פחת

עכשיו, איך פחת קשור לחישובי המיסים? ניקח בהתחלה משהו שהוא לא נדל”ן כדי להמחיש. ברגע שבן אדם קונה משאית, והיא משמשת אותו לעבודות עפר, וזה העבודה שלו – הוא עובד, הוא הנהג, והוא עושה את העבודה בעצמו, ויש לו משאית שאיתה הוא מבצע את העבודה. כשהוא קונה את המשאית, לצורך הדוגמה, ב- 500,000 שקל, על פי תקנות הפחת ומס הכנסה, הוא מדווח על ההכנסות שלו, על כל ההוצאות שלו, ואת ההשקעה במשאית ב- 500,000 שקל, הוא לא מקבל את זה במכה אחת כהוצאה בשנה – 500,000 שקל. הוא מקבל לצורך הדוגמה 10% כל שנה. אז זה אומר שערך ההשקעה של המשאית של ה- 500,000 שקל – הוא יקבל את זה כהפחתה, כהוצאה, בשם פחת. קוראים לזה פחות. זאת הוצאה שבעצם מקורה הוא בהשקעה. השקעה שאנחנו עושים אותה, אנחנו לא מקבלים אותה בבת אחת ביום שבו הוצא הכסף, אלא בשיעורין על פי תקנות הפחת. לגבי כל נכס ונכס יש רשימה – איזה אחוז. אז אם משאית לצורך הדוגמה זה 10%, נקבל הוצאה של 50,000 שקל כל שנה על פני 10 שנים. כשאני באה למכור את המשאית הזאת אחרי 11 שנה, כבר בעצם קיבלתי את העלות שלה על פני כל השנים, ואני מוכרת אותה ב- 100,000 שקל, אז אומרים לי: אוקיי, אתה מוכר ב- 100,000 שקל – כמה עלה לך? 500,000 שקל. כמה הפחתת במהלך השנים? 500,000 שקל. כלומר, העלות שלי לצורך החישוב היא 0. ולכן כל הרווח של ה- 100,000 שקל, בעצם ימוסה בהתאם לשיעורי מס הכנסה. זה נכון לחברות, ליחידים – אין הבדל. אם אני קונה בניין, ואני בעצם משכיר אותה – נגיד, בניין משרדים – כל העשר קומות זה בניין משרדים. עלה לי 1,000,000 שקלים. אז אומרות התקנות: רכיב הקרקע הוא לא בר פחת. כלומר, אין אפשרות לדרוש עליו כהוצאה שוטפת, את אותו חלק, אבל רכיב המבנה כן. לדוגמה, אותו 1,000,000 שקל – אם למשל לצורך הדוגמה אני אומר שבאזור תל אביב מרכיב הקרקע זה ½ – כלומר 500,000 שקל שילמתי עבור הקרקע, ו- 500,000 שקל עבור הבניין, ה- 500,000 שקל האלה הם ברי פחת. מה זה אומר שהם ברי פחת? שאם נפתח “טופס י”א” – זה הטופס הרשמי שבו רואה החשבון רושם את כל ההשקעות וההשבחות שנעשו במקרקעין – במקרה הזה של הדוגמה שלי לא היו השבחות ולא היה שום דבר, היה 1,000,000 שקל. אז הוא רושם בטופס פחת: קרקע – 500,000, מבנה – 500,000. ואת ה- 500,000 האלה לפי תקנות הפחת, אפשר להפחית במשך 25 שנה. מדוע? משום שבעצם כל שנה אנחנו מקבלים 4% על רכיב המבנה. אז עושים 4% כפול 500,000 שקל, וכל שנה מקבלים את אותו החלק הזה כהוצאה מול ההכנסות. כשאני באה למכור את הנכס הזה אחרי 25 שנה, אני באה למכור אותו, סתם דוגמה, גם ב- 1,000,000 שקל – אז אומרים לי: אוקיי, 1,000,000 שקל – כמה עלה לך? עליה לי 1,000,000 שקל. כמה הפחתת? 500,000 שקל. כי כבר במהלך כל ה- 25 שנה האלה, את אותם 500,000 שקל שיוחס למבנה, כבר קיבלתי את זה כהוצאה שוטפת על פני התקופה. ולכן מה שנשאר לי מעלות הרכישה – משווי הרכישה המקורי – זה רק ה- 500,000 שקל שמיוחסים לקרקע. ולכן ה- 1,000,000 פחות ה- 500,000 – יוצא לי רווח בר מס, ואני מחשבת תאריכים וכן הלאה וכן הלאה.

