כבר לא משתלם להחזיק דירה להשקעה? אלו תיקוני המס שבדרך
רו”ח דורית גבאי
התרגלנו שמידי שנה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963 עוברים 2-3 תיקונים. בשנים האחרונות הממוצע השתבש לאור מערכות הבחירות הרבות, שעצרו את הקצב הזה. כפיצוי על כך, בחוק ההסדרים האחרון הוכנסו תיקונים רבים, בעיקרם נוגעים להתחדשות עירונית.
תיקוני המס המוצעים להערות מוצעים כתיקונים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963 (להלן – חוק מיסוי מקרקעין), בניסיון, לפי דברי ההסבר, לתת מענה לאתגרי השעה עימם מתמודד שוק הדיור בעת הנוכחית.
אם תהיתם לרגע, תיקוני המס החוזרים ונשנים הללו נועדו להביא בעיקר להגדלת הכנסות המדינה ממסים, הן מצד המוכרים המשלמים מס שבח והן מצד הרוכשים המשלמים מס רכישה. בטח ובטח בימים אלו, בהם המדינה מנסה לכסות את ההוצאות הגדולות עקב המלחמה. כמו כן, על פי דברי ההסבר לתיקונים האחרונים שמוצעים, מטרה נוספת והיא לבלום את התמריץ לרכישה והחזקה של דירות מגורים להשקעה בישראל, ובמקביל לעודד מכירת דירות מגורים שנרכשו לפני 2014, בטווח הקרוב, תוך הגדלת היצע הדירות והורדת מחירים.
עם זאת, יודגש, כי מעולם לא בחנו ופרסמו האם המטרות של דבר חקיקה שנרשם לגבי בדברי ההסבר הושגו כולם או חלקם. במילים אחרות, אפשר לומר, שצפוי כי היעדים שנרשמו בדברי ההסבר להצעת החוק, לא יושגו. הסיבה היא שקשה להתייחס אליהם ברצינות, כי בשינויים כאלה ואחרים הם העתקה של דברי חוק קודמים שהוכנו מבעוד מועד, שנועדים לגישת משרד האוצר ליצור בלימת ביקושים (על ידי העלאת מס רכישה לאחוזים גבוהים) והעמסת מס שבח ודחיסת זמנים, למען יממשו דירות בערוץ מיטיב ושאם לא כן, יאלצו לשלם הרבה יותר מס.
אלו הם התיקונים המוצעים:
ביטול החישוב הלינארי המוטב במכירת דירות מגורים
ההצעה שואפת להביא לכך שבתוך חמש שנים, החל משנת המס (1.1.2030) 2030, כל מי שמוכר דירת מגורים (שאינה “דירה יחידה” אצלו) ושנרכשה לפני 1.1.2014 יחויב במס שבח בשיעור 25% על כל הרווח שמחושב מיום הרכישה ועד ליום המכירה. כלומר, להביא למצב שמכירת דירת מגורים תמוסה כמו מכירת קרקע, משרד, מניות וכן הלאה. לבטל את החישוב הלינארי המוטב, זה אומר להביא לשינוי משטר המס בנוגע לדירות מגורים, שנכנס לתוקף במסגרת תיקון מקיף משנת 2013, תיקון מספר המפורסם76, וליצור חיזוק של המגמה להאחדה ואדישות בשיקולים אצל המשקיע. כלומר, כעת המשקיע יצטרך לשקול האם לבחור בדירת מגורים, קרקע או משרד כאפיק השקעה, משום שלאלמנט אופן מיסוי הדירה במימושה לא יהיה שום יתרון על פני נכסים אחרים או השקעות הוניות אחרות בשוק.
לדעת מנסחי הצעת החוק, התיקון יזרים מימושים של דירות לשוק ויגדיל את ההיצע. מאוד לא ברור איך ההיצע יגדל, שהרי נשמרת אותה כמות של דירות, כלומר – במקום שהדירה תהיה ברשות רון מרמת גן, היא תעבור לידו של גיל מחיפה. קשה להבין מאיפה יצוצו דירות חדשות, שכן אלה מוחזקות בידי הבעלים שלהן כיום או בשימושם, או בשימוש בני משפחה או מושכרות.
