מהו “יום גמר השבחה” והשפעתו על מס שבח? פסק דין דבורה שכטר

וגם

תוכן דיון בוועדת הכספים לגבי הארכת מועדים למכירה ולרכישה של דירה יחידה בתקופת הקורונה

תמלול מפגש מייצגים שלישי מעשי מספר 8 מיום 23.06.2020

מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

אני רוצה לדבר על שני נושאים. קודם כול, כמו ששמעתם בכלי התקשורת, התפרסמה ידיעה שוועדת הכספים דנה ביום שני האחרון בסוגיית מס מופחת ומס רכישה מופחת למי שרכש דירות מגורים ולא הצליח למכור עדיין את דירתו הישנה. כמו שאתם מכירים, אנחנו מאז שכחלון נהיה שר אוצר, הוא דחף בכל כוחו למצב שמכירות יהיו מהירות כדי להזרים דירות לשוק. הוא צמצם את פרק הזמן מ- 24 חודשים – החזקה של 49ג עם 49ב(2) – צמצם מ- 24 חודשים לחמש שנים ל-18 חודשים. המון גופים פנו בעקבות מצב החירום הכלכלי שנוצר ממרץ כפי שהוא הורגש, בעצם להאריך את המועדים. אנחנו יכולים להגיד שפורום המייצגים שאני עומדת בראשו, פנה כבר בינואר, גם בפברואר וגם במרץ – ב-11 למרץ כשהיינו בישיבה – זה היה שושן פורים – עוד לפני שהבנו את גודל המשבר, שבנו וביקשנו לשקול הארכת מועד של חצי שנה בגלל שהסממנים בשוק הראו שאנשים לא רק שלא יש משא ומתן על המחיר ולא מוכנים להוריד או כן, אין טלפונים בכלל. והיעדר טלפונים יוצר מצב שבכלל אין דיון על המחיר. אם בן אדם רוצה למכור דירה ברחובות, ואפילו טלפון אחד לא נכנס, אז אין לו עם מי לשאת ולתת. אז זה לא עניין שהוא לא רוצה להזיז את המחיר, פשוט אין עם מי לדבר. כמובן כשתהיה כנסת, נדבר על זה. כנסת. אז קמה כנסת, והמפגש האחרון ביוני שסיפרנו עליו בשבוע שעבר – חגי גרוס סקר –  סיפרנו שביקשנו הארכה של חצי שנה, בשעה ששי אהרונוביץ’, מנהל מס שבח ארצי, מה שהוא הביע זה שרשות המיסים תמליץ על דחייה של כשבעים ימים. כמובן שהבענו את העמדה שזה מעט מדי – גם חצי שנה זה כבר לא מספיק, כי אם בינואר כבר דיברנו על חצי שנה, אז עם הקורונה והכול, זה לפחות תשעה חודשים עד שאנשים ייכנסו ככה לסיסטם ויהיה מקורות לממן. אנשים עוד לא עובדים, עוד לא יכולים לעשות את השינויים האלה, וזמן ההתאמה וכושר ההחלטה ייקח לו כמה חודשים נוספים, זה לא יספיק לו חצי שנה.

אז בניגוד למה שפורסם בקבוצות, שהיה אפשר להבין שכאילו זה אושר, לא, היה דיון, ודיון הוא דיון, וחבר הכנסת גפני ביקש לבחון את הדברים. הוא יש לו על השולחן ניירות מכל מיני גורמים, גם מצידנו, שאנחנו בעצם מבקשים גמישות ולהבין שכל התעקשות של המדינה להתעקש על שנה וחצי האלה שכבר חלק מהאנשים זה יצא להם, לא הספיקו, או להתעקש על רק שבעים יום, זה לא יספיק, כי משפחות יצטרכו לשלם מהכיס שלהם, שגם ככה אין, מס רכישה 8% על הדירה שהם ירכשו, כשיגיע המועד, ומס שבח על הדירה שלהם כדירה במיסוי לינארי – תלוי מה יספיקו קודם כמובן. וה- 8% זה משהו שהוא בלתי סביר לשלם – 100-150 אלף במקרים רבים  ומעלה, ומס שבח לינארי או מלא אם הדירה נרכשה אחרי 2014.

אז אנחנו רוצים להגיד קודם כול שאין חקיקה, זה היה דיון, ואחנו כמובן מחכים לדיון הבא, ואנחנו נשמח שחברים מהפורום יבואו ויעזרו לנו בכנסת להביע את העמדה מה קורה בשטח. אתם יודעים בדיוק מה קורה, אתם הכי מרגישים את השטח, וחשוב מאוד שאתם תיתנו את התיעוד – את האינדיקציה ממרום הבנתכם.

