מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

בעניין בחוס פהים נ’ מנהל מס שבח מקרקעין (1), דחה בית המשפט המחוזי את הערר, כאשר קיבל את תיקון הטעות שערך המנהל בשווי הרכישה, וקבע כי שווי המקרקעין איננו עולה על הסכום שנקבע כשווי רכישה, כאשר פהים, כקונה, לא השיג על שווי הרכישה, ובכך השווי הפך לשווי מחייב לצורך מס שבח.

עובדות

1. עסקת המכר נשוא הדיון נערכה בין בחוס פהים (פהים) לבין אחמד כמאל סייד וחמישה אחרים, לגבי מקרקעין בשטח של 4 דונמים בסחנין, שנמכרו במסגרת עסקת חליפין בין המדינה לפהים.
2. המנהל קבע כי שווי המקרקעין בסחנין לצורך מס רכישה הוא בסך 931,323 ₪.
3. לפי טענת פהים, השווי צריך להיות 961,342 ₪, בצירוף סך של 210,275 ₪ שהוא שילם למדינה לצורך איזון שווי המקרקעין שהעביר לה בעדי, לשווי המקרקעין שהוא קיבל בסחנין. פהים העביר למדינה קרקע בעדי בשווי של 751,342 ₪, בתוספת 210,275 ₪ שהוא שילם, דהיינו סך של 961,697 ₪, והוא קיבל בתמורה את המקרקעין נשוא הדיון בסחנין.
4. המנהל תיקן את שווי הרכישה של הקרקע בסחנין לסך של 931,322 ₪, זאת לאחר תיקון טעות בהשגה, מסך של 961,342 ₪.
5. העִִִסקה דווחה לשלטונות מיסוי מקרקעין ביום 13.9.2004, לפיה שווי קרקע של 1,000,000 ₪.
6. בהחלטת המנהל בהשגה מיום 4.5.2007, המנהל קבע את שווי המקרקעין בהסכמה בסך 1,173,380 ₪, בעוד שהערכת השווי שנעשתה על ידי המנהל, הייתה על סך 1,443,200 ₪.

גדר המחלוקת העיקרי

השאלה שבמחלוקת נוגעת לשווי הרכישה של המקרקעין.

לטענת פהים, יש להוסיף על שווי המקרקעין בסחנין את הסך של 210,275₪, ששולם לצורך איזון שווי המקרקעין שהעביר ביישוב עדי, בתוספת גילום מס השבח ששילמה המדינה במקומו בעבור הקרקע בעדי.

המנהל סבר כי אין להוסיף את הסכום הכספי כאמור ואת גילום המס ששולם בעבור עדי על שווי המקרקעין בסחנין, מאחר שבסחנין לא שילם מס שבח ומכירה, כי המדינה פטורה ממנו כשם שהיא פטורה ממס רכישה. גילום המס ששילמה המדינה במקום פהים, היה לגבי הקרקע בעדי, ואין לערבב בין שתי העסקאות שנעשו בחליפין בין מקרקעי עדי לבין מקרקעי סחנין, כי לפי החוק, מדובר בשתי עסקאות מכר נפרדות (למרות שנעשו בחליפין). לכל קרקע השווי שלה והמס שחל לגביה, על כל עסקה בנפרד. מכאן, שהתוספת הכספית, לרבות גילום המס ששולם, שולמה בעבור המקרקעין בעדי ולא בעבור המקרקעין בסחנין. כמו כן, על פי שווי הרכישה בסחנין, שילם פהים את מס הרכישה והשווי היה מקובל עליו, אלא ששווי זה כאמור משמש גם כשווי לצורך מס שבח בעסקת המכר נשוא הדיון.

פסק הדין

סעיף 6(א) לחוק קובע כי החיוב במס שבח יהיה תוצאה של חישוב ההפרש שבין שווי הרכישה לבין שווי המכירה.

נוסף על כך, סעיף 17 לחוק מגדיר את שווי המכירה לעניין מס שבח לפי סעיף 9(ה) לחוק, כשווי המקרקעין שנקבעו לצורך מס רכישה בעבור המקרקעין בסחנין.

בית המשפט קיבל את עמדת המנהל בנושא שווי הרכישה, ששימש גם כשווי לצורך חישוב מס שבח בעסקה לגבי המקרקעין בסחנין. יש לראות את שווי המקרקעין שמכר פהים בעדי, במנותק משווי המקרקעין של סחנין. אין לקרקע בעדי ולשוויה קשר לעסקה הנדונה בסחנין. מכאן ששווי המקרקעין בסחנין איננו עולה על הסכום שנקבע כשווי רכישה על ידו בערר זה. פהים לא השיג על שווי הרכישה, ובכך השווי הפך לשווי מחייב לצורך מס שבח.

פהים, מצד אחד, הסכים לחישוב שווי הרכישה של הקרקע נשוא הדיון בסך 931,323 ש”ח לצורך תשלום מס רכישה, אך מצד שני, בעסקת מכר המקרקעין בסחנין, הוא חלק על שווי זה לצורך מס שבח וביקש להוסיף לו את הסך של 210,275 ₪ ששילם למדינה לצורך איזון שווי המקרקעין שהעביר, כך שהשווי לצורך מס שבח יגיע לסך של 1,141,597 ₪, וכן להוסיף עליו את התוספת הכספית בגילום המס ששולם על ידי המדינה על הקרקע של עדי. על ידי חישוב מוטעה זה, יוצא איפוא ששווי הרכישה של המקרקעין בסחנין מסתכם ב-1,188,912 ₪.

בית המשפט קבע כי פהים רשאי להפחית את מס הרכישה ששילם בעסקת החליפין, משווי הרכישה כאן, ולא להוסיפו על שווי זה.

בית המשפט קיבל את חישוב שווי הרכישה שנעשה על ידי המנהל בעבור הרכישה נשוא הדיון בסך של 931,322 ₪, זאת לאחר תיקון טעות בהשגה, מסך של 961,342 ₪ לסך מתוקן של 931,323 ש”ח. תיקון טעות זה בחישוב שווי הרכישה, נעשה לפי סעיף 85(3) לחוק. כתוצאה מחישוב זה, שילם פהים פחות מס רכישה, וזה כפי הנראה היה לרוחו. מששימש שווי הרכישה לצורך חישוב מס השבח בעסקת המכר של המקרקעין, הוא חלק עליו.

בית המשפט קיבל את נימוקי המנהל במכתבו לפהים, שבו הביא את הנימוקים לתיקון השווי על ידי הפחתתו מסך של 961,342 ₪ לסך של 931,323 ₪, ובהסתמך על כך קיבל את עמדתו של המנהל. במסגרת אותו מכתב, גם נקבע שווי המכירה כפי שהוסכם עליו בין הצדדים, לסך 1,173,380 ₪, כך ששווי מכירה זה איננו במחלוקת.

ניתן ב-12.6.2008.