זה להביא למצב שמכירת דירה ונדל”ן אחרי בישראל כמוהו כמו מיסוי רווחי הון בפקודת מס הכנסה, ואפשר לומר, שחוק מיסוי מקרקעין מתיישר עם פקודת מס הכנסה ואפשר לכלול את הוראותיו בפרק מיוחד בפקודת מס הכנסה.
מה יקרה בין השנים 2024 ובשנת 2025? בפרק הזמן הזה מעוניינים מנסחי הצעת החוק (רשות המסים) לממש ולעודד מכירות של דירות על מנת שאלו “יוזרמו” לשוק, ויאפשרו למוכרים ליהנות מחישוב לינארי מוטב כמו שהיה עד כה, כלומר לפטור ממס שבח את הרווח המחושב במכירת דירה שנרכשה לפני 1.1.2014 עד ליום זה, ולחייב בשיעור 25% על הרווח המחושב מיום 1.1.2014 ועד יום המכירה.
מה יקרה בשנת 2026? יחושב רווח ריאלי במכירת דירת המגורים. הוא יחולק לשתי תקופות: על התקופה מיום הרכישה ועד ליום 1.1.2014 ישלמו מס בשיעור 5%, על תקופה מיום 1.1.2014 ועד יום המכירה ישלמו מס בשיעור 25%, בשנת 2027 במקום 5% ישלמו 10% וככה בכל שנה יוסיפו 5%, כך שבשנת 2030 כל השבח הריאלי ימוסה בשיעור מלא של 25%.
אפשר לסכם בעניין זה כי הצעת החוק תורמת להעשרת קופת המדינה ולדילול משאבים של אזרחיה, מגמה שהולכת ומחריפה בעשרים השנים האחרונות. היצע הדירות לא יגדל לאור זה, מחירי הדירות לא ירדו בשל הוספת המחסומים האלה, נהפוך הוא, מי שרוכש את הדירה שנמכרת על ידי רון מרמת גן, כדירת השקעה וישלם 8% מס רכישה, יקבע את דמי השכירות לפי ההשקעה המצטברת על הדירה ושווי הדירה קפץ ב-8% במיידי, ללא קשר למצב השוק. כמו כן, ברור שייעשו תכנוני מס לשמור את ההטבה הזו, ככל שניתן, ולא להפסיד אותה. ומה שברור הוא שתמיד היחיד שמרוויח מתיקוני חקיקה אלו הם אוצר המדינה.
ציטוט מדברי ההסבר מוצג כאן להמחשה כמה צינית היא ההצעה, וכמה בינה לבין טובת המדינה ואזרחיה – אין דבר: “בעת זו של האתגרים הפיסקליים על רקע המלחמה מוצע לפעול לצמצום הטבה זו. אשר על כן, בכדי לעודד כניסת דירות נוספות למכירה בשוק הדיור, ולהשוות את נטל המס החל על מוכרי דירות להשקעה, בלא תלות במועד רכישתם”.
קיבוע שיעורי מס הרכישה על דירה נוספת
משמעות ההצעה היא לתת תוקף של חוק ולא הוראת שעה לתקופות קצובות ולקבוע בחוק שמי שרוכש דירה נוספת (שניה, שלישית וכן הלאה) ללא קשר לשווי הרכישה שלהן – ישלם עליה מס תחילי בשיעור 8% עד לסך של כ-6 מיליון שקל כיום בשנת 2024. עבור שווי רכישה העולה על 6 מיליון לערך ישולם 10%.
אין יותר גרוע מהחוק הזה ומכל התקופה בה מדינת ישראל מטילה מס כל כך גבוה וקשה על ציבור המשקיעים שלה.
