח הנושא של ביטול עסקה.
שוב ושוב, פרק הזמן שחלף, מהווה פקטור, לא מרכזי, אבל בהחלט נלקח בחשבון, בהנאה הכלכלית של הרוכשים מהנכס מיום הרכישה ועד ליום הביטול, אין השבה של המצב לקדמותו ועוד.
מוצע לקרוא את כל המאמרים באתרנו בנושא ביטול עסקה.

הערות שוליים:

1. עמ”ש 29/91, 44/88 דן גור ואח’ נ’ מס שבח מקרקעין חיפה

המאמר נכתב ביום 12.2.2018.

#754