מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא
ועדת הערר, אנדרי לין ואח’ נגד מנהל מס שבח מקרקעין תל אביב (1), דנה באופן סיווגו של מבנה אשר נבנה לצורך מגורים, אך הוזנח במשך שנים רבות שבהן נעשה בו שימוש תעשייתי, הוא עמד ריק ולבסוף הולנו בו פועלים זרים. האם ניתן לראותו אותו כ”דירת מגורים” לצרוך חיוב במס שבח ומס רכישה בעת מכירתו?

העובדות

1. ביום 11.9.2012 נמכר נכס מקרקעין ביפו על ידי המוכר, אנדרי לין, לרוכשים, בני הזוג בדוי – העוררים בערר זה. הנכס כולל מבנה מרכזי, סככה ושתי חנויות. הצדדים סיווגו בהצהרתם את הנכס המרכזי כדירת מגורים.
2. המבנה המרכזי כולל שתי קומות שאינן מחוברות במעבר פנימי. בעשורים הראשונים של המאה העשרים שימש המבנה כבית מגורים רחב ידיים. בהמשך, הושכר בשכירות מוגנת, ומשנת 1969 לא התגורר השוכר במבנה, אלא עשה בו שימוש כמפעל. החל משנת 2010 שונה סיווג הארנונה מ’עסקים’, ל’מגורים’, כפשרה לאחר שהשוכר ביקש לקבוע שהמבנה אינו ראוי למגורים, אך העירייה סירבה. בשנת 2010 הועברה זכת השכירות המוגנת לידי הרוכשים, והם ערכו שיפוץ זמני והשכירו את המבנה לקבלן אשר הלין בו פועלים זרים. לאחר המכירה בשנת 2012 נעשה במבנה שיפוץ מקיף ויסודי והוא משמש היום למגורים.
3. מנהל מס שבח מקרקעין סרב לסווג את המבנה המרכזי במתחם כדירת מגורים, הן לעניין מס שבח והן לעניין מס רכישה, והוציא שומות בהתאם. הצדדים הגישו השגות אשר נדחו, ועל כך הוגש ערר זה.

גדר המחלוקת

4. בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית: האם במועד ביצוע העסקה היה המבנה האמור בחזקת “דירת מגורים” לעניין מס שבח ומס רכישה?

העוררים טוענים

5. לעניין מס שבח, המבנה על שתי קומותיו עונה על הגדרת “דירת מגורים” לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין. תכונותיו הפיזיות והמתקנים שבו מעידים שהמבנה מעולם לא איבד את אופיו כדירת מגורים, גם בתקופות בהן נעשה בו שימוש מסחרי או לא נעשה בו שימוש כלל. בעת המכירה שימש המבנה בפועל למגורים.
6. העוררים מסכימים כי המבנה מורכב משתי יחידות נפרדות ולכן הוא אינו דירת מגורים אחת אלא שתיים. אחת הדירות הינה “דירת מגורים מזכה” שכן בארבע השנים שקדמו למועד המכירה המבנה שימש למגורים, או שכלל לא נעשה בה שימוש.
7. לעניין מס רכישה, המבנה עונה על הגדרת “דירת מגורים” בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין. במישור האובייקטיבי אופיו של המבנה הוא בניין למגורים, ובמישור הסובייקטיבי, המבנה נרכש כדי לשמש למגורים ובהתאם לכך הוא שופץ בהשקעה כספית ממשית. כוונת הרוכשים התממשה והמבנה משמש למגורים.

מנגד טענות המשיב

8. בעת העסקה, לא ענה המבנה על הגדרת המונח “דירת מגורים” בשל מצבו הפיזי הירוד והמוזנח. השימוש במשך שנים רבות לתעשייה תרם לקלקול המצב הפיזי של המבנה עד שאבד אופיו כבניין מגורים.