הצעת חוק זו ממחישה שוב שהמטרה של מדינת ישראל היא לרוקן את הכספים והחסכונות של אזרחיה ולהשתמש בחוקים נוקשים אלו בתירוץ לבלימת הרצונות של אנשים להשקיע בדירות מגורים כאפיק השקעה. בדברי ההסבר נרשם:
“ניסיון העבר מלמד כי אוכלוסיית המשקיעים בשוק הדיור מושפעת מאוד משינויים באחוז מס הרכישה על דירות שניות ומעלה. זאת, היות ורכישותיהם מהוות על פי רוב נכסים להשקעה. כך לדוגמה, אחוז עסקאות המשקיעים בשוק הדיור בין שנת 2021-2020 עלה מ-13.6% לכ-20% בפרק זמן של שנה, לאחר שהופחת מס הרכישה על משקיעים, והמשיך לעלות משמעותית לאחר שהוכרזה העלאת המס ב-2022, עד לכ-28.6% מהעסקאות בשוק. זאת, עד למועד עליית המס בפועל, שלאחריו התמתנו משמעותית שיעור המשקיעים בשוק. בנוסף, בשל הוראות שונות בדיני המס, המיסוי החל על רווחים שוטפים מהשקעה בדירות מגורים הוא נמוך באופן יחסי להשקעות אלטרנטיביות. בתיקון מס’ 98 לחוק מיסוי מקרקעין, הועלו שיעורי מס הרכישה על דירה שניה עד לסוף שנת 2024, במטרה למתן את הביקוש לרכישת דירות בידי משקיעים ולסייע בבלימת עליית מחירי הדירות. ניסיון זה טרם השיג את מטרתו למתן את מחירי הדירות ולכן במטרה למתן את הביקוש לרכישת דירות בידי משקיעים ולסייע בבלימת עלייה פוטנציאלית של מחירי הדיור, מוצע לעגן את שיעורי מס הרכישה כהוראת קבע”.
זה ברור: היעדים לא יושגו, היצעים לא יגיעו מבלימת הביקושים
לסיכום, ניתן לראות שחוקי המס מוצעים ו-“מותאמים” בניסוחים שלהם למצבים ואתגרים, כשהקשר לחרבות ברזל לא באמת קיים, משום שזו מדיניות רבת שנים של רשות המיסים להניח לשר האוצר הצעות חוק שמוכנות מבעוד מועד, הצעות חוק שמפצות ו”מתקנות” מצבים בהם רשות המיסים הפסידה בבית המשפט, בהבטחה שזה לא יקרה שנית, ועוד.
וזה ברור, היעדים לא יושגו, היצעים לא יגיעו מבלימת הביקושים. כל בר דעת יודע זאת. אבל למי אכפת? הרי ברור שאדם שמשקיע 3 מיליון שקל בשלוש דירות קטנות, ישלם על הדירה השנייה והשלישית 8% מס רכישה, בעוד מי שרוכש באותו סכום דירה אחת ישלם הרבה פחות. במקום לבטל את מס הרכישה או למזער אותו ולצמצם למצבים כלשהם, ולהוריד את הנטל הזה מרוכשי הדירות, מטילים אותו וכעת ייכנס לחוק באופן קבוע.
במקום שרשות המיסים תציע לשר האוצר לתקן עוולות שזועקות לשמיים לעשיית צדק מיסוי, הם דוהרים ושועטים קדימה עם הצעות החוק שהוכנו מבעוד מועד לרגעים שיש צורך לתת מענה תקציבי לכסוי הוצאות הממשלה. אותו ציבור משלם ונושא על כפתיו את כל חוליי המשק וממשלות ישראל.
רו”ח דורית גבאי, היא בעלת משרד בוטיק למיסוי מקרקעין יוצאת רשות המיסים. בתפקידה האחרון כיהנה כסגנית ומ”מ למנהל אזורי למיסוי מקרקעין ומחברת הספרים כלכלת נדל”ן בישראל מהדורת 1998, 2005.
המאמר פורסם בישראל, היום, ינואר 2024
