מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

סוגיית זכות במקרקעין, שעל מכירתה חל חוק מיסוי מקרקעין, ממשיכה להעסיק את בתי המשפט.

המקרה של חברת שובל אייל לישראל בע”מ (1) עסק בשאלה האם רכישת זכות לתכנון בקרקע בלתי מתוכננת, עם אופציה לקבל את הזכות המלאה במקרקעין לאחר אישור התכנון ואישורים נוספים, מהווה רכישת זכות במקרקעין כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין.

עובדות

בשנת 1996, פרסם מינהל מקרקעי ישראל מכרז לקבלת הצעות לתכנון, ובעקבותיו – לקבלת אופציה לרכישת זכויות המקרקעין באזור גני יהודה.
כל מתחרה במכרז היה צריך להציע את מחיר התמורה עבור רכישת המקרקעין, אם יזכה במכרז.
בעקבות זכייתה במכרז, חתמה העוררת ביום 18.08.1998 חוזה עם המינהל, שכותרתו “חוזה למתן רשות לתכנון ואופציה לקבלת זכויות במקרקעין”.

מנהל מיסוי מקרקעין הוציא לעוררת שומת רכישה, בהנמקה כי קבלת זכות התכנון מהווה אופציה לקבלת זכות במקרקעין, המהווה אירוע מס בחוק מיסוי מקרקעין.
העוררת מצידה טענה כי המדובר הוא רק בבקשה לזכות תכנון, שאינה טומנת בחובה שום זכות באשר למקרקעין עצמם.

פסק דין –  ועדת הערר

הוראות החוזה בין העוררת למינהל תומכות בעמדת המנהל, כי התכנון והאופציה הם עסקה כלכלית כוללת.
תמורת האופציה נגזרת מתמורת החלקה בעת המימוש על ידי העוררת, ולפי תנאי החוזה, עומדת על כ-10% משווי החלקה.

העוררת השקיעה בתכנון 19,000,000 ש”ח, המהווים 10% מהסכום הכולל, שהיא הציעה עבור קבלת הזכויות במקרקעין.
מועד אירוע המס הוא מועד הרכישה. מועד זה אינו ניתן לשינוי, ואינו תלוי באירועים ובקשיים העלולים לקרות בעתיד – אירועים וקשיים שהעוררת, ללא ספק, שקלה והעריכה (גם אם טעתה בהערכתם), כשנכנסה להרפתקה כזו תוך סיכון השקעה ראשונית בסדר גודל לא מבוטל.

הוחלט: הערר נדחה ביום 04.02.2004.

הערות שוליים:

1. ו”ע 1349/01 חברת שובל אייל לישראל בע”מ נ’ מנהל מס שבח

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי

ב.א.