מאת: דורית גבאי, רו”ח
עסקאות קומבינציה נפוצות מאוד וזאת בשל היתרונות הכלכליים הגלומים בתוכן.
יש לציין כי בעסקה מעין זו, רצוי קיומו של שמאי מקרקעין אשר יכלול בדו”ח את כל המרכיבים והתחשיבים, יבדוק את היבטי המיסוי כגון: מס שבח, מס רכישה, מע”מ שירותי בניה וכמו כן התייחסות לפרמטרים של משך בנייה.
עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין בתחום הנדל”ן – בעל הקרקע מתקשר עם קבלן או יזם ובתמורה למכירת חלק מהמגרש דו”ח זה יקל משמעותית על ניהול היחסים בין הצדדים שכן שמאי המקרקעין מהווה גורם מקצועי ואובייקטיבי.
מבחינת בעל המקרקעין, יתרונות עסקת הקומבינציה: חיסכון בהוצאות בניה שכן הקבלן הינו כבר בעל המקצוע, בעל הקרקע ממשיך להיות הבעלים של חלק מהקרקע, מקבל מוצר מוגמר ובנוי. מבחינת צד הקבלן: חיסכון בעלות מימון הקרקע, חיסכון על ידי מכירת חלק מהפרויקט מראש לבעל הקרקע וכן בהוצאות עקיפות כגון שיווק אותו חלק שניתן לבעל הקרקע.
הצעדים החשובים ביותר לעבר עסקת הקומבינציה והענקת פטור ממס בדרך העברת מניות :
הצעד הראשון הינו רכישת מקרקעין – רכישת מקרקעין כ”איגוד קרקעין” (חברה בע”מ).
סעיף 30(א)(14) לחוק מע”מ קובע כי מכירת נכסים מעסק של עוסק או של עוסקים, לרבות ציוד, לחברה תמורת מניות בלבד באותה חברה יהיו פטורים ממע”מ אם מיד לאחר ההעברה היו בידי העוסק 90% מכוח ההצבעה. כתוצאה מכך – העברה לחברה שאיננה עוסק לא תחויב במע”מ בפועל אלא בשיעור אפס.
הצעד השני הינו בעל הקרקע מקצה מניות לקבלן (גם חברה)שייבנה על המקרקעין השייכים ל “איגוד המקרקעין”. הקצאת המניות תיעשה בשיעור האחוז עליו יסכימו הצדדים. הקצאה של מניות בין חברות פטורה ממס ואיננה חייבת דיווח, מלבד טופס מיוחד עבור מנהל מס שבח. גם חלוקת דיבידנד בין איגוד המקרקעין לחברת הקבלן פטורה במס אף היא.
הקצאת מניות איננה מהווה “פעולה באיגוד” מאז תיקון 50, כמו כן הגדרת “מכר” בחוק מע”מ כוללת בחובה “לרבות פעולה באיגוד מקרקעין.”
הצעד השלישי הינו איגוד המקרקעין וחברת הקבלן יקימו חברה בע”מ חדשה ומשותפות אשר מניותיה יחולקו בהתאם לשיעור מוסכם.
הצעד הרביעי הינו מכירת הדירות שהקבלן ייבנה, על ידי החברה המשותפת. חלוקת רווחי החברה יכולה להיעשות לפי סדרי דיבידנד רגילים או דיבידנד בכורה.
יש להצביע על עמדה של חלק מתחנות מע”מ המנסה בדרך של פרשנות יצירתית לטעון כי מדובר ב”מכר” של מקרקעין אף על פי התיקון. לדידי, מדובר בעמדה שגויה ממספר טעמים הגיוניים.
ראשית, הקצאה איננה בגדר של “מכר” שכן, מכר הוא שינוי על דרך העברת זכויות קניין בנכס שקיים. הקצאה מנגד, יצירת נכס חדש ולא שינוי בעלות בנכס קיים.
גישה מעין זו, עומדת בניגוד גמור לקוהרנטיות של כלל דיני המס, אשר לא רואים בהקצאה כמכירה – לא לעניין מס שבח ולא לעניין מס רווח הון.
להמלצתי
על מנת למזער סיכונים העלולים להיווצר בעסקת קומבינציה, מין הראוי שהצדדים לעסקה יסתייעו בייעוץ משפטי יש לתת את הדעת על ביטחונות וערבויות שניתנו לכל אחד מהצדדים. בעל הקרקע יכול לדרוש מהקבלן שימציא ערבות בנקאית להבטחת ביצוע הפרויקט, שתוקטן באופן הדרגתי עם התקדמות הפרויקט בפועל ובכך יובטח המשך מימון הפרויקט על ידי הבנק במקרה של קריסת קבלן.
עוד אופציה, הינה חיוב הקבלן בהמצאת פוליסת ביטוח בעת הקמת הפרויקט אשר תכסה נזקים שעלולים להיגרם לפרויקט כתוצאה מאירועים שונים. ניתן לחייב את הקבלן כי כל הכספים המתקבלים מרוכשי הדירות יועברו לחשבון משועבד, המצוי בפיקוח ובבקרה של הבנק, במסגרת הסכם ליווי בנקאי אשר ניתן יהיה למשוך ממנו כספים אך ורק לטובת הפרויקט הספציפי ולא לשימושים אחרים של הקבלן.
לא בכדי נאמר – “סוף מעשה במחשבה תחילה”. יש צורך להתייעץ עם עורך דין ועם הגורמים המתאימים לפני עסקה מעין זו – זוהי עסקה סבוכה ויש לבדוק את תוצאות המס האמורות, שכן צעד אחד אשר אינו במקומו עלול להחטיא את העסקה עצמה.
#932
