מאת: תמר אברהם, שמאית מקרקעין
מה זה היטל השבחה ומתי חל ההיטל?
היטל השבחה הינו מס אשר מוטל על ידי הרשות המקומית ונקבע במסגרת התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. במסגרת סעיף קטן 1 (א) נקבעה הגדרת המושג “השבחה” – “עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית , מתן הקלה או התרת שימוש חורג“. להלן פירוט –
א. עליית ערך נכס עקב אישור תכנית – כאשר מאושרת תכנית בניין עיר המשנה ייעוד קרקע, מאפשרת בניה על קרקע, מגדילה את זכויות הבניה או כל דבר אחר המעלה את שווי המקרקעין.
ב. מתן הקלה – אישור חריגה מתכנית בניין עיר קיימת ומאושרת אשר מביאה לעליית ערך המקרקעין עקב מתן אישור לחרוג מהתכנית. דוגמא – תוספת במספר יחידות דיור מותר לבניה.
ג. התרת שימוש חורג – כאשר הועדה המקומית לתכנון ובניה מתירה לבצע שימוש בנכס החורג מהשימוש המותר בתכנית בניין עיר קיימת ומאושרת, בתנאי ששימוש זה מהווה השבחה כלכלית לשווי הנכס. למשל – לבצע שימוש למסחר במבנה חקלאי.
את ההשבחה גובה הרשות המקומית בעת מימוש ההשבחה, דהיינו, כאשר בעל הנכס נהנה בפועל מההטבה הכלכלית המהווה למעשה עליית ערך הנכס שלו.
אלו ארועים מהווים מימוש ההשבחה? על פי החוק מדובר במקרים הבאים:
א. כאשר נכס נמכר ואז בעל הנכס מקבל תמורה כספית בפועל עבור עליית ערך הנכס.
ב. כאשר בעל הנכס מקבל היתר בניה אשר במסגרתו מממש את ההשבחה. למשל, בונה שטח נוסף, מסב מבנה חקלאי
למבנה מסחרי וכד‘.
על מי חל היטל השבחה?
על פי סעיף 2 (א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה – “חלה השבחה במקרקעין בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעליהם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו. היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל. היטל בעקבות אישור תכנית יחול על המקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמו בלבד”. כלומר, על פי האמור בחוק, רק בעל נכס וחוכר לדורות צריכים לשלם היטל השבחה.
על פי פסיקה קיימת, כאשר מחזיק בנכס טרם חתם חוזה חכירה עם בעל הנכס ונמצא בתקופת פיתוח או הינו בר רשות בלבד, לא חל עליו היטל השבחה.
כיצד מחושב ההיטל?
מטרת ההיטל הינו לגבות מס על עליית ערך המקרקעין עקב אישור תכנית בניין עיר או עקב מתן היתר בניה הכולל את הקלות/חריגות מתכניות בניין עיר קיימות. חשוב להדגיש כי המס אינו אמור למסות את בעל הנכס על עליית מחירים בשוק המקרקעין, עלייה ריאלית של שווי הנכס, אלא, לבודד את עליית ערך הנכס אך ורק עקב ההטבה התכנונית שניתנה לו על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה בדמות היתר בניה או תכנית בניין עיר אשר מעלה את שווי הנכס.
כיצד הדבר מבוצע?
במקרה של הקלה – מעריכים את שווי הנכס נכון ליום אישור ההקלה בועדה המקומית לתכנון ובניה בשני מצבים תכנוניים – מצב אחד – ערך הנכס על פי זכויות הבניה המותרות בתכניות בניין עיר קיימות, מצב שני – ערך הנכס על פי זכויות הבניה הכוללות חריגות מתכניות בניין עיר קיימות כפי שאושרו בועדה המקומית לתכנון ובניה. כאשר שווי הנכס במצב השני גבוה מערך הנכס במצב בראשון – נוצרה למעשה השבחה.
במקרה של אישור תכנית בניין עיר חדשה – מעריכים את שווי הנכס נכון ליום כניסת התכנית החדשה לתוקף, בשני מצבים תכנוניים – מצב אחד – ערך הנכס על פי הייעוד וזכויות הבניה המותרות בתכניות בניין עיר קיימות, מצב שני – ערך הנכס על פי הייעוד וזכויות הבניה החדשות כפי שאושרו בתכנית בניין עיר החדשה. כאשר שווי הנכס במצב השני גבוה מערך הנכס במצב בראשון – נוצרה למעשה השבחה.
