ועדת הערר רשאית לקבוע שווי מכירה השונה הן מהשווי שנקבע בהסכם המכר והן מהשווי שנקבע על-ידי המנהל

מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

בעניין מלכה ליננברג נ’ מנהל מס שבח, תל-אביב (1) נקבע (ברוב דעות) כי יש לקבל את שווי המכירה שנקבע על-ידי ועדת הערר – שווי שהיה שונה הן ממחיר המכירה שנקוב בהסכם המכר והן משווי המכירה שנקבע על-ידי המנהל.

העובדות

1. למערערת היה חלק של 1,269.25 מ”ר בשטח אדמה גדול שנמכר. השטח יועד לצרכי חקלאות והיה תפוס בידי פולשים שעיבדו את השטח.
2. חלקה של המערערת בתמורה שהתקבלה בעד השטח עמד על סכום של 27,918 ל”י – קרי: 21.99 ל”י למ”ר.
3. המערערת הצהירה על מחיר זה לצורך קביעת שווי המכירה לעניין מס שבח מקרקעין.
4. מנהל מס שבח קבע את שווי המכירה בסך 50.77 ל”י למ”ר.
5. ועדת הערר, אחרי שמיעת ראיות מצד שני בעלי הדין, קבעה את שווי המכירה בסך של 40 ל”י למ”ר – קרי: בשיעור של כ-20% משווי המכירה שקבע המנהל.
6. הן המערערת והן מנהל מס שבח הגישו ערעור על החלטתה של ועדת הערר.
7. גדר המחלוקת
8. האם שווי השטח הוא מחיר המכירה שהוסכם בין הצדדים או שמא השווי שקבע המנהל ואשר לגישתו משקף את מחיר השוק של השטח.
9. האם למנהל אסור להתעלם מהמחיר שנקבע בהסכם המכר כאשר המנהל לא ציין, לא בשומתו ולא בהחלטתו על ההשגה, שהוא לא שוכנע בכך שהתמורה שנקבעה בהסכם, נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין הצדדים לעסקת המכר.

פסק הדין

10. בפסק הדין התגלה מחלוקת בין השופטים. שופטי הרוב סברו כי יש לקבל את השווי שקבעה ועדת הערר. לעומתם, שופטת המיעוט סברה כי יש להשיב את התיק לוועדת הערר – וזאת, מהטעם שהכרעתה התבססה על ידיעה אישית של חברי הוועדה ולא על ראיות שהובאו בפניהם.

• דעת הרוב

11. “העובדה שהמנהל לא קיבל את מחיר ההסכם כבסיס לשומתו, אלא העריך את השווי בסכום העולה עליו באופן ניכר, היא הנותנת שלא שוכנע בכך, שהמחיר נקבע בתום לב ובלי שהושפע מקיום יחסים מיוחדים” (2).
12. ועדת הערר מצאה כי התקיימו יחסים מיוחדים בין מוכרי הקרקע והקונה. במקרה מעין זה, רק אם נתגלה פער ניכר בין מחיר ההסכם לבין שווי השוק, אפשר לומר שהיה חוסר תום לב בקביעת המחיר או השפעה עליו. במקרה שבענייננו, הן שווי המכירה שקבע המנהל והן שווי המכירה שקבעה ועדת הערר עולה באופן ניכר על מחיר המכירה של השטח שנקוב בהסכם המכירה.
13. שווי המכירה שנקבע על-ידי המנהל היה מבוסס על השוואה למחירים שהושגו במכירות דומות. המומחה מטעם הנישומה לא הביא דוגמאות ממכירות אחרות.
14. השטח נמצא, כנראה, במקום לא נוח וחלקים מהשטח כולו מעובדים עיבוד חקלאי על ידי בני אדם שאינם מורשים לכך. השטח מיועד לחקלאות ולא לבנייה ועל כן ערכו ספקולטיבי ובעייתי.
15. ועדת הערר שקלה את כל הגורמים הללו וקבעה את שווי השטח על סמך ידיעתה, תוך התחשבות ב”מומים” שבממכר, ובעיקר בעובדה שחלק מהשטח כולו תפוס בידי פולשים.
16. “קביעת השווי ענין שבאומדנה הוא וממילא שאלה של עובדה” (3).
17. אין פסול בהחלטת הוועדה להעדיף שלא לקבל את הערכת העד מטעם המנהל, אלא להפחיתה בשיעור של כ-20%.

• דעת המיעוט

18. “… עמדתו של המנהל הייתה ברורה לכל בר בי רב כבר לאור הפער העצום בין הערכתו הוא לבין התמורה בהסכם. פער כזה במחיר מונע ממילא בדרך הטבע שכנוע בקיומו של תום לב, אלא אם כן נתלוו לעסקה עובדות יוצאות דופן המחייבות מסקנה אחרת” (4).
19. גוף שיפוטי או מעין שיפוטי, בין ששוחרר מדיני ראיות ובין אם לאו, חייב להשתית את ממצאיו אך ורק על ראיות שבאו לפניו – והערכת אותן ראיות מסורה לגוף כאמור. במסגרת הערכת הראיות, גוף שיפוטי או מעין שיפוטי רשאי להשתמש בידע האישי לגבי עובדה שהובאו לגביה ראיות לכאן ולכאן.
20. בענייננו, ועדת הערר קבעה כי אמנם יש פולשים בשטח הנמכר, אך לא ייחסה חשיבות לעובדה זו בבואה להשוות את ערכו של המגרש עם ערכן של החלקות האחרות בסביבה. זאת, משום שלחברי הוועדה היה ידוע מידיעה אישית – מבלי שהובאה ראיה לכך – כי גם החלקות האחרות עובדו בידי פולשים; וכפועל יוצא – לפלישה הייתה אותה השפעה הן על שווי המגרש והן על שווי החלקות האחרות.
21. הוועדה לא הייתה רשאית לקבוע מתוך ידיעה אישית כי קיימים פולשים גם בחלקות האחרות – מבלי שהובאו בפניה ראיות על כך.
22. יש להחזיר את התיק לוועדת הערר על מנת שתיקבע את שווי המגרש בהתעלם מכך שהחלקות האחרות עובדו בידי פולשים.

הערעור והערעור שכנגד נדחו. ניתן ביום 19.4.1979.

לא נפסקו הוצאות משפט.

עמדת המחברת

שאלת שווי המכירה או שווי הרכישה היא שאלה עובדתית מובהקת. לדעתי, ומשום שוועדת הערר לא ביססה את מסקנתה לעניין שווי הרכישה על ראיות שהובאו בפניה לגבי פלישה לחלקות ההשוואה, היה מקום להחזיר את הדיון לוועדת הערר, כפי שסברה דעת המיעוט.

הערות שוליים

(1) ע”א 218/78 מלכה ליננברג נ’ מנהל מס שבח, תל-אביב.

(2) ע”א 218/78 מלכה ליננברג נ’ מנהל מס שבח, תל-אביב, בפסק דינו של השופט ויתקון.

(3) ע”א 218/78 מלכה ליננברג נ’ מנהל מס שבח, תל-אביב, בפסק דינו של השופט ויתקון.

(4) ע”א 218/78 מלכה ליננברג נ’ מנהל מס שבח, תל-אביב, בפסק דינה של השופטת פורת.

המאמר נכתב ביום 27.2.2023.

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי