ספירת מלאי של תיקוני החקיקה: מחג הפסח של שנת 2013 עברו תיקונים 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84 ואחרון חביב – תיקון 85.

מאת: דורית גבאי, רו”ח

85 תיקוני חקיקה בחוק מיסוי מקרקעין, 50 מהם ב- 20 השנה האחרונות. בממוצע 2-3 תיקונים בשנה. באופן מפתיע בתקופה קצרה מ- 3 שנים הוכנסו עשרה תיקונים.

זה הסיוט של המייצגים ויועצי המס וגם  של פקידי האוצר והציבור כולו.

עיקרי תיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין

תיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין התקבל בכנסת ביום 29.3.2016. התיקון הזה אינו דומה לנוסח הצעת החוק המקורית. מטרת התיקון, בין השאר, הינה להקל על יורשי דירות מגורים הן בהיבט של מס שבח והן בהיבט של מס רכישה.

כידוע, אם יש לאדם דירת מגורים יחידה, חוקי המס הם לטובתו – והוא זוכה להטבות ופטורים הן ממס שבח והן ממס רכישה.

מהי “דירת מגורים יחידה” לצורך מס שבח לאחר תיקון 85?

בחוק מיסוי מקרקעין קיימת חזקת דירת מגורים יחידה. המשמעות היא שיש מקרים שבהם אדם, שמוכר את דירת המגורים שלו – והוא גם בעלים או חוכר לתקופה של מעל 25 שנה של דירה או חלק מדירה, הוא עדיין ייחשב כבעל דירת מגורים יחידה.סעיף 49ג’ לחוק  מפרט  ארבעה מקרים.

אלה המקרים, בהם יראו  מוכר כמוכר “דירה יחידה” חרף בעלות  על דירה אחרת. סעיף 49ג‘:

1. אם יש למוכר דירת מגורים נוספת, שנרכשה 18 חודשים לפני יום המכירה של הדירה הנמכרת, דהיינו  נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת. מצב זה יכול לקרות לעתים קרובות. אדם  רוכש קודם דירה חדשה כדי להבטיח לעצמו מקום מגורים ראוי, ולאחר מכן מטפל במכירת הדירה הישנה (זו נקראת “הדירה הנמכרת”). אם ימכור את הדירה הישנה תוך 18 חודשים מיום שרכש את הדירה החדשה – ייחשב כבעל דירת מגורים יחידה בעת מכירת הדירה הנמכרת וייהנה מהטבות במס שבח, יחד עם תנאים נוספים, הנכללים בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין. זה המצב המשפטי נכון להיום.

   תיקון 85 קובע הוראת שעה מיום 1.5.2016 למשך 5 שנים. לאחר תום תקופת הוראת השעה, דהיינו ביום 1.5.2021, משך הזמן שיש למוכר למכור את הדירה הישנה שלו עולה מ- 18 חודשים ל- 24 חודשים. מדובר בהקלה למוכר, שכן יש לו עוד חצי שנה למכור את הדירה הישנה בפטור ממס.

2. אפשרות נוספת היא שלמוכר בנוסף לדירה הנמכרת יש דירה נוספת שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997 (חלופה זו  לא עברה שינוי).
3. אפשרות אחרת היא, שהמוכר בעלים או חוכר של חלק בדירה אחרת, שחלקו  בדירה זו אינו עולה על שליש, ולגבי דירה שהתקבלה בירושה – אינו עולה על מחצית. הירושה יכולה להיות מכל אדם. כלומר בנוסף לדירה הנמכרת יש לו אחד מאלה.

   סעיף זה עבר שינוי בתיקון 85 לגבי דירה שנתקבלה בירושה. הסעיף כעת מקל על יורשי דירות, שיורשים חלק בדירה של עד וכולל חצי, ובבואם למכור את דירתם ייחשבו לבעלי דירת מגורים יחידה חרף בעלותם על חצי דירה מירושה, ועמידתם בשאר תנאי הפטור 49ב(2) תקנה להם את הפטור המלא.

4. מקרה נוסף הוא, שבנוסף לדירה הנמכרת יש למוכר דירה, שהיא דירת ירושה שהתקבלה אצלו בירושה מבן זוג, הורה או הורה של בן הזוג, והמוריש היה בעל  דירה יחידה ביום הפטירה. (סעיף זה חדש יחסית, מתיקון 76).