פסק הדין

9. בהקשר של החיוב במס שבח, הוועדה עיינה בהגדרת דירת מגורים בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, לפיו על הנכס להיות “דירה… המיועדת למגורים לפי טיבה”. ההלכה הפסוקה קובעת כי יש לבצע מבחן אובייקטיבי הבודק האם קיים פוטנציאל ממשי לשמש למגורים לפי תכונותיו הפיזיות של המבנה. בפסיקה המוקדמת הושם דגש על הימצאם של מתקנים החיוניים לשימוש רגיל של דיירים, כגון מתקני מים וחשמל, שירותים, מטבח. אולם בשנים האחרונות ישנה מגמה שלא להתייחס לאביזרים בלבד, אלא לבחון את הגדרת המנוח “דירת מגורים” גם לפי פרשנות תכליתית.
10.  לפי העדויות, במבנה נותרו אמבטיות, כיורים, מטבח, שירותים, מים וחשמל. אולם המבנה היה מוזנח, גשם חדר מבעד לרעפים שבורים, היו נזקי רטיבות למבנה ולא ניתן היה להשכיר את המקום למגורים. לאחר “שיפוץ זמני” מצומצם, הושכר המבנה למגורי פועלים זרים, אך מבלי לספק להם תנאים ראויים.
11. נטל השכנוע שהמבנה המרכזי הינו “דירה המיועדת למגורים לפי טיבה” מוטל על כתפי העוררים. על אף שמדובר במקרה גבולי, העוררים לא הביאו צילומים מעת רכישת הנכס, והעדים מציירים תמונה לפיה לא מדובר בבית “ישן” או “בלתי מתוחזק”, אלא מבנה שאדם סביר לא היה רואה בו כבחירה סבירה לצורך מגוריו.
12. לינת הפועלים במבנה עשויה לקיים את המבחן החלופי שנמצא בהגדרת דירת מגורים, שהוא השימוש בפועל למגורים. אולם הדבר לא הוזכר בתצהיר הרוכש או בכתב הערר ולא הוגש כל מסמך המתעד את תקופת ההלנה. בנוסף, המציאות העגומה מלמדת כי פועלים לנים במקומות שאינם בהכרח ראויים למגורי אדם. בעניין חכים (2) קבע בית המשפט העליון כי בפרשנות תכליתית יש לפרש את המונח “מגורים” כמכוון ל”מגורי קבע”. אמנם במקרה זה הפועלים “לנו” במקום, אולם ככל שמשך השהייה במקום קצר יותר, תחלופת הדיירים גבוהה יותר ורמת המחייה ירודה יותר, כך גובר הספק שלינת הפועלים הגיעה לכדי “מגורי קבע”.
13. הוועדה הסיקה מכל האמור לעיל שבעת המכירה לא היה המבנה המרכזי “דירת מגורים. מסקנה זו מייתרת את הדיון בשאלה האם כל אחת מקומות המבנה הייתה “דירת מגורים מזכה” לצורך החיוב במס שבח.
14. בהקשר של החיוב במס רכישה, דנה הוועדה בהגדרת “דירת מגורים” אשר בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין. בסעיף זה, המבחן לייעוד הדירה למגורים כולל שני אלמנטים: האלמנט האובייקטיבי – שתהא זו דירה, והאלמנט הסובייקטיבי – שתהיה בכוונת הרוכש לעשות בה שימוש למגורים. אין ספק כי כוונת הרוכשים הייתה לייעד את המבנה למגורים, וכוונה זו התממשה בפועל. אולם האם המבנה היווה “דירה” בעת הרכישה? התשובה לכך הינה שאותם הגורמים אשר הביאו למסקנה כי המבנה חדל להיות “דירה המיועדת למגורים לפי טיבה” לעניין מס שבח, מביאים למסקנה כי המבנה כבר איננו בחזקת “דירה”.

הערר נדחה. ניתן ביום 8.3.2016
נפסק כי העוררים ישלמו הוצאות משפט בסך 30,000 ש”ח.

דעת המחברת

במקרה זה קובעת וועדת הערר קביעה יוצאת דופן: מבנה אשר שימש בפועל למגורי עובדים זרים לא יסווג כ”דירת מגורים מזכה”.
אין להתרעם על הוועדה שלא התייחסה לעובדים זרים כאל “אנשים סבירים”. הוועדה הסבירה שמעבר למצב המצער שבו מתייחסים לעובדים זרים באופן בלתי הומני ומשכנים אותם בדירות שאינן ראויות למגורים, קביעתה מתבססת גם על אופי שיכונים של פועלים, להבדיל מדיירים רגילים – הפועלים אינם מתגוררים בדירה לאורך זמן אלא רק לנים בה ומשתמשים בה לצרכים הבסיסיים ביותר, שאינם עולים לכדי שימוש סביר בדירת מגורים.

אזכיר, מקרה שפעם הגיע לבחינתי, לפיו וילה שימשה למגורים של 40-50 עובדים סינים בתנאים מחפירים – המקלחות הוצאו החוצה, כיורים משותפים אורגנו מחוץ לחדרים על מנת להכניס ולשכן עוד ועוד עובדים. ביקשתי לבקר במקום לפני שאני מייצגת את המקרה, והודעתי חד משמעית, שלצורכי מס שבח הדירה אינה דירת מגורים מזכה ולא אוכל להגן על קו כזה. המקרה הזה בבית המשפט בעל נתונים דומים.
מומלץ, במקרים שהדברים אינם ברורים למייצג – לגשת לראות. מראה עיניים עדיף על תיאורים ונתונים מבלבלים.

הערות שוליים:

1. ו”ע 24036-03-14 אנדרי לין ואח’ נ’ מנהל מס שבח מקרקעין ת”א
2. ע”א 1046/12 חכים ואח’ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין נתניה

המאמר נכתב ביום 3.5.2017

#446