מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

ניתן לראות כי בית המשפט בוחן את תכליתה של דירת מגורים ואת מטרתה. המיסוי “מקרקעין של אחרים” כאשר הוא מתבצע הינו שיעור מס גבוה מאשר זה שמוטל על רכישת דירת מגורים. קיים שוני מהותי ביניהם. זהו פסק דין המזכיר לנו שמדרגות מס רכישה נמוכות לדירת מגורים זו הטבה שאין כוונה של המחוקק והמנהל, וכעת גם בחסות בית המשפט, להעניקה למשקיעים.

סתירה בין ההצהרה למנהל לבין הביצוע בפועל שללה את הטבות מס רכישה לדירת המגורים.

ההשפעה של השכרת דירה לתקופות קצרות מועד
פסק הדין רונן גאון(1) מעלה פנינו את סוגיית שלילת שיעורי מס רכישה של דירת מגורים, מקום בו הדירה מושכרת לתקופות זמן קצרות מועד.

העובדות

בשנת 1988 רכש העורר דירה מצויה באשקלון. העורר דיווח על הרכישה למס שבח ובין היתר הצהיר כי מדובר בדירת מגורים וביקש לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות החלות לגבי דירת מגורים. לצורך כך, חתם העורר על תצהיר בו הוא מצהיר כי הדירה מיועדת על ידו לשמש למגורים ואין בכוונתו להשכיר את הדירה לתקופות קצרות מחצי שנה לדיירים מתחלפים.
מבדיקה שנערכה על ידי המנהל התברר כי בניגוד להצהרתו השכיר העורר את הדירה לאנשים שונים לתקופות קצרות. המנהל תיקן את שומת מס הרכישה וקבע כי שיעור מס של “מקרקעין אחרים” ולא של דירת מגורים.

גדר המחלוקת

העורר טען כי השכרת נכס לאחרים איננה שוללת את הגדרת הנכס כ”דירת מגורים”. כמו כן טוען העורר כי בכוונתו לעשות בעתיד שימוש למגורים שלו בעצמו בדירה.

פסק הדין

המנהל טוען כי המבחן של ייעוד הדירה למגורים חייב לכלול שני אלמנטים: מבחן אובייקטיבי הדורש כי תתקיים הגדרה של “דירה” כאמור בסעיף 1 לחוק ומנגד מבחן סובייקטיבי, קרי, בכוונת הרוכש לייעד את הדירה לשמש במגורים.

על פי כלל הראיות – העורר השכיר את הדירה לתקופות קצרות, זאת בפרק זמן של שנתיים. כמו כן, העורר הוא זה אשר שילם חשבונות שונים של הדירה כגון: מים, גז, מיסי ועד בית ועוד. תשלומים אלה במקרה של שכירות רגילה משולמים על ידי השוכר.

נוסף לכך, ההשכרות הדחופות לתקופות קצרות מצביעות כי העורר ביקש לעשות בדירה מין “עסק לדירת מגורים” כל כן הערר נדחה על הסף.

דעת המחברת:
ניתן לראות כי בית המשפט בוחן את תכליתה של דירת מגורים ואת מטרת רכישתה. “מיסוי מקרקעין אחרים” מתבצע בעיקרו בגין דירות מגורים שאינן דירות המגורים לשם מגורים אלא כהשקעה לשם הנבת תשואה. ולכן במקרים של השקעה – המדינה מסייעת על פי החוק ליהנות מפטור בגין ההכנסות מדמי השכירות במסגרות התקרות הקיימות. אך בתכלית החקיקה של מדרגות מס רכישה בגין דירות מגורים – לא התכוון המחוקק להעניק הטבות לדירות שנרכשו לייעוד כזה. קיימים במקרים נוספים שבהם המנהל מתקן את השומה, אלה הן דירות שנרכשו ונותרו ריקות – גם פה בשל חוסר זמינות לשוק הדירות המנהל משתמש בהצהרה של הרוכש לעניין השימוש בדירה ומשנה את החיובים לקיזוז שווי הרכישה.

הערות שוליים:

(1)  וע’ 1006/02 רונן גאון נגד מנהל מסמ”ק ב”ש

ב.א.