מכירת נחלה והסוגיות שנוגעות למיסוי מקרקעין במכירתה

מאת: דורית גבאי, רו”ח

תמלול ראיון רדיו עם רו”ח דורית גבאי

ברדיו תל אביב 102FM

אנחנו רוצים לדבר על חלום של רבים. מכירת נחלה הפכה להיות אירוע מאוד מכביד בכל היבט של עסקה. ביחד איתך רצינו להבין למה ומדוע. ואולי כדאי להבין בכלל… כשנצלול אחורה, אולי נבין מה בכלל מיוחד במכירת נחלה, כי אנשים רואים מחיר, לא רואים מעבר לזה.

נכון. כמו שכולנו יודעים, כל סוגיית הנחלות עברה רפורמה מאוד גדולה בעקבות התערבות בית המשפט העליון, לטענת החקלאים שהם רוצים להסדיר את הזכויות שלהם. עד ההחלטה של העליון והסדר הזכויות, שתכף ניתן עליו כמה משפטים, בעצם החוזים היו חוזים של בעלי רשות. האגודה הייתה ברת רשות, ללא חוזה חכירה כמו המגזר העירוני. החוזה היה מתחדש לשלוש שנים אוטומטית. וזה היה כזה די תלוש. והעליון אמר: תעשו סדר. אז עכשיו נכנסו לשלב של ההסדר החדש. ורמ”י יצאה עם שני מסלולים, בעצם להביא למצב שלבעל הזכויות יהיה חוזה מהוון על הנחלה שלו. ובעצם כדי להיכנס לחוזה המהוון הזה – זה גם כן בשני מסלולים – היה צריך לעשות מלא מלא התאמות: לסדר את המגרש, לרשום אותו, לטפל בחריגות. כל בעל נחלה היה מוסיף איזה נגרייה, איזה מסגרייה, איזה מפעל קטן שהיה לו, או מוסך או משהו כזה, שהיה לו בתוך המתחם. היו צריכים להסדיר את החריגות, הכול מול המינהל, לשלם את הדמי שימוש. הרבה הרבה עבודה לפני כן. ואז היו לו שתי אופציות: או לעשות חוזה מהוון ולאפשר להשלים קיבולת בנייה של 375 מ”ר – לרכוש את המגרש מחדש עם הקיבולת הפוטנציאלית שלו, בלי המגבלות של בן ממשיך ורצף דורי וכן הלאה, ואז בהמשך, בפיצול, היה צריך להשלים ל- 33% מערך המגרש, או אומרים לו: לא, תעשה חוזה חכירה על הכול, עם מקסימום הפוטנציאל, זכויות וכן הלאה. תשלם 33% מערך המגרש. בקיצור, המון המון כסף והמדינה קובעת את השוויים. המגרשים האלה – עולה המחיר שלהם. ובעצם היום, בעל נחלה כשהוא בא למכור את זה – כופים עליו בעצם למכור, אבל כשהוא מוכר, אומרים לו: אתה עכשיו גם תרכוש את הזכויות שאין לך, כדי שכבר נסגור את הנחלה הזאת בחוזה חכירה. משהו מאוד מאוד מיוחד שלא קיים כשאתה מוכר דירת מגורים ביקנעם. יש לך דירת מגורים, יש לך חכירה – אתה מוכר את זה. פה אומרים לך: תמכור עם המחיר שמגלם כבר את הזכויות שאין לך. בגלל זה המחירים מגיעים למספרים אסטרונומיים, כי השמאים אומרים שהשמאי של המינהל קובע הערכות לקרקעות הללו עם קיבולת של 375 מ”ר, שלא הכול מנוצל באותה עת. אז אתה מבין איך הקרקעות של הנחלות כשהן נמכרות, הן בסכומי עתק. זה משהו מיוחד. זה לא משהו שקורה לנו במגזרים אחרים.

מה עם מס שבח ומס רכישה?