חשוב לזכור שתנאי הפטור בסעיף 49ב(2) כוללים גם: שהמוכר לא ניצל את הפטור על פי הסעיף הזה ב- 18 חודשים, וכן שהדירה הנמכרת היא בבעלותו או בחכירתו כדירת מגורים 18 חודשים. זה אומר שאם נרכשה הדירה מקבלן או בקבוצת רכישה, מניין  18 החודשים יחל מתום הבנייה, קבלת טופס 4, ולא מיום החתימה על חוזה הרכישה.

הסעיף מציין במפורש, שהחלק בדירה של שליש, חצי ודירה המושכרת בשכירות מוגנת, שלא נספרו במסגרת הפטור במכירת הדירה היחידה, כאשר הם יימכרו – ישולם בגינם מס מלא.

מה דינה של דירה שמוכר מחזיק באמצעות חברה?

היבט נוסף במס שבח הינו ירושה של זכויות באיגוד  – סעיף 49ד’ לחוק. אם  מוכר מחזיק בבעלותו דירת מגורים באמצעות איגוד, יראו אותו כבעל דירת מגורים נוספת, אם חלקו  בדירה באמצעות זכויותיו באיגוד עולה על שליש, ולגבי מוכר שירש את זכויותיו באיגוד – חלקו עולה על מחצית. זו הרחבה, שמאזנת את ההטבה שניתנה בסעיף 49ג‘.

מהי דירת מגורים יחידה לצורך מס רכישה לאחר תיקון 85?

במס רכישה ההקלה באה לידי ביטוי בסעיף 9(ג1ג)(4)(א) לחוק, בכך שרוכש אשר רוכש דירת מגורים, ופרט לה הוא מחזיק בחלק מדירה נוספת, יחולו לגביו התנאים החדשים שבסעיף 49ג(3) לחוק – דהיינו חלקו של המוכר בדירה הנוספת אינו עולה על שליש, ולגבי דירה שהתקבלה בירושה – חלקו אינו עולה על מחצית.

גם בהיבט מס הרכישה בחר המחוקק להרחיב את חזקת הדירה היחידה ולהקל על רוכשים, שיש בבעלותם עד מחצית דירה שהגיעה בירושה, ולראות בהם כחסרי דירת מגורים, וכך כשהם רוכשים דירה, הם משלמים מס רכישה לפי דירה יחידה, כלומר על פי מדרגות משיעור 0%-3.5%-5% ואילך.

כמו כן נקבעה הוראת שעה מיום 1.5.2016 למשך 5 שנים, אשר קובעת כי בתוך תקופה זו בסעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק יחול שינוי שקובע, כי הרוכש ייחשב  כרוכש דירה יחידה (כאשר  בבעלותו דירה נוספת), אם  ימכור  את דירתו הנוספת  תוך 18 חודשים מיום שרכש את הדירה החדשה (בחוק כתוב 24 חודשים, ואולם הוראת השעה מקצרת את הזמן ). הוראה זו תחול על זכות במקרקעין ,שנרכשה בתקופת הוראת השעה.

כאמור, שינוי זה מקצר את הזמן, שיש לרוכש הדירה החדשה למכור את דירתו הישנה (18 חודשים במקום 24 חודשים) – כלומר אם הוא לא יספיק למכור אותה, הוא יידרש לשלם מס רכישה לפי מדרגות של בעל דירה נוספת
(מדרגות – בשיעור של 8% ו-10%).

ביקורת והמלצה:

אין ספק שבמצב חוקי זה בני זוג חייבים להיערך, כולל עריכת הסכמי ממון והפרדת רכוש למצב, בו למי מבני הזוג יש דירה או חלק בדירה שכן נספר, והבעלות בחלק הזה יוצרת תשלום מס רכישה, המתחיל במדרגה של 8% מהשקל הראשון.

חלוקת רכוש וחתימה על הסכם ממון באישור בית משפט, זה מהלך פשוט ומבטיח יותר בקלות את ההפחתה בתשלום מס רכישה, משום שבן זוג אחד ישלם מס לפי דירה יחידה, והשני ישלם לפי בעלים של דירה נוספת. בדרך כלל  ניתן לחסוך כך  מעל 80,000 ₪ מס רכישה.

כאשר חקיקת המס כל כך דורסנית, זוגות רוכשי דירות צריכים להיות מאורגנים ולפעול כחוק ולא להיכנס לעסקה ללא הסכם ממון. הנושא לא היה מעסיק איש , אם חוקי מס הרכישה היו נותרים כפי  שהיו לפני מעל עשור, אז בגין כל דירה שנרכשה  – שולם  מס רכישה כמו מדרגה של בעל דירה יחידה, במקסימום 5%.

המאמר נכתב ביום 15.4.2016