מבצע בנייה או רוכש זכויות?

פסק דין דרעד(1)

מאת: דורית גבאי, רו”ח

בהמשך למאמר בנושא “היתרונות והחסרונות בביצוע עסקת קומבינציה בהשוואה לאפשרויות האחרות”, להלן המשך סקירת מבחנים בפסיקה לבחינת קיומה של עסקת קומבינציה.

העובדות
• הבעלים של המגרש הם שתי חברות בנייה, שהתקשרו עם חברת בנייה נוספת, דרעד בע”מ, לצורך הקמת מבנה בן 18 יחידות דיור. הוסכם כי בתמורה תקבל דרעד, להלן – “הקבלן”, 50%- מן התמורה, שתתקבל ממכירת הדירות.

• בנוסף לקבלת עבודות הבנייה, קיבלה דרעד על עצמה גם את ביצוע השלב התכנוני של הבנייה, כלומר עריכת תוכנית בינוי וקבלת היתר בנייה.

• הקבלן התחייב בחוזים כלפי רוכשי הדירות על עבודת הבנייה והפיתוח, ולא הבעלים.

• הקבלן לקח על עצמו את תשלום המיסים ואגרות החובה ביחד עם הבעלים. כמו כן מלבד נושא מס רכוש – אין התייחסות בחוזה לנושאי מס נוספים.

• מעורבות הקבלן במכירת הדירות – נקבע כי ביצוע המכירה ייעשה במשותף על ידי הקבלן והבעלים, הקבלן ידאג לביצוע ערבות המכר, ובמידת הצורך לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים.
עובדה זו חורגת באופן ברור מתחום סמכותו של קבלן מבצע.

• נקבע כי הבעלים והקבלן יתחלקו ביניהם בהלוואות הבנקאיות, שישיגו עבור רוכשי הדירות ביחס מוסכם.
הדבר מוכיח כי הצדדים חשבו מלכתחילה על קומבינציה ועל חלוקת רווחים מהדירות שתיבנינה.

• לקבלן ניתנה אפשרות לרשום משכנתא על המקרקעין לטובתו לצורך הבטחת זכויותיו במקרקעין.

• הצדדים קבעו מנגנון של חלוקת דירות שלא תימכרנה ביניהם. אילו היה מדובר בקבלן מבצע, דירות שלא תימכרנה לא היו מעניינו, מאחר ששכרו היה משולם ממילא, אך במקרה שלפנינו לקח על עצמו הקבלן סיכון לקבלת דירות שלא נמכרו.

• בעל המגרש הוא קבלן, ותמוה מדוע לא בנה בעצמו על ידי קבלני משנה, והסכים לשלם שיעור כה גבוה מערך הפדיון.

• שכרו של הקבלן נקבע באחוזים מפדיון המכירות, ולא כנהוג בסכום קבוע מראש; בנוסף לכך אחוז הפדיון שנקבע כשכרו, קרוב למקובל בעסקאות קומבינציה באותו אזור.
מנהל מיסוי מקרקעין קבע, כי על פי ההסכם והוראותיו מכרו הבעלים לקבלן זכות במקרקעין, ועל כן חייבת דרעד במס רכישה. דרעד טענה, כי למרות קיומן של הוראות בחוזה, המצביעות על מעורבות מטעמה בתהליך הבנייה והמכירה, הרי שבפועל הצטמצם תפקידה לתפקיד של קבלן מבצע בלבד.

פסק הדין
העובדה הקובעת היא הכוח הנתון לקבלן על פי החוזה; התנהגות מאוחרת של הצדדים שלא לפי החוזה אינה בעלת חשיבות.

“בחינת משקלם המצטבר של הנתונים מוביל לכלל מסקנה כי מעמדה של המערערת בעסקה חרג מעבר לזה, המוקנה לקבלן מבצע. הכוח והסמכויות שנמסרו לה מחד גיסא, והסיכונים מהאחריות שנטלה על עצמה מאידך גיסא, מובילים לכלל מסקנה, כי מעמדה ביחס למקרקעין היה של בעלים ולא כשל קבלן מבצע, אשר אין זה מעניינו וממעמדו הסמכויות שניתנו לו בעסקה זו“.

הערות שוליים:

(1) ע”א 1440/90 דרעד בע”מ נ’ מנהל מס שבח מקרקעין, מיסים ו/6, ה-137

בחלק הבא של המאמר:

תינתן סקירת מבחנים בפסיקה, לבחינת קיומה של עסקת קומבינציה:

• פס”ד חבס
• פס”ד קיבוץ מפלסים
• פס”ד סלובר