מהו יום גמר השבחה ומהי ההשפעה על מס השבח?

הנושא שלי היום שתכננתי אותו מראש, הוא בעצם לשתף אתכם בפסק דין דבורה ורה שכטר בעליון בסוגיית מהו יום גמר ההשבחה, ובכלל למה זה חשוב. כשהמחוקק קבע בפרק חמישי לחוק – הוא קבע שכאשר שפרויקט נבנה על פני תקופה מסוימת, יש קושי לאפשר לקבוע את התיעוד, את התיאור של ההוצאות, כי אם יש לי אדמה מ- 1970, וב- 2010 קיבלתי היתר לבנות ארבע יחידות דיור או יחידת דיור אחת, ואני בעצם מתחיל לבנות על פני ארבע שנים את הפרויקט, בתקופה של אינפלציה יש חשיבות לדעת כל הוצאה והוצאה איך אני מייחס אותה, באיזה מועד, על מנת לקבל את ההגנה האינפלציונית בגינה. מה זה הגנה אינפלציונית? זה אומר שאנחנו מנטרלים מהרווח המחושב כהפרש בין שווי המכירה ליתרת שווי הרכישה, מנטרלים מהרווח הזה – מהשבח – את הרווח שהיינו עושים אילולי השקענו בבנייה – הרווח האלטרנטיבי אם היינו משקיעים את עלות הבנייה בהשקעה צמודת מדד, והרווח הזה צריך לנטרל אותו.

החוק קבע על מנת לפשט את העבודה, וכמובן החוק תמיד מחפש פשטות – הוא קבע שהדרך למדד את עלויות הבנייה היא דרך של הגדרת “יום גמר ההשבחה”. יום גמר ההשבחה, כמו שאתם תראו בסעיף 47, זה היום ש- 2/3 היום מיום התחלת הבנייה. כלומר, אם יש לי יום התחלת בנייה ויש לי יום סיום בנייה, אני מזיז את יום התחלת הבנייה ליום 2/3, וביום הזה של ה- 2/3 אני בעצם קובע את המועד למידוד… יום התחלת הבנייה ויום גמר, ואנחנו לוקחים 2/3, הנה. אנחנו לוקחים כאן את הציר הזה, פה יש לי התחלה – תקבלו מדד של 2/3. כל ההוצאות שנמצאות גם כאן, גם יקבלו מדד אחורה של 2/3. הנחת העבודה לפי הרציו של הסעיף הזה זה שההוצאות היקרות נמצאות באזור הזה, אחרי השלד. אז קבעו את ה- 2/3 – כלומר, כל ההוצאות האלה של הרווח האלטרנטיבי, החישוב האינפלציוני בגינם מתבטל ומתאפס, ומחשבים את כל ההוצאות האלה כאילו הם הוצאו ביום אחד כאן. אותו דבר כאן – כל ההוצאות האלה כאילו הוצאו ביום אחד כאן. עכשיו, כמובן אם אני בונה קניון – יש 100,000,000 ש”ח הוצאות של דרגנועים, מזגנים שהכול נכנס פה, ואני מקבל את זה אחורה – ל- 1/3 אחורה מהתקופה עם מדד אחורה, כמובן שאני יכול להרוויח רק בגין להזיז את זה אחורה הרבה מאוד כסף.

עולה השאלה: למה אני צריך פסק דין? פסק דין דבורה ורה שכטר בעצם בא ואמר שהקביעה בחוק כלשונה היא – לקבוע את מדד 2/3 לתקופה. אבל אם אני בעצם יכול להראות למנהל מס שבח שההוצאות הוצאו לפי תקופות, ואני יכול לקבוע שבגין כל תקופה אני קובע סכום אחד, איך אתה יכול למנוע ממני למדד כל הוצאה והוצאה שהיא הוּצאה או כל אוסף הוצאות כשבוצעו כסכום אחד, ולמנוע ממני את ההנאה בשחיקת הכסף ובעצם להקטין לי את המס בדרך הזאת.

