מאת: עו”ד יהודה חימי
מבוא
המודעות “למשפחות מורכבות” תוספת מקום ותאוצה בעידן החדש – מה שמחייב את רשויות המס בכלל ומנהל מיסוי מקרקעין בפרט, ליתן מענה ולרענן הגדרת “משפחה”, “הורים”, “ילדים” – כאשר הגדרות אלה כיום כבר אינן מוחלטות וברורות כבעבר (בני זוג בעלי אותו המין, הורים חורגים, ילדים חורגים וכו‘…).
ההגדרה בחוק ובהקשר של “דירה יחידה” השייכת לתא המשפחתי – מנוסחת בחוק כהאי לישנא:
“יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי – כרוכש אחד;”
הנה כי כן במציאות בה ילדים להורים גרושים יכולים להיות “בעלי” שתי משפחות – אין זה סביר כי אדם פלוני יהיה שייך ליותר מתא משפחתי אחד, זאת בהקשר להטלת מס רכישה על דירה שבה – אם אמנם נראה מסתכלים הנישום כאינדיבידואל הרי הוא בעל דירה יחידה ואולם בקשריו המשפחתיים יכול הוא להיות חלק “מתאי – משפחה” רבים אשר לא יזכוהו בהקלות הנובעות מהקביעה כי למעשה מדובר “בדירה יחידה“.
העובדות
- העוררת היא קטינה , להורים גרושים (להלן: “העוררת” ו\או “הקטינה”).
- הורי הקטינה התגרשו זמ”ז וחתמו על הסכם גירושין אשר קיבל תוקף של פסק דין.
- במסגרת הסכם הגירושין אם העוררת הייתה רשאית לרכוש דירה שתירשם על שמה ועל שם העוררת באופן הבא:
הקטינה – העוררת – בעלת 1/3 מזכויות הבעלות בדירה.
- ואכן, אם העוררת רכשה דירה שנרשמה על שמה ועל שם העוררת מהכספים שהתקבלו במסגרת הסכם הגירושין.
- דירה זו נמכרה ותחתיה נקנתה דירה באותו האופן.
- בין לבין התחתנה אם העוררת בשנית – ובני הזוג – רכשו יחדיו דירות מגורים אשר נרשמו רק על שמם – ללא כל קשר לעוררת.
- בין אם העוררת לבעלה נחתם אף הסכם יחסי ממון אשר קיבל אישורו של בית המשפט.
- וכך – נוצר מצב שבו העוררת – הלכה למעשה – אינה חלק מ”התא משפחתי” שכן אין מחלוקת כי מחד גיסא היא אינה ביתו של הבעל הנוכחי ומאידך גיסא איננה חיה עם אביה הביולוגי ובוודאי איננה חולקת איתו כל זכויות במקרקעין – ובפועל היא בעלת דירה יחידה לכל אורך הדרך.
- כמובן שבמסגרת הסכם יחסי הממון שנחתם הדירה אינה חלק ממצבת הנכסים של אם העוררת ובעלה, בשום אופן ובשום שלב.
- בהמשך, שוב, דירתן נמכרה ותחתיה נקנתה דירה באותו האופן.
- במסגרת הרכישה ביקשה המשיבה לחייב הקטינה במס רכישה שאינו על-פי דירה יחידה – שכן לטענת המשיבה – בבעלות התא המשפחתי היו דירות מגורים נוספות, לפיכך חישוב מס הרכישה לנשוא השומה הינו על-פי מדרגות מס רכישה לדירה שניה.
גדר המחלוקתהאם יש לראות בעוררת כחלק מ”התא המשפחתי” המתייחס למשפחה שבה היא חיה כיום – אימה הביולוגית ואביה החורג?
האם יש להכניס העוררת – בהגדרת “ילדיהם” – כהגדרתם בחוק מיסוי מקרקעין – שהרי כאמור, היא ביתה של האישה בלבד בתא המשפחתי הקיים.
העוררת טענה
- הדירה שנרכשה היא חיצונית לתא המשפחתי – הן מבחינתה והן מבחינת אימה, ועל כן כלל לא נכללת ב”תא המשפחתי” וכפועל יוצא מכך, לפחות כלפי העוררת, נחשבת כדירה יחידה – שהרי אף העוררת בעצמה היא “חיצונית” לתא המשפחתי.
