עסקה משולבת – מצבים חריגים

 פסק דין משה גרינברג

תמלול מפגש מייצגים שלישי מעשי מספר 11 מיום 14.07.2020

מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

אני רוצה לדבר אתכם על פסק דין גרינברג. יש המון על מה לדבר, אנחנו ממש צריכים לברור את הנושאים. ואני בחרתי לדבר על הנושא הזה, על מנת שאני אתן גם כמה נקודות מבט שאנחנו עכשיו, לאורך פסק הדין והקנס שהוטל על העוררים – 30,000 ש”ח – מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, הקנס וכל הדרך שבה התנהל התהליך הזה, כולל העדויות, כולל התצהירים והסתירות והבדיקות שעשה המנהל, וחקר בתהליך הזה את השמאי ואת הצדדים –  צריך לקרוא את פסק הדין הזה – הוא ממש ממאי השנה – כדי להבין את התהליכים שמייצג היום שמטפל בעסקת מקרקעין – כל מי שעוזר בתכנון מס מסוג עכשיו שאני מדברת עליו, דירות מגורים – אפשר לומר שהדרישות הולכות ונעשות מכבידות על מי שמטפל במכירה של דירת מגורים. זה בהמשך למגמה שדיברנו עליה במפגשים הקודמים, של פסק דין גיא ודוד גיא וגבאי וכן הלאה וכן הלאה. כל המקרה הזה הוא קשור בדירת מגורים, הוא קשור במהותה של דירת מגורים, אבל מי שקורא אותו, מבין שיש פגמים בדרך העבודה של המנהל ויש פגמים בדרך ההצגה – גם בשלב ההשגה וגם בשלב התצהירים –  מצד העוררים והמייצגים. ובסופו של דבר, אני מוצאת שהטיעונים של מנהל מס שבח חיפה בתיק הזה הפוכים מטיעונים שהוא קבע – אותו מנהל מס שבח חיפה – בתיקים אחרים. כלומר, היום תיקים אחרים בחיפה שבעצם ילמדו את הפסק דין הזה, זה יכול לעזור להם, כי המנהל בחיפה סותר את עצמו. פה הוא טוען טענות מסוימות כדי להצדיק את השומה שלו, ובתיקים אחרים הוא טוען אחרת. אז זה יהיה ממש חשוב שתשימו לב לזה, שמתוך פסקי הדין וטענות האנשים אתם יכולים להבין איך המנהל חושב, ובעצם להשתמש בטענות שלו. ובגוף הטענות פה, מה שהוא טוען בתיקים אחרים – זה באותו אזור, באותה תקופת זמן – זה לא תגידו: עברו עשר שנים – זה אותה הנהלה, אותו הלך רוח, אותם אנשים מסננים את התיקים לוועדת ערר, ואולי הפרקליטות זה לא אותם עורכי הדין – אני את זה לא בדקתי – אבל בהחלט יש פה טענות הפוכות לטענות שמנהל מס שבח בחיפה טוען בתיקים אחרים בעיר.

פסק הדין גרינברג – סקירה

על מה מדבר פסק הדין הזה פסק הדין דן בעסקה שנעשתה ב- 13.6.2017 – הם מכרו נכס על דונם אדם בקריית אתא, שווי המכירה נקבע ל- 3,700,000 ₪, בני זוג שמכרו את הנכס הזה, הם דיווחו על קיומה של יחידת מגורים מרכזית אחת בשטח 120 מ”ר ויחידת מגורים נוספת של 65 מ”ר. אז נקרא ל- 120 – נקרא לה: היחידה המרכזית, וה- 65 מ”ר – היחידה העורפית – ככה כמו שהמינוח בפסק הדין. הם ביקשו לייחס שווי של דירת המגורים הגדולה המרכזית – מעל 1,500,000, עם הכפל שווי, והקטנה על 900,000, ובעצם אפשר היה לייחס שווי גבוה מאוד יחסית מתוך התמורה שהתקבלה, לחישוב לינארי מוטב, לפחות לגבי אחת הדירות.

סלע המחלוקת: האם השומות שהוגשו, מאפשרות להעניק למוכרים, בגין אותו חלק של דירות המגורים – שתיים כמו שהם הצהירו – חישוב לינארי מוטב?

