מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

בית המשפט המחוזי דחה את הערר בעניין מועלם זוהר נ’ מנהל מס שבח תל אביב (1) , בקובעו כי מועד הרכישה ייחשב כמועד החוזי על פי הסכם הפינוי, כאשר לא הוכח על ידי זוהר, ואף לא נטען על ידו בשלב ההשגה, כי הנכס המקורי הופקע או נלקח מן המנוח על פי צו של רשות מוסמכת.

עובדות

1. מועלם זוהר (זוהר) קיבל את המקרקעין בירושה מאביו המנוח – מועלם כדורי ז”ל (המנוח), ומכר אותם ביום 16.12.2004.
2. המקרקעין נתקבלו בתמורה לקרקע בה החזיק המנוח ושנועדה להקמת 48 יחידות דיור. במסגרת ההסכם ובתמורה לפינוי הקרקע, נתן מינהל מקרקעי ישראל למנוח פיצוי כספי וסיוע ברכישת דירות למגורים, וכן קרקע חלופית להקמת מוסך.
3. נשוא הערר הוא עסקת מכירת המוסך.
4. במכתבו של בא כוח המנוח למינהל מקרקעי ישראל מיום 3.11.1975, נכתב כי המנוח עומד לפנות מגרש עליו ייבנו דירות בהתאם להסכם פינוי עם משרד השיכון, ובתמורה צפוי המנוח לקבל מגרש שישמש אותו כמוסך. בא כוח המנוח טען באותו מכתב, כי הערכת המעריך הממשלתי בדבר שווי של 160 לירות למ”ר היא מופרזת, וכי חלקות מסוג זה נמכרות במחיר של כ-100 לירות למ”ר.
5. ביום 9.9.1976, המנוח חתם על הסכם פינויים עם היחידה לפינויים ולהפקעות במשרד השיכון. בתמורה לפינוי צריפים ומוסך, קיבלה המשפחה פיצוי כספי וסיוע ברכישת דירות מגורים וקרקע חלופית להקמת מוסך.
6. בשנת 1993, הגיש המנוח הצהרה למנהל, לפיה הוא רכש את המקרקעין נשוא הערר ביום 26.10.1976, בתמורה כספית מלאה (דמי חכירה ודמי פיתוח).

גדר המחלוקת העיקרי

מהו יום הרכישה?

לטענת זוהר, המנוח קיבל את המקרקעין נשוא הערר, בתמורה להפקעת הנכס המקורי, אותו רכש בשנת 1955. המקרקעין נשוא הערר נכנסים בנעלי הנכס המקורי שהיה בבעלות המנוח, לעניין יום הרכישה, מכיוון שהמקרקעין נשוא הערר נתקבלו אצל המנוח כפיצוי, לאחר שהנכס המקורי הופקע ממנו, כאמור בסעיף 64 לחוק, או לחלופין, משום שהמקרקעין נשוא הערר ניתנו כנכס חלופי על פי צו של רשות מוסמכת, כאמור בסעיף 65 לחוק.

לעומתו, טען המנהל כי מועד הרכישה הוא המועד החוזי, כאמור בהסכם הפינויים. טענות זוהר, כי הנכס המקורי הופקע או נלקח מן המנוח בשל צו של רשות מוסמכת וכי תחתיו קיבל המנוח את המקרקעין נשוא הערר, הן טענות סותרות מבחינה עובדתית, ולא נטענו בפניו בשלב ההשגה.

פסק הדין

סעיף 37(1)(ג) לחוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה התשכ”ג – 1973 קובע:

“יום הרכישה” לעניין חישוב השבח והמס… (2) לגבי זכות במקרקעין ששווי רכישתה נקבע לפי סעיף 32 יהיה יום הרכישה – היום שנקבע כיום הרכישה לצורך קביעת השבח והמס אילו נמכרה הזכות שהופקעה או שהוחלפה”.

סעיף 32 לחוק קובע:

“שווי הרכישה של זכות במקרקעין שנתקבלה כפיצוי בעד זכות אחרת במקרקעין שהופקעה כאמור בסעיף 64, או בחליפין הפטורים ממס לפי הסעיפים 65, 67 או 68, יהיה שווי הרכישה של הזכות במקרקעין שהופקעה או שנתן בחליפין. ובחליפין כאמור בסעיפים 65 ו-67 ששולם עמהם גם הפרש בכסף או בשווה כסף, יהיה שווי הרכישה חלק יחסי משווי הרכישה כאמור, כיחס שווי במקרקעין שקיבל בתמורה, לתמורה כולה”.