מה הדגש שאני רוצה לומר לכם היום? קודם כול, הנושא של פחת צריך להיות מוכר. זה נכון שזה עבודה של יועצים ורואי החשבון שעושים את זה, כי זה חלק מעבודת הדיווח למס. גם לכל אחד מכם, כשהוא קונה מחשב, אתם תראו שפעם מייחסים לו 1/3 או ½ כל שנה, ואתם תראו שאתם לא תקבלו את כל העלות במכה אחת באותה שנה. בדיוק אותו דבר נדל”ן. אין אפשרות שאתם תמכרו נכס ששימש בייצור הכנסה – כלומר, הפיק הכנסה לבעליו – לחוכר, בחכירה מעל 25 שנה, ולא היה ניתן לנכות פחת. קשה מאוד להעריך למה לא ניתן לנכות פחת, כי בעצם ניתן לפי החוק. כל נכס שהוא בר פחת, אפשר לנכות פחת. מתי מנכים פחת? כשיש הכנסה. אם אין הכנסה, אין פחת, כי אתה לא יכול לדרוש הוצאה מול אין הכנסה. חייב שיהיה הכנסה, ואז אתה דורש הוצאה. אתה לא דורש הוצאה על פחות מול הכנסה 0. רק אם היא שימשה בהכנסה, אתה יכול לקבל את זה בפחת.

