תמצית החוזר מטעם רשות המיסים
מאת: דורית גבאי, רו”ח
“קרן להשקעות במקרקעין”, הידועה בשמה הלועזי – קרן ריט (Estate Real – REIT Trust Investment), היא מכשיר השקעה הוני, שנועד לאפשר לציבור הרחב להשתתף בפרויקטים גדולים של נדל”ן מניב, וליהנות מהיתרונות של השקעה בנדל”ן מניב. זאת באמצעות רכישת מניות בקרן, שמשקיעה את כל משאביה בנכסי נדל”ן מניבים ושמחויבת לחלק באופן שוטף את כל רווחיה לבעלי מניותיה. חוזר מס הכנסה מספר 4/2018 מפרט את התנאים והקריטריונים למעמדה של קרן להשקעות במקרקעין, את דרך פעולתה ואת אופן מיסוי הקרן ובעלי מניותיה.
קרן ריט צריכה להירשם למסחר בבורסה תוך זמן קצוב; הון המניות של הקרן יפוזר בקרב ציבור משקיעים, ולא יוחזק בידי מספר מצומצם של בעלי שליטה; מירב משאביה של הקרן יושקעו בנכסי מקרקעין מניבים, ועליה לעמוד במגבלות מינוף.
עיקרון יסודי בקרן השקעה במקרקעין הוא עקרון השקיפות, שלפיו רואים את המשקיעים במניות הקרן, כמשקיעים ישירות בנכסים המניבים. בהתאם לכך, נקבע כי על הקרן לחלק בפועל לבעלי מניותיה, לפחות 90% מההכנסה החייבת, מדי שנה, וכי עליה לחלק בפועל לבעלי מניותיה 100% מרווח ההון או משבח המקרקעין, תוך שנה ממכירת מקרקעין מניבים (למעט בתנאים מוגדרים – אם רכשה הקרן נכס מקרקעין תחת הנכס הנמכר, הקרן תהא רשאית שלא לחלק לבעלי מניותיה את שבח המקרקעין שהיה אמור להיות פטור ממס שבח. אם ישנו שבח החייב במס שבח – קיימת חובה לחלק יתרה זו לבעלי המניות). נוסף על כך, רשאית הקרן לחלק לבעלי מניותיה את מרכיב הפחת, לפני מועד מכירת הנכס, כהקדמה לחלוקת רווחי ההון למשקיעים לתקופת החזקת הנכס.
תיקון מספר 222 לפקודת מס הכנסה מרחיב את תמהיל ההשקעות בקרן ריט
בעקבות התיקון, יכולה הקרן להשקיע במספר סוגי נכסים:
“מקרקעין מניבים”: מקרקעין שמהשכרתם ומהפעילות נלווית להשכרתם, הופקה או נצמחה לקרן הכנסה מעסק לפי סעיף 2(1) לפקודה או הכנסה לפי סעיף 2(6) לפקודה. על המקרקעין יש לבנות לפחות 70% מהשטח שניתן לבנייה (שטחי שירות לא נכללים בהקשר זה). חניונים בנויים מהווים מקרקעין מניבים, בכפוף לעמידה בתנאי החלטת מיסוי 15/8369. נוסף על כך, “מקרקעין מניבים” כוללים גם “מיטלטלין המשמשים במישרין לפעילות באותם מקרקעין. מקרקעין שהם מלאי עסקי בידי הקרן, לא ייכללו במסגרת “מקרקעין מניבים”.
“מקרקעין לצורכי דיור להשכרה”: קרקע, או בניין שבנייתו טרם הסתיימה, שנרכשו על ידי הקרן בתקופה הקובעת (מיום 7.6.2016 ועד ליום 6.6.2023), שבנייתם הסתיימה לכל המאוחר עד תום 5 שנים מיום רכישתם (ובאזור הנגב או הגליל – עד תום 7 שנים), באחד מארבעה מתחמים הנקובים בתיקון.
“מקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה”: הנם מקרקעין מניבים, שנרכשו על ידי קרן נדל”ן במהלך התקופה הקובעת באחד המתחמים דלעיל, ושמושכרים על ידה למגורים בלבד, וכן “מקרקעין לצורכי דיור להשכרה”, לאחר שבנייתם הסתיימה והם הפכו למניבים.
“איגוד מקרקעין”: כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין, לרבות איגוד שבבעלותו מקרקעין ,שאילו היו בישראל, היה איגוד מקרקעין כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין, ולרבות איגוד שהזכויות בו היו רשומות למסחר בבורסה במועד הרכישה בתנאים המפורטים בתיקון.