אין ספק שככל שאנחנו לוקחים את ההוצאות במועד שהם הוצאו ולא ב- 2/3,  אנחנו מקבלים על כל הוצאה והוצאה את ה”מגן” האינפלציוני, וכמובן השבח הריאלי המדויק. אז הגיעו עם זה לעליון, והעליון בניגוד להוראת החוק המפורשת כמו שציינתי, ותקראו את הסעיף מי שלא מכיר, בניגוד להוראת חוק המפורשת, קבע שלא יחול סעיף 47. בעצם, בית המשפט העליון קבע שהפשטות בנוסח החוק באה לפשט את החישובים ואת הדרך, והכול בסדר. אבל אם זה פוגע בעקרון המימוש – זאת אומרת, אם בפשטות הזאת יצרנו מצב שאדם משלם יותר מס לעומת מצב שמנהל שבח מקבל את ההוצאות כהווייתן במועד שהן הוצאו, אז אני לא מסכים, ובית המשפט העליון אמר לא, בניגוד להוראת חוק מפורשת כמו שהיא כתובה: אני מבקש לאפשר להציג למנהלת את ההוצאות כהווייתן. אני יכולה להראות לכם ככה ממש כדוגמה. אראה לכם אקסל בלי כמובן לזהות פה שום דבר. אני אראה לכם לדוגמה איך שזה נראה. הנה למשל כאן, יש לי כאן הוצאות – הוצאות של פרויקט, שבהתחלה אני קיבלתי את כל הרשימה הזאת ממוספרת מ- 1 עד איזשהו מספר כלשהו, ואחרי זה, אחרי שבדקנו הוצאה-הוצאה וראינו שהיא בגין הדבר הזה הספציפי, עשינו מיון לפי תאריכים, ובעצם לקחנו על כל שנה – נגיד, את כל השנה הזאת סיכמנו – אתם תראו שזה סיכום של ההוצאות של 2015, ואז מול זה אני עשיתי מדד של יולי – יולי 2015 – זה יהיה מדד האמצע שאני אשים את מול כל הסכום הזה. אותו דבר את ה- 2016 – אתם תראו שכל ההוצאות האלה עד למטה מצטברות עד לכאן. הנה, זה הסכום שמשקף שאת כל ההוצאות של 2016, ומול זה אני אשים מדד יולי 2016 – מדד אחד לכל התשלומים של כל השנה. אותו דבר 2017 – אני הולכת כאן אחורה ל- 2017, והסכום הזה – אתם רואים – הוא סיכום של ההוצאות האלה אחרי שהם מוינו ונבדקו וכן הלאה וכן הלאה.

כמו שאתם מבינים, קיימת האפשרות לשים את סכום ההוצאה  ולמדד אותו  מאמצע שנה, וחשוב לדעת, שלפעמים באותה שנה – נגיד, ב- 2015, הייתה לי הוצאה גדולה בנובמבר, אז אני משכנעת את המנהל שהמדד יהיה נובמבר, אבל אם הייתה לי הוצאה בינואר אותה שנה, אין לי עניין לקבל את המדד מיולי, אני מעדיפה מינואר, כי ככל שהמדד הוא יותר רחוק, המגן האינפלציוני שלי גדול יותר. יש פה שיקול דעת, והיום אתם יודעים שמספר השורות שאפשר להכניס בשומת מס שבח, הוא עצום – הדבר הזה היה הרבה יותר מצומצם בגודל הדף שהיה או כמה שורות יותר. ולכן זאת פרשנות מקלה, מרחיבה, ובעצם לא רק פרשנות  סטייה מהוראות חוק מפורשות, וזה דוגמה לאיך בית המשפט העליון ואיך מנהל מס שבח צריך להחליט כשהוא מדבר על מיטב השפיטה ושיקול דעת והמהות הכלכלית ועקרון המימון, שלא יעלה על הדעת להטיל מס על אדם על רווח שהוא לא יצר. ואם הרווח לא נוצר, אין שום סיבה להטיל את המס הזה. ונטרול האינפלציה הוא מכשיר מאוד מאוד חשוב בהפחתת המס.

תקראו את הסעיף ותראו שמה שאני אמרתי כתוב ככה, וגם תשיגו את פסק דין דבורה ורה שכטר, ותוכלו בעצמכם לראות שיש פה גם מקום של תכנון מס. יש פה אפשרות שאנחנו נשים את ה- 2/3 – למשל, בפרויקט יקר שרוב ההוצאות הן בסוף, אני יכולה להחליט שאני שמה את זה על דעת עצמי ב- 2/3, שזה יעזור במובן מסוים ביצירת רווח אינפלציוני על הוצאות גדולות שנוצרו לאחר התאריך של ה- 2/3.

תמלול הרצאה בתוכנית שלישי מעשי, 23.06.2020

נכתב בגרסת מאמר ביום 22.09.2022

#1124

ב.א.