גבולות יחידות המיסוי בחוק מיסוי מקרקעין

מאת: דורית גבאי, רו”ח

הסוגיה מעניינת בכל הקשור לפיצול כלכלי, הנעשה בנכסים הנמכרים כדירות וחצרות או כדירות כחלק ממשקים חקלאיים.
בית המשפט דן בסוגיה בשנים האחרונות, ואלה המקרים המשמשים את רשות המס והפרקטיקה לצרכי קבלת החלטות:

פסיקה
במקרה של ראש גולד(1) נמכרה דירת מגורים על מגרש, שהיה מותר לבנות עליו בית נוסף.
מנהל מיסוי מקרקעין טען, שנמכרו פה דירת מגורים + מגרש ריק, והוציא שומות על מכירת דירת מגורים פטורה על פי אחד ממסלולי הפטור, ועל מכירת קרקע פנויה, החייבת במס שבח.

פסק הדין
פסק דין הכריע לטובת המוכר, וקבע כי העובדה שהת.ב.ע אפשרה בניית בית נוסף, אינה מפצלת את המכירה לשתי עסקאות, וכי מבחן הייעוד הכלכלי הינו המבחן המועדף לקביעת הזכות הנמכרת וגבולותיה לעניין מס שבח.

בית המשפט קבע עוד, כי יש חשיבות עליונה למבחן השימוש בבית, וכי יש לבחון את הנורמות המקובלות בסביבת הדירה הנמכרת, ולייחס את שטח החצר בהתאם.

פסיקה
במקרה של ארליך(2) ניתנה לגיטימציה לקו, שהתווה פסק דין ראש גולד – ייחוס שטחים לבית בהתאם לסביבה.

אולם יש לקחת בחשבון, כי במקרים מסויימים, שבהם יתברר שגם מבחינה כלכלית קיים נכס עצמאי ונפרד מדירת המגורים – כמו למשל במקרה של מגרש עצמאי ונפרד, שאינו משמש את הדירה הנמכרת – לא יכלול שווי המכירה את מרכיב הקרקע של דירת המגורים, והשווי למוכר יהיה זהה לשווי עבור הקבלן הרוכש.

חשוב
מנהל מיסוי מקרקעין מבצע פיצול של הנכס ומחשב לכל נכס “שווי מכירה” נפרד. לגבי הנכס הכולל את דירת המגורים, המנהל מפעיל את נוסחת סעיף 49ז’ + סעיף 49א’, לרבות יישום פסק דין יוניזדה.
במילים אחרות שווי כל הנכס הזה יכלול את מרכיב הקרקע.
לגבי הנכס השני, הקרקע הפנויה, – יחושב שווי מכירה של מכירת קרקע פנויה במסגרת עסקת קומבינציה. שווי זה לא יכלול את מרכיב הקרקע.

מקרה ללזרי הגיע לדיון בית המשפט. סקירת העובדות וניתוח פסק הדין מובאים בפרק הדוגמאות ועדכוני פסיקה.

הערות שוליים:

(1) עמ”ש 1080/86 רושגולד נ’ מנהל מס שבח, פד”א י”ד, 378
(2) עמ”ש 57/89 ארליך נ’ מנהל מס שבח, פד”א י”ט, 138

בחלק הבא של המאמר:

עיסקת קומבינציה, ירוכזו נתוני המפתח בסוגיות הבאות:

• דחיית יום המכירה בחוזים לביצוע עסקת קומבינציה
• ביקורת לקביעת השווי
• זיכוי המס בשל מכירה בתקופה הקובעת – כללים ביחס לעיסקת קומבינציה
• הענקת הפטור בדחייה של יום המכירה
• שיקולי הצדדים ביחס לדחיית יום המכירה