מס רכישה מופחת ברכישות מקרקעין לצורכי דיור להשכרה בתקופה הקובעת
קרן נדל”ן שרכשה בתקופה הקובעת מקרקעין לצורכי דיור להשכרה או מקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה, תשלם מס רכישה מופחת בשיעור 0.5% משווי המקרקעין.
מע”מ ברכישת מקרקעין לצורכי דיור להשכרה והשכרה ארוכת טווח
קרנות נדל”ן חייבות ברישום כעוסק, על פי חוק מס ערך מוסף. רכישת מקרקעין על ידי הקרן, מידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין, הנה עסקה החייבת במע”מ. אולם, רכישת מקרקעין המיועדים להשכרה ארוכת טווח למגורים, שהיא עסקה פטורה ממע”מ, ושלא ניתן לנכות תשומות כנגד המע”מ ששולם ברכישת המקרקעין, תהיה פטורה ממע”מ, ובעתיד, גם מכירת המקרקעין ששימשו לצורכי דיור להשכרה על ידי הקרן, תהיה פטורה ממס.
החזקה באיגוד מקרקעין
תיקון מספר 222 הרחיב את הגדרת “מקרקעין מניבים”, כך שיתאפשר לקרן ריט להשקיע גם באיגוד מקרקעין. הקרן רשאית להחזיק בזכויות באיגוד מקרקעין, בתנאי שלפחות 50% מאמצעי השליטה באיגוד המקרקעין נרכשו על ידי הקרן, וכן בתנאי שרכישת הזכויות באיגוד על ידי הקרן, נעשתה שלא בדרך של הקצאה, ולא חלו ברכישה הוראות חלק ה2 וסעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין. כלומר: רכישת הזכויות באיגוד על ידי הקרן, נעשתה בעסקה חייבת במס. יודגש, כי הקרן לא תוכל גם בעתיד לרכוש זכויות נוספות באותו איגוד בדרך של הקצאה.
בהתאם לעקרון השקיפות, יראו את ההכנסה החייבת ואת ההפסדים של איגוד המקרקעין, שנוצרו לאחר הרכישה בידי הקרן, כהכנסתה החייבת וכהפסדיה של הקרן. לפיכך, הכנסות אלו יחולקו לבעלי המניות. עוד מפרט התיקון, באשר להיבטים של נכסי האיגוד, הפסדי עבר באיגוד, רווחי עבר באיגוד, הפסד חדש שמקורו מחוץ לישראל, יתרת המחיר המקורי, זיכוי בגין מיסי חוץ וחישוב השבח במכירת מניות האיגוד.
אם יש בעלי מניות אחרים באיגוד המקרקעין, מלבד הקרן, הכנסתו החייבת והפסדיו של איגוד המקרקעין ייחשבו כהכנסתם החייבת וכהפסדיהם של בעלי מניותיו, וחלים עליהם הכללים הנקובים בתיקון, באשר לרווחי עבר, לרווחים שהוטל עליהם מס לפי שיעורי המס ליחיד, הפסד חדש שמקורו מחוץ לישראל, פיצול לינארי במכירת נכסים, חישוב השבח במכירת מניות האיגוד וקיזוז הפסדי עבר.
העברת מקרקעין על ידי מייסד, כנגד מניות בקרן
חלק ה2 לפקודת המיסים או סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין, אינם חלים על העברת נכסים לקרן. יחד עם זאת, התיקון מאפשר העברה ממייסד הקרן לקרן, בשלב שלפני רישום המניות למסחר בבורסה, של מקרקעין מניבים או מקרקעין לצורכי דיור להשכרה, כנגד הקצאת מניות או כנגד הקצאת מניות ומזומן או הלוואות. ההעברה תהיה של כל הזכויות במקרקעין, כך שלאחר ההעברה, לא ייוותרו בידי המייסד זכויות כלל בנוגע למקרקעין המועברים. ההעברה לא תהיה חייבת במס שבח בידי המייסד, והקרן תהא זכאית להקלה במס רכישה (0.5% משווי המקרקעין).
רציפות המס תישמר הן ברמת הקרן והן ברמת המייסד, לכשיימכרו המקרקעין או המניות. כאשר ימכור המייסד את המניות שהוקצו לו בשל אותה העברה, יראו את המחיר המקורי ואת יום הרכישה של המניות המוקצות, כיתרת שווי הרכישה ויום הרכישה של המקרקעין בידי המייסד. יתרת המחיר המקורי המתואם של המניות המוקצות, תחושב בהתאם ליתרת שווי רכישה מתואמת, כפי שהיה אילו היה המעביר ממשיך ומחזיק במקרקעין. כאשר תמכור הקרן את המקרקעין שהוקצו עבורם מניות, יום ושווי הרכישה לעניין חישוב השבח, הם אלו שהיו נקבעים למייסד, אילו לא העביר את הנכס לקרן.
