מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא
בוועדת הערר, שנסי עזרא ומרדכי נגד מנהל מס שבח תל אביב(1), נדון הסכם לביטול עסקת מכר של מקרקעין בין אחים. בשל פרק הזמן של חמש שנים שחלף בין עסקת המכר לביטול, בשל קבלת החזקה על ידי הרוכש, בשל דיווחו על הנאה מההכנסות מהמקרקעין, ובשל היותם של המוכר והרוכש אחים, דחה מנהל מס שבח את בקשת הביטול. האם ישנן נסיבות מיוחדות שיגרמו לוועדת הערר לחרוג מהמבחנים הקבועים בפסיקה ולהכיר בבקשת הביטול?

העובדות

1. האחים עזרא ומרדכי שנסי הם בעלי בניין בתל אביב. לכל אחד מהאחים רבע מהזכויות במקרקעין.
2. ביום 31.8.1994 מכר עזרא את חלקו לאחיו מרדכי. במסגרת חוזה המכירה, התחייב המוכר להסיר משכנתא על סך 1,281,423 ש”ח הרובצת על המקרקעין תוך 90 יום ממועד חתימת חוזה המכירה. הרוכש ישלם למוכר סך של 240,000$ בארבעה תשלומים.
3. ביום 1.9.1994 נרשמה הערת אזהרה לטובת הרוכש במרשם המקרקעין. הרוכש קיבל חזקה בחלקו של המוכר, ובדוחותיו השנתיים למס הכנסה, דיווח על הכנסות משכירות בגין החלק במקרקעין שרכש.
4. ביום 26.8.1999 הוגשה למנהל מס שבח בקשה לביטול עסקה. בין האחים נחתם הסכם לביטול העסקה, מאחר שהמוכר לא עמד בהתחייבותו להסיר את המשכנתא על הנכס. בהסכם הביטול, התחייב המוכר להשיב תוך 120 יום את הכספים ששילם לו הרוכש עבור המקרקעין.
5. מנהל מס שבח דחה את בקשת הביטול. הוגשה על כך השגה, וזו נדחתה, ועל כך הוגש ערר זה.

גדר המחלוקת

6. בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית: האם התבטלה העסקה לפי סעיף 102 לחוק או שישנה לפנינו עסקת מכר חוזר?

העוררים טוענים

7. המוכר לא עמד בהתחייבותו להסיר את המשכנתא, ובכך הפר את חוזה המכירה. בכל התקופה, שילם הרוכש 60% מהתמורה.
8. מכירת המקרקעין מלכתחילה התקיימה, לאחר שהשתחרר המוכר מהכלא וביקש לגייס כספים כדי לשקם את מצבו הכלכלי שהידרדר בעת ישיבתו בכלא, אולם לאחר חתימת חוזה המכירה, הוטל עיקול על המקרקעין. המוכר הגיע עם נושיו לפשרה, לפיה ישלם להם סך של 680,000$. נוסף על כך, בתו חלתה באנורקסיה, והוא נאלץ להוציא סכומי כסף גדולים להצלת חייה. שובו של המוכר לכלא לריצוי יתרת עונשו, לא הותיר לו כל אפשרות למלא את התחייבויותיו לרוכש.
9. אין ברישום הערת האזהרה כדי להעיד על מלאכותיות ביטול העסקה.
10. קיומם של יחסים מיוחדים בין המוכר והרוכש מספק הסבר ומענה הולמים להשתלשלות העניינים, ומצביע על כנות ואמיתות הסכם הביטול.
11. הרוכש דיווח למס הכנסה כבעלים של 50% מהנכס, אך למעשה, לא קיבל שכר דירה בהתאם.