סעיף 64 לחוק המיסוי קובע: “הפקעה של זכות במקרקעין שתמורתה ניתנה כפיצוי רק זכות במקרקעין – תהיה פטורה ממס”.

סעיף 65 לחוק המיסוי קובע: “החלפת מקרקעין בשל צו רשות מוסמכת שניתן על פי כל דין, שהוראות סעיף 67 אינן חלות לגביה, כשלא שולם גם סכום הפרש בכסף או בשווה כסף – תהיה פטורה ממס; שולם סכום הפרש כאמור – יראו את המוכר לעניין חישוב השבח והמס כמוכר חלק יחסי מהזכות במקרקעין שנתן, שהוא כיחס שבין סכום ההפרש האמור לבין כל התמורה שקיבל בעד הזכות במקרקעין שנתן”.

בית המשפט קיבל את עמדת המנהל, כי טענות זוהר, שהנכס המקורי הופקע או נלקח מן המנוח בשל צו של רשות מוסמכת ותחתיו קיבל המנוח את המקרקעין נשוא הערר, הן טענות סותרות מבחינה עובדתית. הטענה כי הנכס המקורי הוחלף במקרקעין נשוא הערר, לא נטענה בפני המנהל בשלב ההשגה, וועדת הערר בודקת את שיקול דעתו של המנהל על פי מה שהיה בפניו, ואין להידרש לטענות עובדתיות שלא הועלו בהשגה (2).

זאת ועוד: ממכתב בא כוחו של המנוח עולה כי הסכם הפינויים הוא הסכם ללא כל יסוד כפייה. המנוח ניהל משא ומתן על מנת להשיג את התמורה ההולמת לדעתו, בתמורה לנכס המקורי.

המונח “הפקעה” פירושו רכישה כפויה של זכויות פרטיות במקרקעין על ידי המדינה או מטעמה למטרה ציבורית כנגד תשלום פיצויים (3). לו הייתה מתבצעת הפקעה כאמור לעיל, ניתן היה להוכיחה בנקל, באמצעות מסמכים רשמיים. במקרה שלפנינו, צודק המנהל כי להפקעה אין כל זכר בשום מסמך רשמי.

בית המשפט הוסיף, כי אין להתחשב גם בתצהירים שהגיש זוהר להוכחת טענת ההפקעה, והם אינם יכולים לסייע לו, לאור העובדה כי נותני התצהירים לא באו להיחקר על האמור בתצהיריהם, וזוהר ויתר על השמעתם מסיבותיו שלו.

המנוח לא היה חייב להגיע להסדר מקדים עם הרשויות על מנת להתפנות מהנכס המקורי. יש מקרים רבים שבהם העניינים מגיעים לדיון בבתי המשפט בסוגיית הפקעת קרקעות, ואז ניתן פסק דין שבו מוסדרות בדרך כלל זכויות הצדדים השונים.

בית המשפט הגיע למסקנה, כי במקרה שלפנינו אין גם צו של רשות מוסמכת, בלשון החוק, שכן צו כזה צריך שיהיה מגובה במסמכים רשמיים, ולא חל סעיף 65, שכן ההסכמות אליהן הגיע המנוח עם הרשויות, נעשו מתוך רצון חופשי לכאורה, ולכן אין מצב זה יכול להיחשב כהפקעה או לקיחה כפויה של הנכס המקורי.

בית המשפט המחוזי קיבל את עמדת המנהל בדבר דחיית בקשת זוהר לקיזוז הפסדים ופריסת המס. זוהר לא ערר על החלטת המנהל בעניין זה, ולא ציין דבר בקשר עם כך בכתב הערר, ואף לא טרח להמציא את אישור פקיד השומה לקיזוז בכל שלב של הדיון. רק במסגרת הסיכומים, מעלה זוהר טיעונים אלה לראשונה. הערר נדחה, וזוהר חויב בהוצאות משפט בסך של 20,000 ₪.

ניתן ביום 13.5.2009.