מאת: דורית גבאי, רו”ח
מבוא
בפסק הדין אליעזר כחלון נ’ מנהל מס שבח תל אביב (1) עולה הסוגיה הבאה:
האם לצורכי מס ניתן לאשר ביטול מכירה? האם המנהל צריך להוציא שומה בגין מכירה ורישומן של הזכויות לפי החוזה המקורי שלא דווח ואז לדון בבקשת הביטול, ואם כן האם הביטול הוא אמיתי או שהוא מכר חוזר או אפילו עסקה מלאכותית?
העובדות
העורר הינו בעל זכות חכירה בדירה המצויה ברחוב ארלוזורוב 71, תל אביב. הקונה רכש את הדירה במחיר של 250,000 $. התמורה לפי החוזה הייתה צריכה להיות משולמת למוכר בשני תשלומים: האחד בסך 100,000$ שבועיים לאחר חתימת החוזה בשיק רגיל והאחר בסך 150,000$ במעמד קבלת המשכנתא מבנק למשכנתאות.
נקבע כי מסירת החזקה בדירה לידי הקונה תעשה לאחר תשלום מלוא התמורה. כאשר הגיע זמן פירעונו של השיק הראשון פנה הקונה לעורר וביקשו שלא להציגו, אלא לעשות כך רק ביום קבלת המשכנתא מהבנק. בפועל השיק אכן לא הוצג כלל.
הקונה קיבל משכנתא מבנק טפחות למשכנתאות בסך 150,000$ כספים אלה נמסרו לעורר. בהתאמה נרשמו בלשכת רישום המקרקעין בתל-אביב שתי הערות אזהרה על זכויותיו של העורר בדירה: האחת לטובת הקונה והשנייה לטובת בנק טפחות.
העורר והקונה חתמו על הסכם לביטול המכר.
בהתאם להסכם הביטול החזיר העורר לקונה את השיק על סך 100,000 $ שנמסר לו במעמד חתימת החוזה לביצוע התשלום הראשון, אלא שבינתיים עשה העורר שימוש בסכום שקיבל במסגרת המשכנתא מהקונה. ולכן ביקש ממנו להחזיר את הכספים לבנק מידי חודש. בכך נטל על עצמו המוכר לשלם את המשכנתא של הקונה. עסקת המכר ועסקת הביטול לא דווחו למשיב.
גדר המחלוקת
האם לצורכי מס ניתן לאשר ביטול מכירה? האם העסקה בין העורר לקונה אכן בוטלה או שמא כלל לא בוטלה.
פסק הדין
עסקת המכר בוטלה עוד בטרם נמסרה חזקה בדירה לידי הקונה ועוד טרם הועברו הזכויות בדירה על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין. עסקת המכר לא נטעה שורשים בקרקע המציאות.
בביטול עסקה, נטל ההוכחה מוטל על הטוענים זאת, במקרה דנן, נטל זה הוא כבד ביותר משום שיש חשש לקנוניה שכל מטרתה היא החזרת תשלום מס.
הנתונים העובדתיים שעלו בבית המשפט הראו כי הקונה מעולם לא תפס חזקה ולא הפיק כל הנאה כלכלית מהדירה. סעיף 102 דן בהשבת כספי מיסים ששולמו לאור בקשת הביטול. מדובר בעסקה שמעולם לא דווחה ולא שולם בגינה דבר. פרק הזמן של הביטול הוא שלושה חודשים מיום החתימה.
המחדל של אי-דיווח הוא עניין אחד אך לגופה של מחלוקת נקבע כי עילת הביטול הינה פגם בחוזה, ובית המשפט דחה את טענת המשיב( המנהל) לפיה עצם קיומו של כונס נכסים לא ניתן לבטל העסקה.
דעת המחברת
אני סבורה שפסק הדין נכון אך לא שלם. היה מקום לדרוש הגשת הדיווח והביטול היה מאושר משום שכללי הביטול הקבועים בפסקי הדין הידועים נראה כי חלים גם כאן.
למנהל אין דרך לדון ולבחון קיומה או קיומה של עסקה ולבטח ביטולה, אם אין בפניו הצהרות. כל עסקה, אם מבוטלת בתוך משך הזמן החוקי להגשת הדיווח, אין חובה להגיש דיווח לביטול משום שלא חלה החובה לדווח. אולם, כאשר נרשמת הערת אזהרה ובודאי על זכויות חכירה, הטאבו לא ימחק את הערת האזהרה בלי אישור מנהל מיסוי מקרקעין. לכן ייטיבו הצדדים ועורכי דינם אם ידווחו ויבטלו בטפסים הקיימים ומלאכת שחרור העיסקה וביטולה ייעשה מהר מאוד.
הערות שוליים:
(1) ו”ע (תל-אביב-יפו) 1295/05 – אליעזר כחלון נ’ מנהל מס שבח ת”א
נכתב ביום 9.2.2012
#93