העברת נכסים לקרן, לאחר רישום מניותיה למסחר בבורסה, בתקופה הקובעת
במסגרת התיקון ,ניתנה לקרן, בתקופה הקובעת, אפשרות לרכוש מקרקעין, גם בשלב שבו מניותיה רשומות למסחר בבורסה, מבלי שתזדקק להון נוסף כנגד מניות. העברת מקרקעין לקרן, כנגד מניות, מקנה הטבה משמעותית גם למעביר – דחיית מס השבח למועד מאוחר יותר, ונוסף על כך, המרת נכס מקרקעין שהיה בידיו, בנכס נזיל – מניות.
העברת מקרקעין כנגד מניות, לא תחויב במס שבח בידי המעביר במועד ההעברה. אירוע המס של המעביר יידחה למועד שבו ימכור המעביר את המניות שהוקצו לו, או לתום 60 חודשים מיום העברת המקרקעין לקרן – המוקדם מבין השניים. במידה ולא מכר המעביר את מניותיו בקרן בתוך 60 חודשים מיום העברת המקרקעין, תתבצע ‘מכירה רעיונית’ של המניות המוקצות, לצורך חיובו במס. התמורה תהיה ממוצע של שווי המניה בבורסה בסיכום המסחר ב- 30 ימי המסחר הקודמים למכירה הרעיונית.
בניגוד להעברת מקרקעין לקרן בשלב הייסוד, ובניגוד לשינויי מבנה אחרים הקיימים בפקודה, רציפות המס תישמר ברמת המעביר בלבד, ואילו הקרן תקבל מיד עם העברת המקרקעין אליה, יום ושווי רכישה חדשים.
מנגנון זה הנו זמני – רק בתקופה הקובעת, ורק לגבי מקרקעין מניבים או מקרקעין לצורכי דיור להשכרה. לאחר תום התקופה הקובעת, לא תתאפשר העברת נכסים כנגד מניות לקרן שמניותיה רשומות למסחר בבורסה, אלא כנגד תשלום מס מלא.
מיסוי קרן השקעות במקרקעין ובעלי מניותיה
פירוט סוגי הכנסות חייבות שמעבירה הקרן לבעלי המניות, ושיעורי מס החלים עליהן:
לקרן השקעות במקרקעין נקבע מודל מיסוי חד שלבי, לפיו יש לראות את בעלי המניות כאילו השקיעו ישירות בנכס הנדל”ן המניב, כך שרווחים שהקרן תפיק ותחלק לבעלי מניותיה, יתחייבו במס במישור בעלי המניות בלבד, ולא ברמת החברה, וגם ברמת בעלי המניות. על פי עקרון השקיפות, רואים את בעל המניות כאילו הוא מחזיק במישרין בנכסי הקרן. לפיכך, לצורך חישוב המס, לרבות מס השבח, שיעורי המס וקיזוז הפסדים, תיחשב ההכנסה החייבת של הקרן שחולקה לבעלי המניות, כאילו היא הכנסתם החייבת או שבח המקרקעין של בעלי המניות. סיווג ההכנסות בידי בעלי המניות, יהיה בהתאם לסיווג ההכנסות בקרן. חשוב להדגיש, כי רק הכנסה חייבת, לרבות שבח מקרקעין, שהיא סכום חיובי, תיוחס לבעל המניות. הפסדים שצברה הקרן, לא ייוחסו לבעלי המניות, והם יועברו לשנים הבאות לקיזוז רק ברמת הקרן.
הכנסות חריגות – הכנסות ממלאי עסקי, הכנסות ממקרקעין ב”מתחם צמוד פיקוח” שנמכרו בתוך פחות מ-20 שנים מיום רכישתם והכנסות שאינן ממקרקעין מניבים ומניירות ערך – יחויבו בשיעור מס של 70%, בלא זכאות לפטור לניכוי, לזיכוי או לקיזוז.
מכירת מקרקעין מניבים, לאחר תקופה קצרה מארבע שנים, או מכירת מקרקעין לצורכי דיור להשכרה, לאחר תקופה קצרה מארבע שנים מיום שהסתיימה בנייתם והפכו למניבים, תיחשב כמכירת מקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה, ותחויב בשיעור מס שולי אצל בעל מניות שהנו יחיד, ובשיעור מס חברות אצל בעל מניות שהנו חברה.
הכנסה חייבת ממקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה, שאינם מקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה, וכן שבח ריאלי ממכירת מקרקעין, יזכו לשיעור מס מיוחד של 20%. מודגש כי לא יחולו מסלולי המיסוי הייחודיים להכנסה, כגון: מסלול 10% מס על דמי שכירות או פטור כלשהו על הכנסה מדמי שכירות או מרווח הון או משבח. לגבי קרן הנדל”ן, מדובר בהסדר מס ממצה, לכן לא יחולו על קרן להשקעות במקרקעין, הוראות פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון. ההטבה האמורה חורגת מתקופת הזמן של הוראת השעה.
