1. ביום 20.7.1999, מכרו האחים לוי את מניותיה של חברת “יזום-הבירה” אשר בבעלותם, לחברה האחות “י.ע.ר”, אשר גם היא בבעלותם. העסקה דווחה ביום 2.9.1999, ושולם מס רכישה.
2. במועד המכירה, הייתה חברת “יזום-הבירה” איגוד מקרקעין, אך מאחר שמכרה את כל שבע יחידות הדיור שהיו ברשותה בהסכם זה, חדלה מלהיות איגוד מקרקעין.
3. בשנים 1999-2000, מכרה חברת “י.ע.ר” את כל המקרקעין שברשותה, וחדלה מלהיות איגוד מקרקעין.
4. ביום 18.11.2004, נערך הסכם לביטול העסקה. הצדדים חתמו על תצהירי ביטול, וביקשו ממנהל מיסוי מקרקעין לאשר את הביטול ולהשיב את מס הרכישה ששולם.
5. ביום 25.11.2004, קיבל המנהל את בקשת הצדדים, והוציא שומה מעודכנת שבה “אופסה” שומת מס השבח (על אף שמלכתחילה לא שולם מס שבח).
6. ביום 7.2.2005, שלח המנהל שומה נוספת, לפיה בוטלה המכירה ושיעור המס הוא אפס.
7. ביום 21.2.2005, ביקש המנהל הבהרות לעניין התצהיר של ביטול העסקה.
8. במכתבם מיום 23.6.2005, ביקשו העוררים החזר של מס הרכישה בשל ביטול העסקה. בהמשך, נעשו גם פניות טלפוניות שלא הועילו.
9. ביום 6.12.2005, שלח המנהל מכתב שבו הודיע על ביטול החלטת הביטול של העסקה ועל החזרת השומה לקדמותה, לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין. הנימוקים שהביאו להחלטה, הם היותן של שתי החברות, חברות משפחתיות המנוהלות ומוחזקות בידי אותם בעלים, וכן משך הזמן הארוך של 5 שנים מיום העסקה ועד לבקשת ביטולה. בהחלטה זו עוסק ערר זה.

10. האם סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין מסמיך את מנהל מיסוי מקרקעין לתקן שומה, אשר הוצאה לפי סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין?
11. האם עסקת הביטול עומדת בכללים לביטול עסקה במקרקעין ולהשבת מס הרכישה ששולם?
12. האם רשאי המנהל לחזור בו, לאחר שהוציא שומה המאשרת את ביטול העסקה?

13. מן ההיבט העובדתי, טוענים העוררים כי חברת “י.ע.ר” מעולם לא הייתה פעילה ולא שילמה עבור רכישת מניות חברת “יזום–הבירה”. נפתח בשמה חשבון בנק, אך לא התנהלו בו תנועות כספיות. כל ההכנסות מהשכרה או מכירה של המקרקעין שולמו להחזר הלוואות בנקאיות. לא הועברו מעולם כל סכומים מחברת “י.ע.ר” או מחברת “יזום-הבירה” לאחים לוי, בגין רכישת המניות, או מהכנסות מהשכרה או מכירה של מקרקעין. האחים לוי הם שמימנו את מס הרכישה שהיה על חברת “י.ע.ר” לשלם בגין רכישת מניותיה של חברת “יזום-הבירה.
14. בפועל, לא הועברו המניות של חברת “יזום-הבירה” לחברת “י.ע.ר”.
15. המנהל קיבל את הודעת הביטול, ואישר אותה בהודעתו מיום 7.2.2005. במהלך השנה שחלפה, יצר מצג לפיו הביטול אושר ומס הרכישה יוחזר, והאחים הסתמכו על מצג זה.
16. המנהל אינו רשאי לבטל את השומה הראשית ולהותיר על כנן שומות מס לחלק מהעוררים, באופן שהביטול יתייחס לשליש מהעסקה לעניין מס שבח.
17. תיקון השומה אינו עומד בתנאים ובמבחנים של סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין, מאחר שהסעיף עוסק בתיקון שומה שהוצאה לפי סעיפים 78, 79 ו-82 לחוק, בעוד שבמקרה זה מדובר בשומה שהוצאה לפי סעיף 102 לחוק.