ועכשיו הדגש שלי הוא על נכסים שנרכשו והפיקו הנאה כלכלית לפני אפריל 1973. בתיקון מספר 12 לחוק מיסוי מקרקעין – אנחנו היום בתיקון מספר 95, אבל בתיקון מספר 12 נעשה בעצם איזשהו סידור בקשר לנכסים ברי פחת שהפיקו הכנסה. זאת אומרת, ההוכחה עלינו להראות שההכנסה התחילה להיות מופקת בעצם לפני אפריל 1973. נגיד, אדם קנה ב- 1965, וזאת הייתה חנות הכפתורים שלו, או שהוא קנה ב- 1967, וזאת הייתה חנות מוצרי החשמל שלו, או שהוא קנה ב- 1970, וזה היה מוצרי המאפייה שלו. כל אלה זה העסק שלו, ויש לו רישיון עסק, ואני יכולה להראות ראיה שהנכס ייצר הכנסה מאותה שנה – אז בעצם יש לי טיפול מיוחד. הטיפול המיוחד מתייחס לזה שהתיקון הזה אומר שהפחת יחושב לאמצע תקופת הצבירה – זה המונח. מה זה אומר? אנחנו בדוגמה שדיברתי מקודם על 1,000,000 שקל לבניין ו- 500,000 שקל פחת על פני 25 שנה – זה ברור שעלות הרכישה של הקרקע כשאני מקבל אותה, אני מקבל אותה בערך מתואם. אני מקבל את ה- 500,000 שקל ביום שקניתי את זה. יש מרכיב אינפלציוני על ההשקעה שמקטין לי את הרווח בסופו של דבר. אבל בעצם מה שאנחנו עושים, אנחנו לוקחים בחישוב הרגיל, שזה אותו 1,000,000 שקל בניין ו- 500,000 שקל פחת – אנחנו לוקחים את שווי הרכישה 1,000,000 שקל, מביאים אותו ליום המכירה לפי מדדים, לוקחים את הפחת שבעצם קיבלתי אותו, אבל במינוס, וגם כן ממדדים אותו מיום הרכישה עד יום המכירה, למרות שאת ההנאה מהפחת קיבלתי על פני השנים. זה איזשהו באג – פגיעה בעקרון המימוש, אבל כרגע זה היישום של זה, וכרגע אנחנו לא מדברים על שינוי שלו. לגבי נכס שייצר הכנסה לפני אפריל 1973 – מה שאני כרגע אומרת לכם, זה ודאי שזה חוסך עשרות אלפי שקלים בלי כמעט להתאמץ ללקוחות – יש לחשב ככה: שווי מכירה – כמה שמוכרים, שווי רכישה – אתם שמים אותו בשווי הרכישה המלא – בקודים שמים אותו בשווי הרכישה. נגיד, קניתי את זה ב- 10,000 לירות. כלומר, 1 שקל, או 200,000 לירות – כלומר, 20 ₪. מתרגמים מלירות לש”ח, מחלקים ב- 10,000. כלומר, מורידים ארבעה אפסים. אבל את הפחת כשאני שמה אותו במינוס, אני לא שמה אותו למדד יום הרכישה, אלא למדד אמצע תקופת הצבירה. מה זה בעצם  מדד אמצע תקופת הצבירה? אני שמה אותו למדד שהוא האמצע בדיוק בין יום הרכישה שלי ליום המכירה שלי. וכאן שימו לב: אם קניתי ב- 1967, ואני מוכרת ב- 2020, אני צריך לחצות את זה באמצע, כי זה למדד אמצע תקופת הצבירה. אבל אם תקופת הפחת חלפה, אז לפני כן. אני אעשה ככה: בסופו של דבר אני מחשב יום רכישה, יום מכירה. בצורה הפשוטה ביותר אנחנו נחלוק באמצע, והמדד לצורך הדוגמה יהיה פברואר 1992. אז אם אני עושה את הפחת למדד פברואר 1992, שהמדד היא בערך 12-13 מיליון, ואני היום עם מדד 34 מיליון, הסכום הזה במינוס זה כפול 2. זה כלום. לעומת זאת, אם אני אשים את הפחת במקום שלו ביום הרכישה, עם מדד 300, עם מדד 400, מול 34,000,000 – ההשפעה שלו על הרווח תהיה הרבה יותר גדולה, בגלל שהמדד הוא מדד 1970 או 1967, מה שזה לא יהיה. מה שאני רוצה לומר זה שברגע שאני שמה את הפחת במינוס ליום הרכישה, אני מקבלת בעצם את המרכיב האינפלציוני על הפחת במינוס – הוא נהיה גדול יותר, ואז השבח שלי גדול.  אבל אם אני שמה את הפחת במינוס למדד אמצע תקופת הצבירה, ולצורך העניין, זה בדיוק באמצע בין יום הרכישה ליום המכירה, המדד לתיאום המינוס הזה הוא כבר קרוב מאוד ליום הרכישה, וההשפעה של זה תהיה מאוד מאוד נמוכה.

עכשיו, בתיקון הזה כתוב דבר נוסף, ותכף אני אתן את המקרה שלאחרונה נתקלתי בו שאני רוצה לחדד. בהוראות התיקון כתוב שיש להוסיף לשווי המכירה את המרכיב האינפלציוני של הפחת. עכשיו, למה זה תוקן ולמה זה רלוונטי ואיך אנחנו מיישמים את זה? בפועל, מה שרצו לעשות, זה לא לפגוע באנשים שבעצם ייצרו הכנסה עד התאריך הזה, ואמרו להם: תוסיפו לשווי המכירה איזשהו חישוב של המרכיב האינפלציוני על הפחת. בדרך כלל רואה החשבון היה עושה את זה, כאשר הוא היה מגיש דוחות אינפלציוניים לנישומים, לפי קריטריונים של חוק התיאום בתנאי אינפלציה. מעט מאוד אנשים ניצלו את המנגנון הזה של חוקי האינפלציה, ולכן הטענה שלנו ברוב המקרים היא עוברת ואומרת שהיישום של זה היה יחסית קטן, ודאי וודאי בקרב בעלי מלאכה בלוינסקי, בכל מיני מקומות, בחיפה בחלוץ. הניצול של הדבר הזה היה יחסית קטן, ולכן אנחנו מנסים לבטח ולא להוסיף לשווי המכירה את המרכיב האינפלציוני. אתם צריכים לקבל את הנתונים מרואה החשבון או מיועץ המס שטיפל, וככל שהם אינם, הם החליפו רואי חשבון, הם החליפו יועץ מס, אין איפה להשיג את המסמכים – אתם תחשבו את זה כמו שאני אמרתי, ותיתנו למנהל מס שבח בעצם לטעון את הטענה הזאת, ותשכנעו אותו שבעצם הסיכוי שזה היה מיושם הוא קטן מאוד.