מנגד, טענות המשיב

12. לפי סעיף 102 לחוק, נטל ההוכחה לביטול עסקה מוטל על מבקש הביטול.
13. הצדדים לא עמדו באף אחד מהמבחנים שנקבעו בהלכת זמר (3) לקביעת ביטול עסקה, לפי סעיף 102 לחוק.
14. הרוכש קיבל חזקה במקרקעין, ונהנה מפירות ההשכרה עד למועד הביטול.
15. הרוכש עדיין לא החזיר למוכר את מלא התמורה אשר השקיע ברכישת הנכס.
16. לא נקבע כל מנגנון לפיצוי בשל הפרת החוזה וביטולו, והדבר יוצר ספק באשר למהימנות הביטול.
17. העובדה שקיימים בין הצדדים יחסים מיוחדים, מעלה את הנטל אשר עליהם להציג בבית המשפט.
18. פרק הזמן הארוך של חמש שנים מכריתת חוזה המכירה ועד ביטולו, הוא מהותי בבחינת ביטול העסקה.

ההכרעה

19. ועדת הערר קבעה שאכן נטל ההוכחה בדבר הביטול, מוטל על מבקשי הביטול, וכן פרק הזמן הארוך בין חתימת חוזה המכר לחתימת הסכם הביטול הוא בעוכריהם של האחים, שכן הוא מביא לבדיקה יסודית של טיעוניהם.
    אולם, למרות משך הזמן שחלף, ולמרות העובדה שהרוכש דיווח על ההכנסות מהנכס, ישנן נסיבות שעשויות לשנות את התמונה. הסרת המשכנתא מוזכרת בחוזה במפורש, וסכום המשכנתא גבוה מן התמורה, כך שהמוכר אינו יכול היה להשתמש בתמורה כדי להסיר את המשכנתא.
    המוכר אכן נמצא במצוקה כלכלית אמתית בשל ישיבתו בכלא ובשל חובותיו הגדולים, ובנסיבות אלו, לא יכול היה לקיים את התחייבויותיו בחוזה המכר. נסיבות מיוחדות אלו, וכן היחסים המיוחדים המתקיימים בין אחים, מצביעים על כנות הביטול. נראה כי הקושי בהשבת הכספים בין הצדדים טמון בנסיבות המקרה הקשות, ואינו מעיד על חוסר כנות של הסכם הביטול.

20. לעניין זה, יפים דבריה של השופטת אלשיך(4): “יודגש: אין בעצם ביצוען של “פעולות כלכליות” כדי לגרום ליצירת מצב עובדתי בלתי הפיך בשטח, אשר ימנע ביטול למפרע של העסקה. המבחן העיקרי היה ונותר, שינוי המצב העובדתי בשטח, והאם הגיע זה לרמת ה”אל חזור””. במקרה זה, נקודת ה”אל חזור” הייתה עשויה להיות העברת הזכויות במרשם המקרקעין על שם הרוכש, או השלמת התמורה למוכר, אולם שני הדברים לא אירעו. אך טבעי הוא שהאח הרוכש רצה להקל על אחיו למלא את התחייבותו, והאמין שיצליח בכך לאור הצלחתו העסקית בעבר, ולכן נתן לא ארכות שוב ושוב.
    רק בחלוף זמן ממושך, הבין הרוכש שאחיו לא יוכל להסיר את המשכנתא בשל חובותיו הגדולים, ולכן החליט לבטל את העסקה.
    בנסיבות מיוחדות אלו, יש לראות את הביטול כביטול אמתי העומד בתנאי סעיף 102 לחוק.

הערר התקבל. ניתן ביום 11.11.2004.
לא נקבעו הוצאות. כל צד יישא בהוצאותיו.

הערות שוליים:

1. ו”ע 1170/00 שנסי עזרא ואח’ נ’ מנהל מס שבח ת”א
2. סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג 1963
3. ע”א 307/85 מנהל מס שבח נ’ עידית זמר
4. פש”ר 2629/86 (בש”א 10822/02) מנהל מיסוי מקרקעין נ’ מפרק חברת אברהם גינדי בע”מ

המאמר נכתב ביום 25.5.2017,אנגליה

#440