קביעת שווי לפי מחיר שוק כאשר קיים פער מהותי בינו לבין מחיר המכירה שנקבע   בין הצדדים

מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

בעניין אסתר רוט נ’ מנהל מס שבח חיפה (1) נקבע כי שווי המגרש בעסקת המכר ייקבע לפי מחיר שוק ולא לפי מחיר המכירה שנקבע בין הצדדים, מאחר שלא הוכח כי מחיר המכירה נקבע בתום לב.

העובדות

1. ביום 15.9.81, רכשו המערערים מגרש בסכום של 26,190 $.
2. ביום 30.9.83, מכרו המערערים את המגרש לשני קונים בתמורה לסכום של 40,000 $ – הוא מחיר המכירה שאף צוין בהצהרה שהגישו המערערים למנהל מס שבח.
3. המנהל לא קיבל את ההצהרה לגבי מחיר המכירה וקבע שומה מטעמו על סכום של 94,000 $ – שלדעת המנהל הוא מחיר השוק של המגרש.
4. ועדת הערר דחתה את הערר שהגישו המערערים על שומת המנהל משני טעמים. ראשית, אין הצדקה להתערב בקביעת מחיר השוק על-ידי המנהל, לאחר שהוכח כי מחיר זה נקבע על בסיס השוואה למחירים של חלקות סמוכות דומות, תוך התחשבות בגורמים המפחיתים מערכו של המגרש ביחס לחלקות הסמוכות. שנית, משהוכח מחיר השוק של המגרש, הוטל על המערערים נטל השכנוע שהתמורה שקיבלו בפועל נקבע בתום לב, וכי המחיר לא הושפע ממערכת יחסים מיוחדים שבין המוכר לקונה על התמורה. המערערים לא הרימו נטל זה.
5. גדר המחלוקת
6. האם שווי המגרש הוא מחיר המכירה שהוסכם בין הצדדים או שמא השווי שקבע המנהל ואשר לגישתו משקף את מחיר השוק של המגרש.
7. האם מחיר המכירה של המגרש נקבע בתום לב ומבלי שהושפע בין מערכת היחסים בין הצדדים לעסקת המכר.

המערערים טוענים

8. ועדת הערר טעתה כשקיבלה את מחיר המגרש שקבע המנהל, בין היתר, משום שלא נתנה משקל למגרעות של המגרש, וכן משום שההשוואה נערכה עם חלקות אחרות שנמכרו בחודש פברואר 1983, בעוד שהמגרש נמכר בחדש ספטמבר 1983 – ולתקופת הביניים בין חודשים אלה קיימת השלכה ממשית על מחיר החלקות.
9. בנוסף, ועדת הערר טעתה משום שלא החילה החריג הקבוע בחלופה הראשונה להגדרת “שווי” שבסעיף 1 לחוק (2) – וזאת, משום שלא התקיימו יחסים מיוחדים בין המערערים לקונים וכי לא הוכח חוסר תום לב מצד המערערים בקביעת התמורה.

 לעומתם, טענת מנהל מיסוי מקרקעין

10. יש לקבוע את שווי המגרש לפי מחיר המשקף את שווי השוק של המגרש – ולא לפי מחיר המכירה שהוסכם בין הצדדים.

פסק הדין

• סוגיית השווי

11. ועדת הערר ערכה ביקור במגרש ובמספר חלקות סמוכות שמחיריהן שימשו את המנהל בקביעת מחיר השוק של המגרש – וזאת, על מנת להכריע בשאלת השווי.
12. בעקבות הביקור, ועדת הערר מצאה כי שתיים מהחלקות אכן מתאימות לשמש בסיס לקביעת מחיר השוק של המגרש. המחיר שנתקבל עבור מכירתן של שתי חלקות אלו עולה על כפל המחיר שקבלו המערערים על-פי הצהרתם עבור המגרש.
13. בתקופה שחלפה בין מכירת החלקות לבין מכירת המגרש חלה עלייה במחירי המקרקעין באותו אזור.
14. ועדת הערר התייחסה למגרעות של המגרש – למשל, סמיכותו של המגרש ליד בית חרושת – וקבעה כי מדובר בגורמים המפחיתים את ערך המגרש.
15. מחיר השוק שקבע המנהל נופל בסכום לא מבוטל – כ-20,000 $ – מערכן של החלקות הסמוכות, אילו חלקות אלה נמכרו ביום מכירת המגרש.
16. מכל אלה עולה כי ועדת הערר בחנה היטב את הדרך שבה המנהל הגיע לקביעת מחיר השוק של המגרש – ולא נמצא פגם בהחלטתה כי יש לקבל את מחיר המגרש שנקבע על-ידי המנהל.

