מאת: תמר אברהם, שמאית מקרקעין
עם היכנסו של תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה, חלו שינויים משמעותיים בהליכי הגשת ערעור על שומת היטל השבחה ומינוי שמאי מכריע בנושאי היטל השבחה ובתביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
ערעור על שומת היטל השבחה על פי החוק הישן –
על פי החוק במתכונתו הישנה, במידה וחייב קיבל שומת היטל השבחה, ניתן היה להגיש ערעור או בשפת החוק “שומה אחרת” במשרדי הועדה המקומית לתכנון ובניה, תוך 30 יום מיום קבלת השומה. על פי החוק במתכונתו הישנה, שמאי הועדה ושמאי החייב היו יכולים להיפגש על מנת להגיע לשומה אשר תהיה מוסכמת על שניהם ותהווה מעין פשרה על דעת שני הצדדים. במידה ושני הצדדים לא הגיעו להסכמה, ניתן היה למנות שמאי מכריע אשר יכריע בין עמדות שני הצדדים. השמאי המכריע היה יכול להיות כל שמאי מקרקעין אשר היה מקובל על שני הצדדים. האופציה אשר היתה פתוחה בפני החייב והועדה להגיע להסכמה, הביאה לחסכון גדול בזמן ובעלויות.
על פי תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, אין יותר לחייב אופציה להגיע לשומה מוסכמת עם הועדה המקומית לתכנון ובניה! יש לציין כי על פי הוראות מעבר, בשומות שגובהן לא עולה על 50,000 ש”ח, עדין ניתן להגיע לשומה מוסכמת עם הועדה, וזאת עד ליום 31/12/2009 !!!
על פי תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, בפני החייבים פתוחים למעשה שני מסלולים –
מסלול פניה לועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה – על שומה לפי סעיף 4 ניתן לערור בפני ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה, תוך 45 יום מיום שהובאה השומה לידיעת החייב. על לוח שומה, ניתן לערור בתוך שנה ממועד הצגת לוח השומה. יו”ר ועדת הערר, רשאי להאריך את התקופות האמורות מטעמים מיוחדים שיירשמו. ועדת הערר רשאית, בהחלטה מנומקת, לקבל את הערר או לדחותו, במלואו או בחלקו. ועדת הערר רשאית לפנות ליו”ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מייעץ אשר יגיש לועדת הערר חוות דעת בכתב בעניין הנוגע לערר.
הגשת הערר לא תעכב את מימוש הזכויות במקרקעין, אם החייב בהיטל שילם את ההיטל. במקרה שמדובר במי שמבקש היתר בניה לצורכי מגוריו או מגורי קרובו והגיש ערר, לא תעכב ההגשה את מתן ההיתר, אם נתן ערובה לתשלום סכום ההיטל השנוי במחלוקת.
מסלול פניה ליו”ר לשכת שמאי מקרקעין למנות שמאי מכריע – במידה והחייב אינו חולק על החיוב כשלעצמו, הוא רשאי לפנות ליו”ר מועצת שמאי המקרקעין, תוך 45 יום מיום שהשומה הובאה לידיעתו, בבקשה שימנה שמאי מכריע לצורך הכרעה בעניין גובה החיוב. יו”ר מועצת שמאי מקרקעין רשאי להאריך את התקופות האמורות מטעמים מיוחדים שיירשמו.
על יו”ר מועצת שמאי מקרקעין להודיע לחייב בהיטל ולוועדה המקומית, את זהות השמאי המכריע בתוך 15 יום ממועד קבלת הפניה אליו. על החלטתו של השמאי המכריע יכולים החייב בהיטל או הועדה המקומית לערור בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך 45 ימים מיום המצאת ההחלטה של השמאי המכריע. יו”ר ועדת הערר רשאי להאריך תקופה זו מטעמים מיוחדים שיירשמו. ועדת הערר לאחר דיון בערר, רשאית, בהחלטה מנומקת, לקבל את הערר או לדחותו במלואו או בחלקו. על החלטות יו”ר ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה ועל החלטת ועדת הערר, ניתן לערער לבית המשפט לעניינים מינהליים.
פרסום החלטות השמאי המכריע – אחד הדברים החשובים שהוסיף המחוקק בחוק הוא כי החלטות השמאי המכריע, יפורסמו בהתאם לכללים שקבע שר המשפטים. בניגוד למצב שהיה לפני החוק בו החלטות שמאי מכריע לא פורסמו באופן רשמי וחייבים לא היו יכולים להסתייע בהחלטות קודמות על מנת לתמוך בטיעוניהם, כיום ניתן ללמוד את החלטות השמאים המכריעים ולהשתמש בתקדימים שנקבעו על ידם, בעת הגשת ערעור.