- כמו כן קיים הסכם ממון ממנו עולה בבירור כי הדירה אשר בבעלות המשותפת של העוררת ואימה, ופירותיה, אינם נכללים ב”תא המשפחתי” של המשפחה הנוכחית ועל כן נחשבת חיצונית לו – גם כלפי אם העוררת וגם ובוודאי ביחס לעוררת.
- מבחינה מילולית – החוק אכן מאפשר רכישה דירת מגורים של קטין באופן שזו תיחשב “דירה יחידה” לצורך מס רכישה.
- במקרה דנן, אין מחלוקת כי הרכישה בוצעה ממקורות שמחוץ לתא המשפחתי.
- בעוד שבתא משפחתי הנוהג בשיתוף מלא בנכסים, רישום נכסים על שם כל אחד מיחידי התא אינו משקף את מצב הזכויות האמיתי ומשרת בדרך כלל הימנעות ממס, הרי בעסקה בה נוהגת הפרדת רכוש, קיים רצון כן ואמיתי לאי-ערבוב נכסים, שתוצאת המס הינה רק תוצאת לואי שלו.
- ישנה חשיבות מהותית לכך, האם הדירה נרכשה מאמצעיו של התא המשפחתי – שאז קיימת הנטייה להכפיף הדירה לתא המשפחתי הקיים – בעוד שאם הדירה נרכשה באמצעות מקור מימון חיצוני לא קיימת – נטייה שכזו .
- בין אימה של העוררת לבין בעלה הנוכחי שאיננו אביה של העוררת קיים הסכם יחסי ממון המעגן הפרדה רכושית מוחלטת, המוציאה אף את הדירה דנן ומהווה נכס חיצוני. העוררת בעלת הזכות הקניינית היחידה בחלקיה בדירה – אותן קיבלה במסגרת הסכם גירושין שבין האם לאביה הביולוגי.
- כאמור לעיל “התא המשפחתי” לא חל על האב החורג – לאור קיומו של הסכם הממון לפיו הדירה שבבעלות העוררת ואימה שנרכשה מכח “זכות נמשכת” מהיום בו נחתם הסכם הגירושין – ועד היום ובכלל.
- לא למיותר לציין כי כספי רכישת הדירה מומנו מחוץ לתא המשפחתי, תקבולי השכירות אינם מועברים לתא המשפחתי של דרור.
- נמצא אפוא כי הדירה היא “חיצונית” לתא המשפחתי והעוררת היא “חיצונית” בעצמה ל”תא המשפחתי” הזה – מדוע אפוא יראוה “כבעלת דירה נוספת” כאשר אין לה כל זיקה כלכלית לנכסי “התא המשפחתי”.
- נראה איפא כי על-פי השכל הישר, הדין, הוראת ביצוע ותכלית החוק – יש לראות בדירה נשוא הערר כנכס חיצוני לתא המשפחתי – וכפועל יוצא מכך נכון וראוי לקבוע כי העוררת אינה חלק מהתא המשפחתי ויש לראות בה כרוכשת של דירה יחידה.
המשיבה טענה
המשיבה טענה כי העוררת שייכת ל”תא המשפחתי” החדש ועל כן חייבת במס רכישה שלא לפי דירה יחידה.
הדיון וההכרעה
בדיון המליצה וועדת הערר הנכבדה בראשותו של כב’ השופט בנימין ארנון – יו”ר הוועדה כי על המשיבה לשקול שוב טענותיה והביעה ספק אם ההלכות שנפסקו עד עתה מתייחסות לנסיבות מיוחדות אלה – ובכלל – למציאות “המשפחות המורכבות” הרבות על גווניהן הקיימות ומתפתחות בעת החדשה.
ואכן המשיבה קיבלה המלצת הוועדה, שקלה העניין והחליטה לבטל השומה וכנראה תופקנה הוראת ביצוע לעניין זה.
כאמור, בנסיבות העניין, בוטלה שומת מס רכישה, והדירה מוסתה כ”דירה יחידה“.