• סוגיית תום הלב

17. אמנם ועדת הערר מצאה כי לא התקיימה מערכת יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה שיש לה השפעה על התמורה – אך קבעה בצדק כי המערערים לא הרימו את נטל השכנוע בכל הקשור לקביעת התמורה “בתום לב”.
18. המתווך, שהעיד מטעם המערערים, טען כי המגרש מצוי במקום “מאד מאד לא סימפטי” – אך הוועדה מצאה, במסגרת הביקור במקום, ש”אין כל בסיס להגדרה כזאת”. בנוסף, המאמצים של המתווך להמעיט באופן קיצוני מערך המגרש – מעוררים הרהורים באשר ליכולת לסמוך על הערכתו ביחס לשווי המגרש.
19. הנימוקים שניתנו להסכמת המערערים למכור את המגרש בתמורה כה נמוכה – פחות ממחצית מחיר השוק – מעוררים תמיהה. כך, במיוחד כשמדובר בעורכי דין שעוסקים בתחום.
20. לא הובא מטעם המערערים אף קבלן או איש מקצוע על מנת לאשר את הטענה בדבר עמדתם השלילית של קבלנים ביחס לאפשרויות הבנייה על המגרש.
21. הקונים כלל לא העידו בפני ועדת הערר הן בנוגע לעניין התמורה והן לעניין התכניות שלהם בנוגע למגרש.
22. בנסיבות שבענייננו, “כאשר הפער בין ‘מחיר השוק’ לבין התמורה המוצהרת הוא כה ניכר – יש לאי העדתם של הקונים משקל נכבד לחובתם של המערערים… עדותם של רוכשי המגרש היתה חיונית במקרה דנן, להוכחת ‘עובדות יוצאות דופן’ כאמור… הוא הדין, באי העדתם של קבלן אחד לפחות מבין הקבלנים הפועלים באיזור – ורצוי היה שיהיה זה קבלן שהמגרש הוצע לו לרכישה – אשר יתמוך בעמדתם של המערערים בכל הקשור לתמורה שניתן היה להשיג בפועל עבור המגרש, תוך הבהרת הגורמים השוללים מידה כה נכבדה מערכו. כפי שציינה הווועדה – אפילו לא נמצא קבלן כאמור אשר יאות להעיד, מן הדין היה שיובא עד מומחה בהקשר זה” (3).
23. על יסוד כל אלה, המערערים לא עמדו בנטל השכנוע בכל הקשור לקביעת התמורה בעד המגרש “בתום לב”.

הערעור נדחה. ניתן ביום 13.9.1989.

נפסקו הוצאות משפט בסך 3,000 ₪.

עמדת המחברת

פסק הדין מבהיר – שוב – כי במקרים שבהם מחיר המכירה נמוך משמעותית משווי השוק, יש להיערך מראש ואופן מיטבי למחלוקת עם רשויות מיסוי מקרקעין בשאלת השווי. היערכות זו כוללת, למשל, הצטיידות בחוות דעת שמאית, שתומכת בשווי המכירה שנקבע בין הצדדים.

הערות שוליים

• ע”א 38/86 אסתר רוט נ’ מנהל מס שבח חיפה.
• הגדרת “שווי” שבסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963.
• ע”א 38/86 אסתר רוט נ’ מנהל מס שבח חיפה, בפסקה 5 לפסק הדין.

המאמר נכתב ביום 27.2.2023.

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי