1. העוררים הנם משתכנים בפרויקט מגורים בשם “נאות נורדיה”.
2. כל אחד מהמשתכנים חתם על מערכת חוזים:א. חוזה לרכישת מגרש מול מושב נורדיה וחברת ‘חזן אריה ובני הספקת חול וחמרה ליציקת מתכת בע”מ’.ב. חוזה הצטרפות למושב נורדיה, מול ‘הוועד המקומי של היישוב נורדיה’.

   ג. חוזה למתן שירותי בנייה מול חברת ‘בוני נורדיה’ ואחת משתי חברות קבלניות.

   ד. הסכם שיתוף בין משתכנים שרכשו במשותף זכויות באותו מגרש.

3. חברת ‘בוני נורדיה’ התאגדה בשנת 1991 על ידי מושב נורדיה, עמי ואריה חזן והאדריכל יוסי טל, לצורך הקמת הפרויקט. החברה, אשר קיבלה את זכות היזמות להקמת השכונה, התחייבה לתכנן אותה ולקבל את היתרי הבניה, לנהל ולתאם את כל הבנייה והפיתוח.
4. החל משנת 1992, הוגשו למנהל מס שבח מקרקעין, הצהרות על מכירת מקרקעין ורכישתם, אליהן צורפו רק חוזי המכר, וצוין בהצהרות כי לא נערך הסכם נוסף במישרין או בעקיפין בין הצדדים.
5. המנהל קיבל את הצהרות המשתכנים, והסתמך עליהן בשומות הזמניות של מס רכישה אשר הוציא. כעבור זמן, נודע למנהל על מערכת החוזים שכרת כל אחד מהמשתכנים, ולכן החליט לתקן את השומות, לאחר שהגיע למסקנה כי אין מדובר ברכישת קרקע אלא בעסקאות כוללות לרכישת דירות מגורים.
6. המשתכנים הגישו השגות על שומת מס הרכישה המתוקנת. רובם קיבלו את תיקון השומה, והתפשרו על בסיס רכישת דירת מגורים. נותרו רק העוררים שבפנינו.
7. בתקופה הרלוונטית לענייננו, חלה הוראה מנהלית המגבילה את זמן מתן תשובה להשגה שהוגשה על שומת מס שבח ורכישה: “השגה שלא הוכרעה תוך שנה או תוך 30 ימים מתאריך קבלת המסמכים הדרושים לפי המאוחר, יראו את ההשגה כאילו נתקבלה”. ההוראה קיבלה תוקף של חוק ביום 28.12.1997.
8. כל העוררים הגישו את השגותיהם וערריהם באיחור משמעותי, לאחר שקיבלו ארכות. המנהל נתן את החלטותיו בשש מן ההשגות שהוגשו, באיחור של 17 עד 23 ימים, מעבר למועד שנקבע בהוראה.

9. האם יש לקבל את ההשגות, בשל האיחור במתן החלטות הדחייה, מעבר למועד אשר נקבע בהוראה המנהלית, ולבטל את השומות המתוקנות?
10. האם יש לראות את הנכסים הנרכשים, לצורך חיוב במס רכישה, כקרקע או כדירות מגורים?

11. הוועדה הסתמכה על מקרה לויט (2), שם נקבע כי השומה עומדת בעינה, על אף איחור המנהל בהוצאת השומה במועד הקבוע בחוק. מכאן, קל וחומר כי אין לבטל שומה בשל איחור בהוצאתה במועד אשר נקבע בהוראת ביצוע מנהלית ולא בחוק. ההוראה המנהלית שהייתה בתוקף, אינה כוללת הערה, לפיה מנוע המנהל מהוצאת שומה אם איחר בביצוע הפעולה בה הוא חייב על פי החוק. ראוי לציין כי בענייננו, האיחור אינו רב, וכי המנהל גילה אורך רוח והתחשבות מרבית במתן ארכות להגשת ההשגות והעררים מעבר למועדים הקבועים בחוק. לכן זכאי היה לצפות להבנה והתחשבות מקבילות מצד העוררים. אין באיחור זה כדי להצדיק את ביטול השומה המתוקנת ואת קבלת הצהרותיהם של העוררים.
12. הוועדה קבעה כי יש לבחון את העסקאות לצורך מיסוי כפי שעוצבו על ידי הצדדים. התוכן הכלכלי והמהות האמתית של העסקה הם שעומדים בבסיס חיוב המס. ממערכת החוזים עולה בבירור קיומה של זיקה בין כל הגורמים המעורבים בהקמת הפרויקט. אף אחד מהמשתכנים לא יכול היה לחתום חוזה לקניית מגרש בלבד ומבלי “לבנות מיד ועכשיו” את הבית על פי הדגם שבחר. אף משתכן גם לא יכול היה לבחור עורך דין אחר או קבלן אחר מאלה שנבחרו על ידי חברת בוני נורדיה. אין מדובר כאן במכירת זכות במגרש ללא קשר עם פרויקט הבנייה היזום. טיבה ומהותה של העסקה כפי שעוצבה, הם בניית בית מגורים. משנתגלתה למנהל המערכת החוזית, נתגלו עובדות חדשות, ולכן רשאי היה לתקן את השומה ולסווג את העסקה כקניית בית מגורים “על הנייר”.

1. עמ”ש 5024/99 לנג יהודה ואח’ נ’ מנהל מס שבח מקרקעין
2. ע”א 390/82 מנהל מס שבח נ’ לויט ואח’

המאמר נכתב ביום 23.4.2017

#433