הייתה גם מחלוקת לגבי השווי, ולכן בשלב ההוכחות, המנהל ירד מזה ואישר את המוצהר – 3,700,000 ₪. אין יחסים מיוחדים, לא מצאו תום לב. המנהל ירד מהטענה שהעסקה לא משקפת את השווי האמיתי של הזכויות ביום המכירה.

אז את סוגיית השווי נסלק מהדיון, ובעצם המחלוקת הייתה: האם מדובר בדונם עם שתי דירות מגורים כהגדרתן בחוק מיסוי מקרקעין, סעיף 1 לחוק, או לא?

לא הייתה מחלוקת לגבי היחידה המרכזית, שהיא דירת מגורים. כלומר, היא דירת מגורים שבנייתה הסתיימה, שהיא בבעלותו של יחיד, שאיננה מלאי עסקי, שהיא משמשת או מיועדת לשמש למגורים לפי טיבה. קרי, יש בה את כל המתקנים הפיזיים וכל הפוטנציאל לשימוש למגורים. וגם הפסק דין אמר: הייעוד הוא למגורים. זה תנאי חדש לאור פסק דין דוד גיא – גם הייעוד למגורים, אין בנייה בקשר לזה ללא היתר. ולכן לגבי היחידה הגדולה אין מחלוקת.

המחלוקת היא לגבי היחידה העורפית – שהשומה שהגישו העוררים בשלב הראשון הייתה שמדובר בשתי דירות מגורים, ואז גם לגבי השנייה ביקשו דירת מגורים – חישוב לינארי מוטב, ככה שזה מצמצם את החלק שהולך לחישוב העודף של מכירת זכות אחרת במקרקעין, בהתאם לסעיף 48א(ב3).

אז לגבי היחידה העורפית, מה אני אגיד לכם? אין כמעט בדיקה שהמנהל לא עשה. מעבר לזה שהוא הלך ובדק את ההיתר, וההיתר בעצם בשנות השמונים היה רק להוספת חדר – הוא בדק את המידות של השיש, האם העגלה שיש עליה שיש ושני מדפים, זה מטבח או לא מטבח, האם המקלחת והצינור שיוצא משמה –  האם הוא ראוי למגורי אדם – כל מיני מבחנים שכבר שכחנו מהם, שידענו שאדם יכול להתקלח עם צינור שיוצא מהקיר וזאת זכותו המלאה ואף אחד לא יכול להגיד לו איך להתקלח – נכנסו לכל הדברים, דיברו על זה האם העובדה שיש כניסה נפרדת זה הדבר היחידי שמבודד את הדירות, הלכו בדקו ארנונה – זאת ארנונה אחת לפי 186 מ’, הלכו בדקו חשמל –  זה חשמל אחד, הלכו בדקו מי השתמש בדירה. בשלב מסוים, העוררים אמרו ששנים מסוימות הם גרו, אחרי זה האבא שלה גר. אז שאלו אותה בחקירה: אז למה את לא גרת? ואחרי זה הילדים שלה גרו כסטודנטים עם החברות. למה את לא גרת בדירה המרכזית? אמרו: תשמעו, הם באים עם חברים, אנחנו מפריעים להם שם, אז אנחנו התכווצנו ליחידה הקטנה וכן הלאה וכן הלאה. חקרו והבינו שבעצם מרכז החיים שלה היה ביחידה הגדולה. הם אולי ישנו שם, אבל מרכז החיים הוא היחידה הגדולה, הם לא ניהלו חיים של מגורים כשמם ביחידה העורפית, מטבח לא היה משהו שאפשר להגיד לו מטבח – הם לא החשיבו את זה כמטבח מעוד כל מיני אספקטים, ובאמת הלכו בדקו את הבן מתי הוא היה בארץ כשהיא טענה שהוא גר – אז הסתבר שרוב הזמן, בשנים שהיא טענה שהוא גר בדירה העורפית, הוא היה בחו”ל והיה פה מדי פעם – ממש חקירת שב”כ עשו על כל כניסה ויציאה, ועוד כאלה טענות שבעצם נסתרו עם הטענה המרכזית, שבמהלך השנים, כולל בני הזוג שהם טענו שהם גרו שם עובר למכירה.