הכנסה חייבת שלא חולקה לבעלי המניות (עד 10% מההכנסה החייבת של הקרן), תתחייב במס בצורה דו-שלבית, כמו בכל חברה רגילה. הקרן תתחייב במס חברות בשנה שבה הופקו ההכנסות, כאשר הכנסה חריגה תתחייב במס בידי הקרן בשיעור של 60%. הכנסה חייבת, שחולקה לבעלי המניות, שחויבה במס ברמת הקרן כחברה רגילה, כאמור לעיל, תיחשב בידי בעלי המניות כדיבידנד לכל דבר ועניין. המס ששילמה החברה בשל אותה הכנסה חייבת שלא חולקה במועד, לא יינתן כזיכוי לבעלי מניותיה. מיסי חוץ ששילמה הקרן לרשויות מס בחו”ל, יותרו לה בניכוי, כהוצאה מההכנסה שבשלה שולמו מיסי החוץ, ולא יינתן זיכוי ממיסי החוץ – לא ברמת הקרן ולא ברמת בעלי המניות.
על ההכנסות שהועברו לבעלי המניות, יחולו ההוראות הבאות:
ההכנסה לא תיחשב להכנסה מיגיעה אישית, ובשל הכנסות אלה, לא תהיה זכאות למדרגות המס הנמוכות ליחידים, לזיכויים ביישובים מסוימים, לפטור על הכנסה מיגיעה אישית לנכה ולעיוור ,וכדומה.
“הכנסה בסכום הוצאות הפחת”, שהועברה לבעלי המניות, תיחשב לצורכי מס בידי בעלי המניות, כהכנסה מרווח הון או משבח מקרקעין, לפי הנכס שממנו נתבע מרכיב הוצאות הפחת על ידי הקרן.
סכומים שהועברו לבעלי המניות מעבר לסכום ההכנסה החייבת של הקרן ולסכום הוצאות הפחת, יחויבו במס כהכנסה מרווח הון או משבח, לפי העניין.
הקרן תנכה את המס במועד שבו חילקה את ההכנסה החייבת לבעלי המניות, לרבות את שבח המקרקעין, ותעביר את המס שנוכה, לפקיד השומה. פקיד השומה רשאי למסור אישור בכתב, לפיו לא ינוכה מס, או שינוכה מס בשיעור הנמוך מהשיעור הנקוב, אם ההכנסה החייבת של בעל המניות אינה חייבת במס או שהיא חייבת במס בשיעור נמוך.
מיסוי מכירת מניות בקרן להשקעות במקרקעין:
כשבעל מניות מוכר את מניותיו בקרן להשקעות במקרקעין, יחולו ההוראות הרגילות של הפקודה.
לא יחולו הפטור ממס רווחי הון שניתן לתושבי חוץ במכירת ניירות ערך הנסחרים בבורסה בישראל, וכן הפטור ממס רווח הון בשל מכירת ניירות ערך בחברה תושבת ישראל, שניתן לתושב חוץ.
הפסד הון במכירת מניה בקרן להשקעות במקרקעין, ניתן לקיזוז כנגד רווח הון או שבח מקרקעין אחרים ולהיפך. החל משנת 2006, ניתן לקזז הפסד הון במכירת מניה, בקרן כנגד ריבית ודיבידנד על ניירות ערך אחרים. כחריג ייחודי לקרן להשקעות במקרקעין, ניתן לקזז הפסד הון במכירת מניות בקרן להשקעות במקרקעין, שנוצר בשנת מס מסוימת, כנגד “הכנסה חייבת של בעלי המניות”, לרבות “הכנסה בסכום הוצאות הפחת”, שחולקה לבעלי המניות באותה שנת מס, אך למעט הכנסה חריגה שהועברה לבעלי המניות.
הליכי שומה, השגה, ערר, ערעור וגבייה
פקיד השומה או מנהל מיסוי מקרקעין, יהיו רשאים לקבוע את הכנסתה החייבת של קרן להשקעות במקרקעין, ולשום את המס שבו היא חבה, גם לאחר שהועברה ההכנסה לבעלי המניות. רק הקרן רשאית להשיג, לערער או לערור על שומה שנקבעה לה. בעל מניות בקרן יהא רשאי להשיג או לערער, בקשר עם ההכנסה המיוחסת אליו מהקרן, רק לגבי השפעת השומה שנקבעה לקרן על הכנסתו שלו, אך לא על השומה שנקבעה לקרן.
ב.א.
