מאת: דורית גבאי, רו”ח
מבוא
תיקון מספר 70 לחוק מיסוי מקרקעין (1) (להלן: “החוק“) הוליד מסלול חדש ומהפכני, יש לומר, של תשלום מקדמות מס על מנת להבטיח שהרוכש יקבל את אישורי המס מהר, בדרך של תשלום מכספי התמורה ישירות לקופת האוצר של סכומי המס שהחוק קובע להעבירם בהתאם לנוסחה שנקבעה.
כידוע, סכומי המס מחושבים כאחוז משווי המכירה ותלויים ביום הרכישה של הזכות במקרקעין הנמכרת. מסלול זה היה התאמה והקבלה לדרך העבודה במס הכנסה, מה שהיווה עוד שלב בהאחדת ההוראות של חוק מיסוי מקרקעין עם פקודת מס הכנסה (2).
אם יום רכישתה של הזכות במקרקעין הנמכרת קדם ל- 7.11.2001 – שיעור המקדמה יקבע לסך המחושב כמכפלת 15% בשווי המכירה. אם יום הרכישה של הזכות במקרקעין הנמכרת הוא 7.11.2001 ואילך – סכום המקדמה יהיה בהתאם לתוצאת המכפלה של 7.5% בשווי המכירה.
כל זה נקבע במסגרת תוספות לסעיף 15 שכותרתו – “חובת תשלום המס”, והוכוונה למס שבח ולמס רכישה, סעיף שהיה קיים במתכונת של פסקה אחת, לה הוסיפו סדרת סעיפי משנה שהסדירו את המנגנון לבצוע העברת המקדמה והאישורים.
במהלך יישומו, עלו וצצו בעיות יישומיות ועיכובים וכן אי הבנות לגבי מכלול של מקרים.
“על הדרך” הקפיאו את יישומו בהוראות מעבר והחזירו אותו “לחיים”.
כעת בתיקון מספר 78 (3) – הנוסח המאושר מאמש 1.6.2014 – הופך להיות נוסח קבע בחוק.
דגשים לתיקון
- הסעיף הופך להיות בניסוח קבע שלו.
- מטרת הסעיף לעודד תשלום מקדמות על חשבון המס ולקבל אישורי מסים מיידית. הליך זה מקדם העברת בעלויות והינו מבורך.
- תיקון זה מקדם את מטרת המדינה להיפגש עם הכסף מהר. זה מקדם את מטרת הרוכשים לקבל אישורי מס מהר ולא להיות תלויים בדיוני מקצועיים ומשפטים עם מנהל מס שבח בכל הנוגע למוכר.
- הבעיה עם התיקון היא שמשרדי השומה אינם ערוכים לתת מענה כזה באופן הנדרש. העיסוק בניירת ובבדיקת הבקשות להקטנת מקדמות אורך זמן וטרם הגיע ליעילות. עיקר הבעיה נעוץ במחסור בכוח אדם ובאי הטמעת המסר הזה שעסקאות צריכות לעבור ידיים כמה שיותר מהר. נראה כי זה מחסום של הפקידים עצמם.
- הסעיף מדגיש כי המקדמה תשולם רק בעסקאות של מזומן בלבד.
- הסעיף קובע שם מפורשות שכאשר המוכר הוא חברה, אחוז המקדמה תמיד יהיה 7.5%.
- הסעיף מתייחס למצבים בהם מקדמה משמעותית העולה על 40% מהתמורה, משולמת על ידי הרוכש כבר במעמד החתימה או בתוך פרק הזמן של 40 יום מיום המכירה, כי אז, מתבקש המוכר לשלם את מס השבח מיידית ולא ליהנות מאשראי של דחיה של תשלום המס.
- כמו כן, נוסף תיקון בחוק שאומר שאם המכירה ממוסת על פי פקודת מס הכנסה – כהכנסה מעסק – הרי שתשלום מס השבח יחול רק בעת קבלת 80% מתמורת המכירה אצל המוכר. זו הקלה והסדר הבעיות שהיו באופן שוטף במכירות על ידי קבלנים ויזמים.
- תת סעיף חדש נוסף ומצוין בתיקון הזה במסגרת אותו סעיף 15 – מתייחס למקרה שבו בחישוב המס יודעים שהמקדמה המחושבת לפי החוק 15% או 7.5% גבוהה מידי, ושומת המס נמוכה. לכן הדרך לטפל בזה היא להגיש בקשה להקטנת גובה המקדמה.השינוי קובע שניתן להגיש את הבקשה להקטנת מקדמת המס לפני חלוף 40 ימים להגשת שומות המס העצמאיות. המנהל ייתן החלטתו או בתוך 20 ימים מיום הגשת הבקשה להקטנה או בתוך 20 ימים מהמועד החוקי להגשת השומה העצמית – המאוחר מביניהם. אם לא נתן המנהל החלטה – הבקשה מאושרת.
- אם המנהל דחה את הבקשה להקטנת מקדמה, ניתן לערער על כך בתוספת תיעוד ומסמכים בתוך 14 יום – וזה חידוש, והמנהל ישיב בתוך 45 יום. לא השיב המנהל במועד – ההסתייגות התקבלה. כאמור, זוהי חובה המוטלת על המנהל ונראה כי לא יעמדו בעומסים והבקשות תתקבלנה כמבוקש.
- החוק קובע כי האדם שדן בבקשת הקטנת המקדמה בשלב ראשון לא ידון בשלב השני.
- העברת מקדמות מס לא תיעשה במקרים הבאים:
א. מכירת דירת מגורים מזכה שהתבקש בשלה פטור לפי פרק חמישי 1 לחוק. זה אומר שכל המכירות של “מרובה דירות” נכנסות לתשלום מקדמת מס.
ב. מכירה על ידי המדינה לפי סעיף 72 לחוק.
ג. מכירה של דירת מגורים על קרקע של מינהל מקרקעי ישראל שחל עליה סעיף 2ב(א) לחוק המכר(דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל”ה–1974.
ד. מכירת זכות במקרקעין שקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים. - רוכש ששילם את המקדמה על פי סעיף 15(ב) לעיל, ואת מס הרכישה המגיע ממנו בהתאם לשומתו העצמית במועד, יוכל לקבל אישור לרשום הזכויות אם נתקיימו כמה תנאים חשובים ובהם – שחלפו 90 יום מאז השומה העצמית שהגיש או 30 יום מהגשת המסכים שנידרש להמציאם, לא נעשתה שומה לפי סעיף 78(ב) – כלומר לא טופלה השומה עדיין ועוד.תוקף החוק 1.6.2014 כלומר לגבי עסקאות שיום המכירה שלהם בחוק הוא 1.6.2014 ואילך.
חשוב מאוד
דירות מגורים מזכות שתחול עליהם חובה לשלם מס בהתאם לחישוב הקבוע בסעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין – “לינארי מוטב”, שימי המכירה שלהם ייקבעו בין 1.6.2014 ל- 31.12.2017 – גובה המקדמה יהיה בהתאם לשומת המס אשר הוגשה לפי סעיף 73(א)(6) – סכום המס ודרך חישובו. כלומר לא משתמשים בחישובים של המקדמה לפי יום הרכישה – האם קדם ל- 7.11.2001 או לאחר מכן.
תושבי חוץ המוכרים את דירתם – אינם זכאים (בכמעט 100% מהמקרים) למכור לפי פרק חמישי 1 לחוק. לפיכך, החל מיום 1.1.2018, גם אם ימכרו את דירתם היחידה, יצטרכו להעביר מקדמות בהתאם לסעיף זה.
הערות שוליים:
נכתב ביום 2.6.2014
#926