מה שאני רוצה לומר, זה שלאחרונה אני רואה שמאוד מאוד מקפידים על זה, כי בעצם הרבה מאוד אנשים כבר נחשפו לדבר הזה ומבקשים את זה. ומנהל מס שבח לא נותן את זה אם אתם לא דורשים את הפחת לאמצע תקופת הצבירה, כי אתם צריכים לדרוש את זה, כי ההוכחה היא לומר: הנכס ייצר הכנסה. המנהל לא יכול לנחש שהנכס ייצר הכנסה, גם אם הוא נרכש ב- 1967, שזה לפני 1973. המנהל צריך שיהיה רשום: הנכס ייצר הכנסה. המילים: “הנכס ייצר הכנסה” אומרות למפקח ואומרות לאנשי המיסים: הוא היה בר פחת. ככה זה עובד. אם הוא היה בר פחת – אם אני כבר צריך לשים פחת, ואני לא רוצה להוכיח שלא הפחתתי, כן הפחתתי, אז לפחות אני אשים את זה למדד אמצע תקופת הצבירה. זה דבר אחד.

לאחרונה אני רואה שמפקחי המס ורכזי החוליות מבקשים לחשב 25 שנה מיום הרכישה. לצורך העניין, אם יום הרכישה היה ב- 1970, הם סופרים 25 שנה – כאילו הפחת היה אוטומטית על 4%, במקום לחשב לעוד 50 שנה. למה אני אומרת את זה? כי רוב האנשים, אם הם היו זכאים לפחת – נישום פרק ג’ וכל האנשים שניהלו עסקים על בסיס מזומן – זה מה שזה אומר: נישום פרק ג’ – היו זכאים להפחית 2% בשנים האלה. ולכן צריך להתעקש על 2%. כלומר, תקופת ההפחתה היא 50 שנה ולא 25 שנה, שזה לפי ה- 4%.

דבר נוסף: השנים היחידות שנישום פרק ג’, לפי חוקי האינפלציה, היה זכאי לנכות 4%, זה מ- 1982 עד 1985. כלומר, אם עושים סלטות, רק שלוש שנים מגיע את הדבר הזה. לכן אפשר להוריד מ- 50 שנה אפילו ל- 45 שנה.

מה זה אומר? שהמפקחים אומרים: אה, הוא קנה ב- 1970, נוסיף 12.5 שנה, זה 1982 – נשים עד אז 1982 או מדד 1984. זה פחות טוב לי. זה עדיין לא נורא ואיום כמו מדד 1967, אבל אני מעדיפה שבעצם נטען את הטענה שהנכס ייצר הכנסה, הנישום היה נישום שניהל את ספריו לפי הכללים החשבוניים חד-צידי – כלומר, לא חשבונאות כפולה. כלומר, על בסיס מזומן. זה מונחים ממס הכנסה. ולכן אין מצב שהוא היה זכאי להפחית 4%.  ואם הוא לא היה זכאי להפחית 4%, אני רוצה את התקופה המקסימלית האפשרית לפחת – 50 שנה. ואז בכל מצב, בין יום הרכישה ליום המכירה, האמצע יהיה אחרי 25 שנה. זה ממש מדד מעולה, והרווח הוא מקסימלי.  

אני רואה כאן איזושהי שאלה בצ’אט: האם אמצע הפחת הוא מיום הרכישה או מיום גמר הפחתת הרכוש במלואו?