מכיוון שבפועל נוצר מצב שנכסים נמכרים שנים לא מעטות לאחר שאושרו תכניות בניין עיר משביחות, מעריכים את עליית ערך המקרקעין ליום כניסת התכנית לתוקף, גם אם מדובר בתכנית שאושרה לפני עשר שנים. השווי משקף את המחירים שהיו בשוק המקרקעין ביום בו נכנסה התכנית לתוקף, גם אם מדובר בתקופה שלפני שנים רבות ואת ההשבחה שנוצרה מצמידים על פי החוק, למדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבניה, לפי הנמוך מבין השניים.
מה הוא שיעור המס?
שיעור המס הינו 50% מההשבחה.
לדוגמא – אם שווי מגרש עליו מותר לבנות מבנה בן קומה אחת בגודל 100 מ”ר הינו 200,000 ₪ ושווי אותו מגרש לאחר אישור תכנית בניין עיר המאפשרת לבנות עוד קומה נוספת של 100 מ”ר הינו 400,000 ₪, ההשבחה היא – 200,000 ₪ והיטל ההשבחה הוא 100,000 ₪.
מי קובע את שווי ההשבחה?
שווי ההשבחה נקבע על ידי שמאי מקרקעין במסגרת מסמך הנקרא “שומת היטל השבחה“.
על פי סעיף 4 (1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה “ההשבחה תיקבע בידי שמאי מקרקעין בסמוך לאחר אישור התכנית , התרת השימוש החורג או מתן ההקלה. אולם רשאית הועדה המקומית לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב אישור תכנית עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה.”
מכיוון שהחובה לשלם את ההיטל קמה לבעל הנכס אך ורק בעת מימוש ההשבחה וכפי שהוזכר לעיל מימוש ההשבחה יכול להתבצע שנים לאחר שהנכס הושבח עקב אישור תכנית בניין עיר חדשה, רשאית הועדה המקומית לדחות את עריכת השומה מיום אישור התכנית המשביחה ועד ליום מימוש הזכויות בפועל.
את שומת ההשבחה עורך שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה. במסגרת השומה, השמאי בודק את הנתונים הפיסיים והמשפטיים של הנכס וכן, בודק את כל תכניות בניין עיר אשר אושרו והנכס הנבדק נכלל בשטחן . על השמאי להביא בחשבון את מחירי השוק שהיו קיימים במועד כניסת כל אחת מהתכניות לתוקף ולהעריך את שווי הנכס נכון ליום כניסת התכנית לתוקף. בשומת השבחה הנעשית עקב אישור הקלה מתכנית בניין עיר או עקב אישור לביצוע שימוש חורג מייעוד הנכס הקבוע בתכנית בניין עיר מאושרת, מביאים בחשבון את מחירי השוק ביום בו אושרה ההקלה/חריגה בישיבת הועדה המקומית לתכנון ובניה.
על פי הוראות המעבר שנקבעו כאשר חוקקה התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, ניתן לגבות היטל השבחה על שרשרת של תכניות אשר אושרו בעבר, כאשר המוקדמת ביותר היא התכנית שהיתה בתוקף ביום 1/7/1975.משמע, תכניות משביחות אשר אושרו לפני 1/7/1975, לא ניתן לגבות בגינן היטל השבחה.
חשוב להדגיש – בעלים או חוכר ישלמו היטל השבחה עם מימוש זכויות לגבי תכניות אשר אושרו אך ורק לאחר שרכשו את הזכויות בנכס או עבור היתר בניה אשר ניתן כאשר הם בעלי זכויות בנכס.
מתי ניתן פטור מהיטל השבחה?
סעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, מפרט מתי לא תחול חובת תשלום היטל השבחה. להלן תמצית המקרים:
על פי סעיף 19 (א) ” חל היטל על בעל מקרקעין עקב מתן הקלה או התרת שימוש חורג, רשאית הועדה המקומית לפטור את בעל המקרקעין מחובת תשלום ההיטל, כולו או חלקו, בגלל מצבו החמרי.”
