פסק דין
דוד כרפיס
דגשים מהערעור לעליון 24.7.2008

מאת: דורית גבאי, רו”ח, מתכננת מס ויזמית נדל”ן

עיקרי הדברים מתוך כתב הערעור לעליון
1. ענייננו בחברת בנייה “נווה שושנה”, אשר התקשרה בהסכם לביצוע בנייה על חטיבת קרקע. כחלק משיקולי המימון ורצון בעלי הקרקע, אופי ודרך ההתקשרות נעשה במסגרת “עסקת קומבינציה”. מדובר בפרויקט לבניית דירות מגורים במקרקעין בעתלית במגרש אחד המיועד לבניית 20 יחידות דיור בעתלית, וכן במגרש נוסף צמוד אשר בבעלותה המיועד לבניית פרויקט למגורים בן כ- 22 יחידות דיור.

2. העורר – דוד כרפיס רכש את מניות בחברת “נווה שושנה”. העורר בעל מניות בקבוצת חברות, העורר שותף פעיל מזה שנים פועל בענף הבניה במסגרות משפטיות מיוחדות לכל פרוייקט וכעת עוסק בבניה ומקים כעת כ- 170 יחידות דיור בעתלית.

3. חברת בנייה אינה איגוד מקרקעין. סיווגה של חברת בנייה ככזו הוא ענין שבעובדה, באופי בפעילות, ברצף הפעולות, במיומנות וניסיון. סיווגה מבוסס על דיווחים שוטפים ושיטתיים , במערכת חשבונאית וכספית ובדיווחים מיוחדים לרשויות המס. כעובדה – בסופו של דבר אכן הוקם הפרוייקט ונמצא בשלבים מתקדמים.

4. מטרת חוק מיסוי מקרקעין למסות מכירת של זכויות במקרקעין. הכוונה למכירת המקרקעין גופם ולמסות פעילות מכירה כזו המוצגת בדרך של העברת בעלויות במקרקעין במסווה של פעילות באיגוד. לא היתה כוונה בחוק עם חקיקתו ואף לא כיום, למסות העברת מניות בחברות בניה.

5. הוראת הביצוע 8/2003 היא הוראה מצמצמת ואינה ניתנת ליישום. הנחיות מקצועיות אינן תחליף להוראות חוק וכוונת המחוקק. ההוראה מכוונת לכלים שיש לבדוק אך המועדים, שלבי העבודה אינם ראליים למצבת פעילות של חברה קבלנית בישראל ולמקרה הנדון.

6. נווה שושנה הינה חברה לבנייה. הקביעה כי המדובר בחברה שמהווה איגוד מקרקעין חוטאת לתכלית החוק וסופם של דברים מעיד על ראשיתם, שכן כיום בשני המגרשים בנויים כבר בתים ונמכרו יחידות דיור.

7. הכוונה היתה לבנות את הפרויקט. נכון לימים אלה ועד כה נבנו על ידי החברה דירות למגורים במגרשים אלו בעתלית ונמכרו עד כה דירות. זה מעיד כי מלכתחילה הכוונה היתה רכישת מניות על מנת לקבל את הכוח הכלכלי לביצוע הפרוייקט ולהוציאו אל הפועל, ולא רכישת מניות חברת נווה שושנה לשם אחזקה של מקרקעין באמצעותן של זכויות באיגוד.

8. שומת הרכישה שגויה מיסודה. קביעת המשיב ביחס לגובה השומה שגויה מיסודה שעה שכלל לא ערך המשיב וכך אף ועדת הערר הנכבדה שומה של שווי המקרקעין אלא הסתמך על השווי המאזני, המושתת על יסודות חשבונאיים שאינם תואמים הוראות חוק מיסוי מקרקעין וכללי הגדרת “שווי” שבסעיף 1 לחוק.
זאת ועוד, מתוך כתב הערעור נלמד כי הצוות המקצועי אשר העיד וטיפל בשומה זו אינו מכיר את מושגי היסוד של חשבונאות ודוחות כספיים, אינו יודע לישם אותם ולבטח אינו יודע להכריע בסוגית היות המקרקעין מלאי עיסקי או רכוש קבוע

מתוך כתב הערעור ניתן ללמוד עוד כי:

• ועדת הערר הנכבדה לא נתן דעתה לכך שבחקירתה, לא הצליחה הגב’ טולדנו להסביר את הפער בין שווי הרכישה שנקבע על ידי המשיב ביחס לשווי הרכישה האמיתי של המקרקעין נשוא העסקה, שאף לא הייתה נוכחת בסיור שנעשה בשטח, ואינה מעורה כלל בשווי עסקאות באזור ומשכך לא ידעה להסביר את הפער כאמור והודתה כי היא אינה אחראית כלל על אזור עתלית ואין לה ידע בכל הקשור לאזור זה, היא אינה שמאית מקרקעין (עמוד 14 שורות 23 ו- 24 לפרוטוקול) ולכן לא היה לה כל הסבר מקצועי לפער זה.
• הוכח, כי שווי הרכישה שנקבע על-ידי המשיב שונה אינו שווי הרכישה האמיתי נשוא העסקה. ועדת הערר והמשיב קבעו בעלמא כי השומה נבדקה על ידי שמאי אך המשיב כשל מלהוכיח טענה זו , לא הומצאה שומת שמאי ולא ניתן העתק משומה כזו למערער על מנת שיוכל לסתור אותה. נהפוך הוא: המשיב הודה כי הקביעה נעשתה על ידי השווי המאזני, מה שמלמד על יישום הערכת שווי לפרוייקט בחברה קבלנית מחד, ולא יישם את הוראות הגדרת “שווי” בחוק, מאידך.
• הגב’ טולדנו לא ידעה כלל מהם זכויות הבניה על הקרקע ולפיכך ברור שלא יכלה למסות את ה”האיגוד” על פי שווי המקרקעין. בניגוד לטענת המשיב, שווי המקרקעין כפי שנקבע בשומה אינו מתאים לשווי המאזני ואינו מתאים לשווי המקרקעין הסמוכים לא מבחינת מועד הרישום במאזן ולא מבחינת שווי המקרקעין עצמם.

דעת המחברת

הערעור עוסק באחת מסוגיות המס החשובות ביותר בעת הזו. מתוך הנתונים והניתוח אשר הוצג ובהתבסס על הוראות החוק, תכליתו ועובדות מקרה זה – על כל המשתמע מכך, ולרבות מצגת הנתונים כפי שהובאה על ידי נציגי המשיב, אני סבורה כי חברת נווה שושנה אינה איגוד מקרקעין והערעור יתקבל על ידי בית המשפט העליון.
בית המשפט נדרש סוף סוף לסוגיה זו ומצופה ממנו כי יקבע הלכה שתשים קץ ותכניס ודאות בפני חברות אשר מבצעות פרוייקטים נדלניים ופועלות בשוק הנדל”ן באמצעות רכישת מניות – וככל שאלו הן חברות בנייה, גם אם הבניה בפועל מתחילה ומסתיימת בפרק זמן ממושך – רכישת המניות אינה ארוע מס בחוק מיסוי מקרקעין ואין לחייבן במס רכישה.