בסופו של דבר, ועדת הערר חקרה גם את השמאי ואת סוגיית השווי שלו לגבי יחידת המגורים והאם הוא צדק או לא צדק. הוא לקח עסקאות השוואה אחרות ממה שהיה זמין לו. לא בדיוק הבנתי מה היה שם בקשר לזה. אבל עוד דבר: המנהל קיבל את ההחלטה שלו על סמך דוח ביקורת. דוח ביקורת – כלומר, ביקור פיזי בנכסים. אי אפשר להוציא החלטה כזאת בלי לבקר בנכסים ולהיות שמה, למרות שגם העוררים הציגו סרטונים. עדיין המנהל עשה ביקורת, ולטענת העוררים, בתאריך שהמנהל אמר שהוא עשה את הביקורת, אף אחד לא היה. זאת אומרת, הייתה שם איזושהי סתירה ובעייתיות לגבי מהימנות התיעוד והביקורת, שיכול להיות שהם הגיעו ולא תיאמו, שזה לא בסדר. אין לי את כל הפרטים.

מה שאנחנו מבינים קודם כול, שאחרי פסק דין גל – נגיד ככה: אחרי פסק דין אליהו חכים לגבי דירות נופש, שהעליון הכריע שאם הייעוד הוא לנופש ותיירות, ואתה משתמש בזה למגורים, אנחנו לא נאפשר לך, מה שנקרא: “לא יצא החוטא נשכר” – אנחנו לא נאפשר לך גם להשתמש בזה לשימוש שלא לפי התב”ע לנופש וגם אתה אחר כך תבקש לראות בנכס “דירת מגורים”  לפי ההטבות של “דירת מגורים מזכה” – זה פעם אחת, זה אליהו חכים, ופעם שנייה – דוד גיא, שדרש שהייעוד ספציפית לנכס הנמכר, בשונה ממבחן השימוש הכלכלי, שהוא היה מבחן התפקוד – זה השימוש הכלכלי והמתקנים הפיזיים, שדוד גיא בעצם יצר משטר מס חדש, למרות שזה רק מחוזי, אבל כבר מריצים את זה בכל הארץ. והנה הדוגמה שגם פה בית המשפט משתמש בזה, שבעצם מבקשים לראות את הייעוד. ואם ההיתר ליחידה הנוספת – כמו שנקראה: היחידה העורפית – הוא היה לחדר או הרחבת המגורים, והוא לא יותר היום מאיזשהו מחסן ביום המכירה, מנהל מס שבח וגם בית המשפט נצמדים לזה שלא היה היתר לבניית יחידת מגורים, היה היתר לחדר. אני רוצה פשוט לומר לכם שבעבר אף פעם לא בדקו היתרים. מה שהיה, זה מה שנמכר, שימש למגורים, היה את המתקנים הפיזיים, אף אחד לא נכנס לניואנסים של איך הברז נראה ואיך המטבח מספיק גדול או מספיק קטן, ראו שהוא יכול לתפקד, את החלל, וזה הספיק.

היום לא די בכך. זה כמעט מוליד המלצה לקבל חוות דעת שמאית על כל דירה שנמכרת, בטח שעל דונם, מהסיבה שבעצם השמאי חושף את כל המצב התכנוני וחושף מול עורך הדין את כל הסיכונים שהוא יכול להיכנס אליהם. עוד דבר: הטענה של המשיב הייתה שאם אכן היו שתי דירות מגורים, התב”ע שהייתה חלה עכשיו בעסקה הזאת, היא תב”ע ל- 14 יחידות דיור ולא ל- 12 יחידות דיור שבעצם נגזרו מהמצב של היחידות הקיימות – היחידה המרכזית הקיימת כיום. כלומר, מנהל מס שבח קבע שיש שם יחידה תפקודית אחת, שהוא מעניק פטור בגובה התקרה ליחידה תפקודית אחת – זה הבדל גדול אם יש לי שתיים עם כפל שווי מול אחד והתקרה של 2 מיליון או 2 מיליון וקצת וכל השאר חייב. ובעניין הזה, המשיב ניצח בתיק, ואני לא יודעת אם יהיה ערעור, אבל לא שמעתי שיש ערעור – כבר חלפו המועדים. המשיב ניצח בתיק, ובעצם השיג את מה שהוא רצה.