סעיף 19 (ב) מונה רשימה של מקרים בהם לא תגבה הועדה המקומית לתכנון ובניה היטל השבחה:
(1) השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף;
(2) השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה;
(3) השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, תשכ”ה-1965;
(4) השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל”ט-1979, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות;
(5) השבחה במקרקעין המשמשים לבעליהם לבניה של דירת מגורים או להרחבתה והוא זכאי לסיוע באחת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהסיוע מיועד לבניה של אותה דירת מגורים, או להרחבתה, והשטח הכולל של אותה דירה תואם את הוראות תכנית הסיוע לה הוא זכאי; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת; פטור לפי פסקה זו יחול רק לענין קבלת היתר לבניית הדירה האמורה או להרחבתה אולם מקבל הפטור רשאי להעביר את הבעלות או את החזקה בדירה גם ללא תשלום היטל על אותה דירה או חלק ממנה שלגביהם קיבל את הפטור;
(6) השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה עשר שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתכנית שאושרה, והתכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני י”ב בטבת תש”י (1 בינואר 1950); פטור לפי פסקה זו יחול רק לגבי השטח המשמש לבניה או להרחבת הדירה האמורה; לענין משך ההחזקה, דין מי שהועברו לו זכויות במקרקעין מכוח הדין, כדין המעביר;
(7) השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות, הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות, לרבות בניית מעלית, שבנייתה אינה נדרשת לפי חוק זה או לפי כל דין לרבות תוספת שטחי שירות של עד 5% משטח המגרש כאמור בסעיף 151(ב1);
(8) השבחה במקרקעין המשמשים או המיועדים לשמש לדרך ציבורית, בין אם היא ממוקמת מעל פני הקרקע ובין מתחת לפני הקרקע, לרבות תחנה, מכל סוג שהוא, לאיסוף נוסעים ולהורדתם, למעט שטח במקרקעין כאמור המשמש או המיועד לשמש לצרכים מסחריים.
(9) השבחה במקרקעין בשל בניית מרחב מוגן בשטח כאמור בסעיף 158ז(א1)(1);
(10) השבחה במקרקעין בשל קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, שניתן מכוח תכנית כמפורט להלן:
(א) תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ”א 38);
(ב) תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תכנית המתאר הארצית האמורה בפסקת משנה (א) ושבין מטרותיה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה; פטור לפי פסקת משנה זו יחול רק לגבי חלק מההשבחה שהיה פטור מתשלום היטל השבחה לו ניתן היתר לפי תכנית המתאר הארצית האמורה בפסקת משנה (א);
(ג) תכנית אחרת המאפשרת בניית חדר מגורים על גג המבנה; פטור לפי פסקת משנה זו יחול רק לגבי חדר מגורים כאמור הצמוד לדירה שתיווסף לפי התכניות האמורות בפסקאות משנה (א) או (ב) ונכלל בהיתר שניתן לצורך חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה על פי הוראות תכניות אלה; שר הפנים רשאי, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, לקבוע יישובים או אזורים, לפי אמות מידה שיקבע, שבהם לא יחולו הוראות פסקת משנה זו.
(11) בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או
קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד
שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ”ר;
עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או
ההרחבה הנוספת. לענין סעיף זה, “מקרקעין למגורים” ו”דירת מגורים” – לרבות מחסן אחד
לכל יחידת דיור, ששטחו אינו עולה על 20 מ”ר.
האם ניתן לערער על קביעת היטל ההשבחה?
על פי סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ניתן לערור לפני ועדת ערר לפיצויים בתוך 45 יום מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב. בנוסף, אם אין החייב חולק על עצם החיוב, אלא חולק אך ורק על גובה הסכום, הוא יכול לפנות בתוך 45 יום ליו”ר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים בבקשה שימנה שמאי מכריע לצורך הכרעה בעניין גובה החיוב.
מומלץ כי כל ערר כל שומת היטל השבחה יוגש בצירוף שומת היטל השבחה נגדית אותה יערוך שמאי מקרקעין מטעם בעל הזכויות בנכס.
קיבלתם חיוב לתשלום היטל השבחה? פנו אלינו עוד היום ואנו נעזור לכם לשלם הרבה פחות!