כשבעל נחלה בא למכור, אומרים לו: מה אתה מוכר? הוא אומר: אני מוכר קרקע חקלאית, איזה 30 דונם. אני מוכר את בית המגורים. על בית המגורים – כמה דירות קיימות? אם קיימת דירה אחת, אז הוא מקבל את הבסיס של הדירה הזאת, וכל השאר זכויות בנייה, וזה ממוסה כמו קרקע.  ואם יש לו שני בתים – הוא בנה לעצמו עוד איזה בית חדש – אז אנחנו צריכים לדאוג שיהיה לו את כל עלויות הבנייה, שתהיה לו אפשרות לקבל על זה הגנה. זאת אומרת, להפחית את הרווח, ואז לשלם מס יותר נמוך, כמובן ביחס לתקופות כמו שאנחנו יודעים. זה באמת כמו כל דירת מגורים אחרת. והמס שבח הזה הוא שוב מאוד מכביד, משום שהוויכוחים עם פקידי המס ועם מנהל מס שבח נעוצים כל הזמן בשווי של הבית הקיים, כשהם נוטים לתת את השווי נמוך, ולזקוף את השוויים האסטרונומיים לקרקעות ולזכויות בנייה ולקרקע החקלאית, שכל אלה מעמיסים שיעורי מס מאוד מאוד גבוהים.  זה לא משהו שקל להתמודד איתו – מדובר בסכומי עתק.  

משה: רק אני אוסיף שיש היטלי השבחה שגם צריך לקחת אותם בחשבון שגם כן מוסיפים. ושלא לדבר על כך שאם המינהל תוך כדי הסדרה, גם מגיש תביעה כנגד בעלי המשקים שממילא כבר ייבשו אותם בזה שהם לא יכולים לבצע פל”ח ולא שום פעולה אחרת, ונאלצים לשאת בהמון מסיים. ההתמודדות הזאת היא התמודדות מורכבת, ולכן אני כן מחזק את הדברים שלך, כי המורכבות הופכת להיות עצומה.

עופר: אז איך אפשר לחסוך קצת בנושא?

אז קודם כול, באמת ציינת את “פל”ח” – פעילות לא חקלאית. גם מנהל מס שבח הולך ובודק בציציות על כל אחוז שקיים, אם אפשר לנצל על המגרש עוד את הפעילות הזאת למשרדים וכן הלאה, ומעמיס שוויים מאוד מאוד גבוהים. הדרך הכי טובה להתמודד עם כל הדבר הזה, זה באמת עורך דין שמומחה לנחלות, שמאי שמבין בתחום הזה ועשה דברים כאלה, כולל ההתמודדות עם היטל השבחה והערכת השווי במצבו, להשיג את כל עלויות הבנייה – לא לשלם בשחור, לשלם בחשבוניות, יש לכם את הקבלות על ההוצאות וההשבחות האלה, הן ניתנות בניכוי. וכמובן אם המוכרים עברו את גיל 60, אפשר גם לעזור להם באמצעות פריסות והפחתות מיסוי. אבל חשוב לזכור שיש פה גם מס רכישה, כי בעצם כשאתה מוכר את הנחלה, ובנקודת המכירה אם לא הסדרת את הזכויות מקודם – מחייבים אותך לשלם 33% מערך המגרש עם הזכויות החדשות – אתה חייב במס רכישה. אתה כאילו קונה את המגרש אחרי שמכרת אותו. וגם אם יש לך 6% מס רכישה. אז שמאי טוב, עורך דין מומחה, ומומחה מס לא יזיק.  

משה: אני אתייחס למה שאמרת בתחילת השיחה: הפרה-רולינג הוא מאוד מאוד חשוב. אנשים כמו דורית בשוק הם אנשים יקרים מאוד עבור אותם מוכרים של נחלות. כי אם לא, בסוף בנחלה נשארת איזושהי דירה שאפשר לקנות בשוק של חדרה ולגמור את הסיפור.   

נסיים שאם אתם באמת רוצים נחלה, אז אנשים מסוגה של דורית, חובה באמת לקחת אותם, כי אם אתה לא תבינו את נושא מיסוי המקרקעין שיכול לחסוך לכם הרבה כסף, תשלמו יקר.

אז תודה רבה!

הראיון שודר ביום 13.02.2022.