18. המקרקעין שהחזיק איגוד המקרקעין, נמכרו לצדדים שלישיים, ואין כל אפשרות שחברת “י.ע.ר” תחזיר אותם.
19. חלפו יותר מחמש שנים מיום ביצוע העסקה הבסיסית, וכבר אין אפשרות להחזיר את הגלגל לאחור. אין היגיון בבקשה לבטל עסקה לאחר משך זמן ארוך זה, כאשר העסקה נעשתה בין צדדים הקשורים זה לזה, שכן שתי החברות בבעלות האחים לוי.
20. מבחינה משפטית, אין עילה לביטול העסקה.
21. הבקשה לאשר את ביטול העסקה התבססה על שני נימוקים: העסקה חויבה במס שבח, ואי תשלום מס השבח היה תנאי מתלה לעסקה; החברה הרוכשת חדלה מפעילות זמן קצר לאחר הרכישה, ולא שולמה תמורה לרוכשים. התנאי המתלה בתשלום מס שבח אינו נכון, משום שלא נעשתה כל שומה של מס שבח; לגבי הנימוק השני, לא ניתן כל הסבר מדוע המתינו העוררים יותר מחמש שנים לביטול העסקה ומדוע מסכימים המוכרים לקבל בחזרה חברה שרוקנה מנכסיה.
22. בקשת העוררים לביטול העסקה מעולם לא אושרה, ולא נתקבלה לגביה החלטת אישור מנומקת, אלא שבשל טעות, חלק מהשומות בוטלו. אין פגם בכך שהמנהל יתקן טעות בשומה, וגם אם נפל פגם בהתנהלות המנהל, אין הצדקה לאשר בקשה לביטול עסקה שהכתה שורשים וחלפו יותר מחמש שנים מזמן ביצועה.

23. בהקשר לשאלה הראשונה, ועדת הערר קבעה כי ייתכן שאישור הביטול יסודו בטעות, וייתכן שהבחינה הראשונה של הביטול לא הייתה מעמיקה. נראה כי אכן המנהל אישר את הביטול בטעות. פרשנותם של העוררים, לפיה סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין אינו חל על תיקון שומה שהוצאה לפי סעיף 102 לחוק, אינה מקובלת על השופטים. סעיף 85 לחוק מאפשר לתקן טעות מכל סוג שהוא.
24. בהקשר לשאלה השנייה, הנטל לשכנע את המנהל שאכן מדובר בביטול עסקה אמתי, רובץ על שכמו של המבקש, ועליו להראות כי המכירה לא הכתה שורשים ולא נקלטה בקרקע המציאות. למשך הזמן שחלף בין המכירה לביטול, יש משקל מהותי, ויש לדקדק בבחינת העסקה כאשר הצדדים קשורים זה לזה. אם המקרקעין עברו לצדדים שלישיים ולא ניתן להחזירם, הרי שזה לבדו דיו כדי להביא לאי אישור עסקת הביטול בין הצדדים, אפילו ללא גורם הזמן, ולמנהל לא הייתה כל אפשרות לאשר את עסקת הביטול בלא הסבר שיניח את הדעת בנוגע לזמן הרב שחלף.
25. בהקשר לשאלה השלישית, טענת העוררים לגבי הסתמכותם על אישור הביטול בידי המנהל, אינה מקובלת על השופטים, שכן למנהל הסמכות לתקן את השומה בתוך תקופת הזמן של ארבע שנים. שאלת סופיות השומה יכולה לעלות רק בחלוף תקופה זו, וזה לא המקרה שלפנינו. בכל מקרה, האינטרס הציבורי מחייב לאפשר למנהל לתקן את טעותו.
26. המנהל פעל נכונה, כאשר בחן מחדש את הבקשה לביטול עסקת המכירה וקבע שביטול העסקה אינו יכול להתקיים.

1. ו”ע 1059/05 עופר לוי ואח’ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים

המאמר נכתב ביום 21.3.2017

#437