מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא
הסוגיה שעלתה במקרה עוזרי לילך (1) היא האם יותר פטור לפי סעיף 49(ב)(2) לחוק (2) על מכירת בית שנבנה על קרקע שניתן במתנה מהורה כשש שנים ערב המכירה? מנהל מס שבח, המשיב, דורש מס שבח מלא מאחר והמערערת לא עמדה בתנאי תקופת צינון לפי סעיף 49ו’ לחוק (3).
זהו נושא מענין מאוד משום שלעיתים קרובות ניתנת קרקע במתנה על ידי הורים או בני משפחה, והבית נבנה על ידי המקבל. מוכר אותו בחלוף זמן קצר ואז שאלת תקופת הצינון עולה ורלוונטית.

עובדות

1. בחודש 08.2000 העוררת מכרה בית קרקע במסגרתה בקשה פטור לדירה מזכה לפי סעיף 49(ב)(2) לחוק.
2. המשיב דחה את הצהרתה של העוררת, הוגשה השגה ונדחתה.
3. בדיון ההשגה הצדדים הגיעו להסכמה לגבי עובדות הבאות:
4. בשנת 1993 העוררת רכשה קרקע בכספים שאביה העניק לה במתנה לצורך זה בלבד.
5. בחודש 06.1997 העוררת החלה בבניית בית על הקרקע ובחודש 05.2000 ניתן טופס 4 לעניין גמר הבנייה.
6. הבנייה עצמה מומנה חלקה על ידי האב וחלקה על ידי הבת.

גדר המחלוקת
השאלות העיקריות שעלו בפני הוועדה:
האם העוררת זכאית לפטור ממס שבח במכירת הבית לפי סעיף 49(ב)(2) לחוק כטענתה או שמה על המערערת לעמוד בתנאים ובסייגים לפי סעיף מתנה, סעיף 49ו’ לחוק הן תקופת הצינון של 3 שנים מיום קבלת המתנה והן תקופת הצינון לאחר חלוף הזמן מקבלת טופס 4?

פסק דין
הרכב ענו על השאלות מכמה היבטים:

1. ראשית נעשתה הפרדה בין מרכיב שווי המתנה של הקרקע לבין מרכיב שווי המתנה לבנייה עצמה מערך כל הנכס.
2. בהתאם למוסכם בין הצדדים, רכיב שווי הקרקע הינו יותר מ- 50% מרכיב שווי בנייה עצמית מערך כל הנכס ובהתאמה גם שווי המתנה לקרקע ביחס לשווי המתנה לבנייה עצמית.
3. לפיכך מרכיב שווי המתנה לבנייה עצמית לכל היותר 49% מערך כל הנכס ולא עומד בתנאי סעיף 49ו'(ג)(1) ואינו נכנס בגדר מתנה מלכתחילה.
4. שנית, המתנה לרכישת הקרקע ניתנה בשנת 1993, קרי יותר משלוש שנים עד ליום המכירה כך שהעוררת עומדת בתקופת הצינון ביחס לרכיב זה בהתאם להוראת סעיף 49(ב)(2) לחוק.
5. לבסוף, מאחר והכסף גם בעבור הקרקע וגם בעבור הבנייה ניתן כמתנה אך אין אפשרות לשערך את שווי המתנה, כשאין דירה גמורה, ובהתאם לתנאי המועדים לפי סעיף 49ו'(ג)(1) לחוק לעניין התנאי “שקדמו לרכישתה” וביחס לעניין התנאי “קבלת 50%” בסעיף 49ו'(ג)(1), במצב כגון מקרה זה יש לערוך שומה חדשה במועד המכירה.
6. מכל האמור הוועדה הסיקה, כי העוררת רשאית לדווח על העסקה כדירה מזכה לפי סעיף 49(ב)(2) לחוק.

הערעור התקבל. ניתן ביום 27.5.2004.

דעת המחברת:
יצוין, כי מקרה זה נדון לפני שחוקק תיקון 76 לחוק ולאחריו הסעיפים הנזכרים במקרה זה תוקנו ושונו, אך חשיבות פסק הדין וההלכה שהתקבלה, מיושמת גם לאחר תיקון 76.

הערות שוליים:

1. ו”ע 1081/02 עוזרי לילך נ’ מס שבח תל אביב
2. סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג – 1963
3. סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג – 1963

ב.א.