אז אני מסבירה שוב: הפחת מחושב לפי תיקון מספר 12. זה פחת אמצע תקופת הצבירה. והמונח “אמצע תקופת הצבירה” זה אמצע תקופת הצבירה של הזכויות שלו לפחת. מתחילות תמיד ביום הרכישה. אם הוא קנה ב- 1970, והתחיל להפעיל את העסק ב- 1971, אז רק מ- 1971 הנכס הוא בר פחת. זה לפי הטופס – לפי מתי הוא התחיל להפעיל את העסק. כי זה שהוא קנה ולא עשה אם זה כלום, הנכס לא היה בר פחת. הנכס בר פחת מהרגע שהוא התחיל לייצר הכנסה. אז אם הוא קנה ב- 1965, והתחיל ב- 1970, התקופה תהיה מ- 1970 – מהיום שהנכס צובר את הזכות שלו לפחת. ולכן זה יהיה בין 1970 לבין יום המכירה. אם הוא קנה ב- 1965, והתחיל לייצר הכנסה ב- 1965, זה יהיה משנת 1965. אם הוא קנה ב- 1965, ושנתיים בנה קומות, סידר, השביח, והתחיל ב- 1967, זה יהיה מ- 1967. בדרך כלל טופס הפחת הוא הכלי. כאשר אין טופס פחת, בעצם אנחנו אומרים: האדם לא הפחית, אין לנו טופס פחת, ואנחנו נגיד: אם אתה רוצה להפחית בכל זאת, כי אני לא מוכיח שבעצם לא הפחתתי, אז תלך לקולא ותחשב לפי 2%. 2% זה 50 שנה תקופת הפחתה, וזה מספיק שנים.

לגבי רכיב המבנה ורכיב הקרקע – זה דברים שכבר אמרנו בעבר, ואני רק אחדד את זה כאן: החלק של המבנה שבגינו רשאים ומותר לנו להפחית, הוא בדרך כלל משתנה מאזור לאזור. זאת אומרת, באזור תל אביב, בדרך כלל מרכיב הקרקע הוא ½, באזור קריית שמונה, מרכיב הקרקע הוא 15%, בחיפה הוא יכול להיות 40% או 42%, ברעננה 45% – זה משתנה ממקום למקום. על פני השנים, יצא כזה שלקחו מין כלל ממוצע כזה, ומפעילים על כל הארץ כאילו מרכיב הקרקע הוא 1/3. אז זה לא נכון לומר את זה. זה שזה נוח וקל, זה לא אומר שזה נכון. צריך להתעקש על מרכיב הקרקע הרלוונטי, ובעצם אם כבר עושים חישובים של פחת, לחשב את זה לפי מרכיב המבנה הנכון, ולא להרע את המצב של זה או זה.

זה מאוד מאוד חשוב. אם הנכס נקנה ב- 1965, והתחיל לייצר הכנסה, ואחרי זה הוא היה סגור, אז הוא לא היה בר פחת. אבל צריכים להוכיח. לצורך תקופת הצבירה, הם לא כל כך ירצו להרחיק לכת ולהוסיף לכם במקדם עוד עשר שנים, אבל זה מגיע. לפי החוק, אם הנכס לא ייצר הכנסה עשר שנים, אז בעצם הזכאות לפחת – צריך להוריד עשר שנים מהחישוב הזה. כל מקרה לגופו צריך להיבחן, וכל מקרה צריך להיכנס לתודעה שלכם.

אני רוצה לומר לכם שמגיעים תיקים לוועדת ערר על איזושהי הוצאה פה, הוצאה שם. ואיך אומרים לי חברי הוועדה? רק אם ידעו את הדבר הזה, זה כבר 60-70 אלף, 100 אלף שקל הפחתה במיסים. לא צריך את ההוצאות, לא צריך שום דבר. זה דבר מאוד מאוד חשוב. לגבי השאלה לגבי אחוזי הפחת בנוגע לחישובים – זה לא שאני אומרת לכם, זה עבודה של שמאי. יש לכם עסקה בתל אביב, אז יכול להיות שבתל אביב בחוף הים, מרכיב הקרקע הוא 55%, ורחוק מהים – 50%. יש לכם ברמת גן יכול להיות אזור אחד שיהיה 47%, ואזור אחר שיהיה 42%. זה אינדיקציה שמאית. אני רק המחשתי לצורך הדוגמה.

תמלול מתוך מפגש בזום 03.11.2020

נכתב בגרסת מאמר ביום 25.10.2022

#1137

ב.א.