מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

בפסק דין של ועדת הערר בחיפה, מ. בייזמן מסחר והשקעות בע”מ נגד מנהל מס שבח חיפה (1), נדון ביטול עסקת מכר של חנות. נקבע, כי החנות הושבה לחברה שמכרה אותה, אולם מבחינה כלכלית, המצב לא הושב לקדמותו, שכן לא ברור אם הוחזרה כל התמורה לקונה, ונוסף על כך, דמי השכירות ששולמו עד לביטול, לא הוחזרו. לפיכך, אין מדובר בביטול אמתי, אלא בעסקת מכר החוזר, החייבת במס שבח.

העובדות

1. ביום 1.7.1992, רכשה חברת מ. בייזמן מסחר והשקעות בע”מ, חנות בשטח של 1,740 מ”ר, הממוקמת במרכז מסחרי בעכו. בתמורה, שילמה הקונה למוכרת 1,400,000 דולר, שהם 3,424,000 ש”ח, בצירוף מע”מ בסך 616,398 ש”ח.
   
   
2. ביום 21.2.1993, נחתם בין הצדדים הסכם לביטול העסקה מיולי 1992, לפיו רכישת החנות בטלה, והתמורה, בסך 1,400,000 דולר, תוחזר לקונה.
   
   
3. המנהל לא קיבל את הבקשה להחזר מס רכישה בעקבות הביטול, וסבר כי מדובר במכר חוזר של החנות, בגינו יש לחייב את הקונה במס שבח, לפי שווי מכירה של 3,760,000 ש”ח.
   
   
4. החברה שקנתה את החנות, עררה על קביעה זו.

5. בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית: האם רכישת החנות בוטלה, במובן חוק מיסוי מקרקעין, או שלא מדובר בביטול אמתי של העסקה, אלא במכר החוזר?

6. במועד רכישת החנות, הייתה החנות מושכרת תמורת דמי שכירות גבוהים. החל מיום 1.7.1992 ועד ליום ביטול העסקה, שולמו דמי שכירות אלו לקונה. בתקופה זו, קיבלה הקונה דמי שכירות בסך כולל של 186,600 ש”ח.
   בהסכם ביטול העסקה, אין התחייבות כלשהי, מצד הקונה, להחזיר את דמי השכירות למוכרת. גם אם ניתן היה לראות בדמי השכירות, פיצוי כלשהו לקונה, עקב ביטול העסקה, הדבר לא צוין בהסכם הביטול. נהפוך הוא – בתצהיר על ביטול העסקה, נאמר כי לא ניתן פיצוי כלשהו עקב הביטול.
   נוסף על כך, מנהל מיסוי מקרקעין טוען, כי לא הוכח שהמוכרת החזירה את התמורה בסך 1,400,000 לקונה.
   
   

7. הנטל בדבר הוכחת ביטולה של עסקה הוא על הטוען זאת (2). בענייננו, הקונה לא הרימה את נטל ההוכחה שהיה כאן ביטול עסקה. לא מספיק להציג חוזה ביטול, אלא יש להוכיח כי בפועל היה ביטול עסקה וכי המצב הוחזר למעשה לקדמותו (3).
   
   
8. טענת הקונה, כי נאלצה לבטל את העסקה, מאחר שבנק לאומי סירב לשחרר את השעבוד על החנות ועל הפרויקט המסחרי כולו, בגין חוב של המוכרת, נדחתה על ידי הוועדה.
   
   
9. ביום 29.6.1993, נמכר המרכז המסחרי כולו, כולל החנות, וכל התמורה שולמה לבנק לאומי, אשר שחרר את השעבוד. נראה כי מטרת החזרת החנות למוכרת, הייתה למכור את המרכז המסחרי כולו, ולכן היה כאן מכר חוזר בנוגע לחנות.
   
   
10.  התעוררה מחלוקת גם ביחס לשווי החנות בעסקת המכר החוזר. השמאי מטעם המנהל אמד את שווי החנות במקצועיות והתמצאות במצב השוק. עדותו של השמאי לא נסתרה. לכן נפסק כי שווי החנות, בעסקת המכר החוזר, הנו כקביעת המנהל.

1. עמ”ש 1431/95 מ. בייזמן מסחר והשקעות בע”מ נ’ מנהל מס שבח חיפה
2. ע”א 304/85 מנהל מס שבח נ’ זמר
3. ע”א 243/86 המלבלב, שותפות רשומה לגידולים חקלאיים נ’ מדינת ישראל
4. יאיר סיסי ואחרים נגד מנהל מס שבח מקרקעין, קיים מאמר שלי בגין מקרה זה.

המאמר נכתב ביום 8.2.2018.

#751