מה שחשוב לי לומר: קודם כול, הקנס הזה זה 30,000 ש”ח על עסקאות בחיפה, זה משהו שקשה לי לחוות אותו – כאילו להעניש את האנשים שבעצם החליטו להתמודד עם הסוגייה. אבל בעצם המסר שלי הוא כזה: קודם כול, הדרישה ממי שמלווה עסקאות מקרקעין, היא באמת צריכה להיות עבודת צוות – העורך דין כבר לא יכול לעבוד לבד – זה הרבה מעבר למרחב העבודה שלו שהוא יכול לבד להיכנס לכל הניואנסים ומה המצב התכנוני, כולל לראות את הנכס. בתים כאלה שמפוצלים – פה זה בית קרקע, אבל גם דירות בבניין מפוצלות. אני הייתי ממליצה אם אנחנו רוצים למזער טעויות, ולא  לתת את שכר הטרחה, שחלק מכם הנושא כאוב וגובים מעט, ואז כל נסיעה זה יום עבודה –  מה שחשוב מאוד לדעת זה בעצם לראות את הנכס בעיניים שלכם. אם אתם תראו את הנכס בעיניים, אתם צריכים לחשוב כמו שופט – אם הוא רואה את הנכס הזה ואם הוא מסתכל על התפקודים, ואם הוא רואה על מצב הנכס האם הוא מספיק מוזנח או לא מספיק מוזנח, והאם הוא מאפשר מגורים או לא מאפשר מגורים – כל הדברים האלה זה בעיניים שלכם – בעיניים השיפוטיות שלכם. ובאמת מתבקש היום להכין לאנשים – אם באים אליכם לפני מכירה, לא כשבאים אליכם: יש לי קונה מחר, ואתם מסכימים להתפתות ולעשות הסכם – אני לתיקים כאלה לא נכנסת. אבל אם אתם באים לטפל בשלב ההשגה – בטח ובטח ללכת לראות את הנכסים –  לראות מה שהמנהל יודע, כולל לראות אם נעשו דיווחים להצהרת הון וכן הלאה. גם במקרה הזה, שזה דווקא משהו שתורם למייצגים – גם במקרה הזה, העוררים ביקשו להכיר הוצאת הבנייה של היחידה הזאת – זה משנות השמונים – בלי שיש הוצאות, כפי שהיא נכללה בהצהרת ההון, ובעצם בית המשפט השתכנע: שאם הבן אדם הצהיר על זה בהצהרת ההון וכלל את זה במצג כלפי רשויות המס, יש לקבל אותו. זה פעם אחת שבעצם, אנחנו תמיד אומרים את זה, אבל זה כיף לקבל את החיזוק מבית המשפט – שבהעדר תיעוד – אם הבן אדם ייחס את הסכומים האלה בהצהרת הון שלו לרשויות המס מתישהו, זה יכול לסייע ולעזור – אוקיי, היו הוצאות, אנחנו ניקח אותם. ולגבי שיקול הדעת, לגבי גובה ההוצאות והסבירות שלהם, שזה מה שהמנהל תמיד בודק לגבי כל הוצאה והוצאה – הסבירות שלה בקשר לנכס הנמכר, קבעה השופטת ויינשטיין שהסכומים הנדרשים סבירים, ולכן היא התירה אותם בניכוי.

מספר ההליך הוא  20394-12-18. הצוות היה השופטת אורית ויינשטיין כיו”ר, אהובה סימון, חברה, ונתן מולכו, חבר – זה ההרכב. וייצגה בתיק הזה עו”ד רונית ליפשיץ, שהיא כבר עשרות שנים יושבת בפרקליטות והיא עושה את העבודה שלה.

יש פסקי דין שכשאני מציגה אותם, אני אומרת: לפעמים צריך לקרוא אותם, זה חצי סמסטר באוניברסיטה, כי גם יש הפניה לפסקי דין, וההפניה לפסקי דין גם כן צריכה להילמד – כל פסק דין שמוזכר שם, צריך להילמד, כדי להבין את המגמות, להבין את הניואנסים, לָמה משתמשים בפסק דין הזה עכשיו בהקשר הזה, כשבסופו של דבר הוא החליט הפוך, אבל בהקשר הנדון, מפנים לפסק הדין הספציפי כדי לחזק איזשהו סממן בשיקול הדעת. ולכן מנהל מס שבח חיפה ביצע את התיק הזה, ובעצם קבע שמדובר ביחידה מרכזית אחת – דירת מגורים אחת עם איזשהו מחסן צדדי, והעניק לה את החישוב של דירת מגורים על שווי של תקרת הפטור על פי 49ז’, וכל השאר חייב במס עד גובה התמורה המוסכמת – 3,700,000 ₪.

תמלול הרצאה בתוכנית שלישי מעשי, 14.07.2020

נכתב בגרסת מאמר ביום 22.09.2022

#1127

ב.א.