בחירת רשימת שמאים מכריעים – על מנת להוציא את התיקון בחוק מהכוח אל הפועל, נוסף לחוק התכנון והבניה פרק ט1 שעניינו – שמאים מכריעים. על פי פרק זה שר המשפטים יקבע, ע”פ המלצות וועדה מייעצת, רשימה של שמאי מקרקעין הכשירים לכהן כשמאים מכריעים. רשימה זו תפורסם ברשומות והיא אכן פורסמה בהתאם לחוק. שמאי המקרקעין הנמנים על הרשימה, אינם יכולים לעסוק בכל דבר אחר העשוי לעורר ניגוד אינטרסים כשלהו עם תפקידם כשמאים מכריעים. כמו כן ע”פ סעיף 202ד לחוק, שמאי מכריע אינו יכול לעסוק בכל פעולה אחרת שיוחדה לשמאי מקרקעין מכוח חוק שמאי מקרקעין מלבד שומות מכוח מינוי כשמאי מכריע. באופן זה ינוטרלו ניגודי אינטרסים שהיו יכולים להתעורר לפני תיקון החוק, במצב בו השמאי המכריע הוא גם שמאי מין השורה הנותן שירותים ללקוחות בשוק הפרטי.
סדרי הדין – סדרי הדין וההליכים המעשיים נקבעו במסגרת תקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), תשס”ט – 2008.
את טופס הבקשה למינוי שמאי מכריע אשר יש להעביר ליו”ר מועצת שמאי המקרקעין, ניתן להוריד מאתר מועצת שמאי מקרקעין באינטרנט.
חשוב להיות מודעים לכך כי על פי התקנות, מרגע שחייב קיבל הודעה כי מונה שמאי מכריע, יש להעביר אליו בתוך 21 יום מיום קבלת ההודעה את מסמכים המפורטים בחוק.
לעניין תביעת פיצויים, להלן רשימת המסמכים –
א. התביעה.
ב. נסח רישום מקרקעין או מסמך אחר המעיד על הזכות בנכס, אם הזכות איננה רשומה
בפנקסי המקרקעין.
ג. החלטת הועדה המקומית.
ד. כל מסמך אחר הנוגע לעניין, שהוא מבקש להציג לפני השמאי המכריע.
לעניין היטל השבחה, להלן רשימת המסמכים –
א. נסח רישום מקרקעין או מסמך אחר המעיד על הזכות בנכס, אם הזכות איננה רשומה
בפנקסי המקרקעין.
ב. שומת הועדה המקומית והמסמכים הנספחים לה.
ג. שומה שנערכה מטעמו של החייב.
ד. כל מסמך אחר הנוגע לעניין, שהחייב מבקש להציג לפני השמאי המכריע.
יש לציין, כי בניגוד למצב שהיה לפני תיקון 84, בו היו חייבים להגיש שומה אחרת אשר נערכה על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, על מנת להפחית חיוב בהיטל השבחה, כיום, השמאי המכריע, לבקשת המבקש, רשאי לפטור אותו מהגשת שומה כאמור, אם ראה כי אינה נדרשת לשם הכרעה במחלוקת.
כמו כן, יש לשים לב כי על פי התקנה , במידה ולא ממציא המבקש את המסמכים המפורטים בתקנה במועד שנקבע בתקנה או במועד אחר שקבע השמאי המכריע (רשאי להעריך את המועד להמצאת מסמכים מטעמים שירשמו), יראו את המבקש כאילו חזר בו מהבקשה.
חשוב להקפיד להגיש את כל המסמכים הרלוונטיים שכן, לא ניתן להשמיע במהלך הדיון טענות שלא הועלו בבקשה או במסמכים שהוגשו. ואולם, השמאי המכריע רשאי להתיר לצד להוסיף טענות בעל פה, ובלבד שניתנה לצד שכנגד הזדמנות לטעון בעניין.
עלויות
שכר הטרחה של השמאי המכריע נקבע בתקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ). שכר הטרחה הינו אחוז הנגזר מסכום התביעה או מסכום ההשבחה.
עד 500,000 ₪ שכר הטרחה יהיה 5%, לסכום שבין 500,000 ₪ ל – 1,000,000 ₪, שכר הטרחה יהיה 3.5%, לסכום שבין 1,000,000 ₪ ל – 2,000,000 ₪ שכר הטרחה יהיה 2%, לסכום שמעל 2,000,000 ₪ שכר הטרחה יהיה 0.8%.
עלויות שכר הטרחה לשמאי המכריע יכולות להיות רק בסיס העלויות שכן על פי התקנות, במידה והשמאי המכריע ראה כי לצורך בירור המחלוקת בין הצדדים יש צורך בהמצאת מידע שהמצאתו כרוכה בהוצאות מיוחדות, לרבות צילום אוויר, יודיע לצדדים על הצורך בהמצאת המידע כאמור והם יישאו בהוצאות הכרוכות בכך, בחלקים שווים, זולת אם קבע השמאי המכריע אחרת. כמו כן, במידה וראה השמאי המכריע כי לצורך הכרעה במחלוקת עליו למנות מומחה, הוא יכול להודיע לצדדים ועליהם לשלם את שכר הטרחה בחלקים שווים.
