מאת: דורית גבאי, רו”ח
מהו יום המכירה של דירת מגורים בעסקה, שבה חוזה המכר הותנה באישור בית המשפט לעסקה או בביטול המינוי של מנהלי עיזבון?
בית המשפט אישר קביעה קודמת אצל שרון אלדר.
בפסק הדין ינאי צוקרמן ואח’ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים 1)), הצדדים חתמו על חוזה מכר בסוף יולי 2007, כאשר תוקפו הותנה באישור בית המשפט לעסקה או בביטול מינוים של מנהלי עיזבון. יומיים לאחר כריתת החוזה, חל שינוי בשיעור המס, באופן שבו אם העסקה הייתה מתבצעת כך, שיעור המס שבו הייתה מחויבת העסקה, היה קטן יותר.
גדר המחלוקת
שומת המשיב התבססה על כך שיום המכירה הוא יום כריתת החוזה לביטול, ולא יום קבלת אישור אחר, כך שנקבע כי שיעור המס שהעוררים נדרשים לשלם, גבוה יותר.
העוררים השיגו על השומה, כאשר עיקר טענותיהם מתבססות על כך שבשל מורכבות העסקה, השלמת החתימות על כלל ההסכם נעשתה רק לאחר יומיים. נוסף על כך, להסכם לא היה תוקף כל עוד לא התקיים התנאי המתלה – אם אישור העסקה על ידי בית המשפט, ואם ביטול המינוי של מנהלי העיזבון. לענייננו, אם המוכרים בחרו בחלופה של ביטול מינוים של מנהלי העיזבון, הרי שההסכם נכנס לתוקפו רק ביום מתן הצו על ידי בית הדין הרבני האזורי.
פסק הדין
נראה כי יש לציין שסוגיה זו קשורה בדיני מקרקעין, בדיני חוזים ובדיני מיסוי מקרקעין. בהסתמך על חוק החוזים, חוזה שמכיל תנאי מתלה לקיומו, ייכנס לתוקפו מיום החתימה, שכן יש לראות במועד החתימה, כיום בו נכנס החוזה לתוקף. עם זאת, ועדת העררים הכירה בכך שישנן עסקאות מכר שתוקפן מותנה באישור בית המשפט, ואז “יום המכירה” ייחשב כיום תקפות התנאי המתלה.
בית המשפט מעלה את סעיף 27 לחוק החוזים, ומסביר כי חוזה על תנאי הוא חוזה שהתקיימו בו כל היסודות הדרושים להעמדתו של חוזה תקף, אלא שתוכנו הוא כזה שקיומו מותנה בתנאי. לעניין הערר, התנאי המתלה היה אישור בית המשפט לעסקה, אלא שהצדדים להסכם ראו להוסיף חלופה, שלפיה ביטול מינוים של מנהלי העיזבון על ידי בית המשפט המוסמך, לרבות בית הדין הרבני, מבטל את התנאי במתלה. ביטול המינוי מאיין את התנאי המתלה, והיה כלא היה. המסקנה העולה מכך היא כי תנאי מתלה לא היה קיים, והחוזה מתחילתו ובהמשכו היה חוזה שלם ובר תוקף.
ההלכה בעניין חוזה על תנאי
בפסק הדין ע”א 489/09 (בעניין שרון), בית המשפט קובע באופן חד-משמעי, כי מכירה לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין היא, בין השאר, הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה, וכי ועדת הערר אימצה את העקרונות, שלפיהם חוזה שהתנאי המתלה בו נתקיים, הוא חוזה שלם מרגע כריתתו, נוכח עקרונות דיני החוזים. שמגר אף מוסיף ואומר: “חוזה עם תנאי מתלה הינו חוזה שלם מרגע כריתתו. אין השלכה רטרואקטיבית לעניין תוקפו בעת כריתתו לעובדה אם התנאי המתלה נתקיים ואם לאו”.
המסקנה המתבקשת היא כי יש לשאוף להרמוניה בין החוקים השונים. אין זה רצוי שחוזה ייחשב כשלם מההיבט החוזי, ואילו לצורך חוק מס שבח, נראה בו חוזה בלתי שלם ובלתי מחייב.
לכן הוחלט כי יום המכירה, אף בחוזה על תנאי, לעניין החיוב במס, הוא יום כריתת החוזה. יש לציין כי החוזה נכנס לתוקפו ביום כריתתו, נוכח גמירות הדעת והמסוימות של החוזה בעת כריתתו.
הערות שוליים:
1. ו“ע 316/08 ינאי אזולאי צוקרמן ואח’ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים
נכתב ב-1.1.2013
#264
