(היעדר תוקף ייפוי כוח ללא עסקת יסוד)
מאת: דורית גבאי, רו”ח
מבוא
לפנינו ערר – אסתר צופר (1) שהוגש על החלטת המשיב בהשגה שהגישה העוררת באשר למועד עריכת העסקה:
במקרה בו נחתם ייפוי כוח בלתי חוזר במועד מוקדם למועד החתימה על הסכם המכר, בית המשפט קבע כי אין בחתימה על ייפוי הכוח כדי להקדים את יום המכירה, והשאיר את יום המכירה כפי שנקבע בין הצדדים בעסקת היסוד.
יום מכירת דירה בדרך מתן ייפוי כוח בלתי חוזר לעורכי הדין, אינו יום מתן ייפוי הכוח אלא היום שבו נכרת חוזה המכר ונעשתה העסקה כמה חודשים לאחר מכן. בית המשפט קבע, כי לא קיימת מכירה לצורך חוק מיסוי מקרקעין (2) ללא עסקת יסוד שבגינה ניתן ייפוי הכוח.
העובדות
ביום 20.7.2006 נכרת הסכם מכר בין העוררת, באמצעות בא כוחה, על פי ייפוי כוח בלתי חוזרמיום 13.2.2006 לבין הקונים, לפיו מכרה העוררת לקונים את זכויותיה בבית מגורים, בחלקת שלחין בשטח 24,818 דונם ומבנים חקלאים.
ביום 13.2.2006 הוצא ייפוי כוח בלתי חוזר שבו מונו עורכי הדין המנויים למכור את הנכס המדובר לקונים. צוין בסעיף 9 בייפוי הכוח כי המוכרת קיבלה את התמורה המלאה עבור הנכס.
בנה של העוררת העיד, כי בשל גילה המבוגר חתמה אמוביום 13.2.2006 על יפויי הכוח הזה ואילו חוזה המכר נחתם כעבור כ-5 חודשים, ביום 20.07.2006, לאחר שהושלם משא ומתן ארוך והסדרת זכויות החכירה במינהל מקרקעי ישראל.
ביום 29.4.2006 נפטרה העוררת.
עורך הדין של המנוחה הצהיר, כי בטעות נרשם בייפוי הכוח כי התמורה נתקבלה בעוד שבפועל היא נתקבלה רק ביום 20.7.2006, לאחר חתימת ההסכם, מה גם שביום חתימת ייפוי הכוח התנאים טרם הבשילו לביצוע המכר.
גדר המחלוקת
מקרה זה עסק בשאלה האם יש לקבוע כי עסקת המכר בוצעה ביום 13.2.2007, בתאריך מתן ייפוי הכוח הבלתי חוזר, או שמא יש לראות את יום המכירה בתאריך כריתת חוזה המכר, קרי20.7.2006?
דיון
1. בפסק דין נוסר נ’ מיטל ברג (2) נקבע כי: “ייפוי כוח אינו יוצר את הזכות (חוץ מאשר במקרים חריגים שאינם לענייננו) הזכות עצמה היא חיצונית לו…”
משמע שלפי הדין הכללי, ייפוי כוח אינו מהווה עסקה כל עוד אין עסקת יסוד מפורשת בו שלביצועה הוא ניתן. מהראיות שבפנינו עולה בברור, כי עסקת המכר לא השתכללה להתחייבות חוזית לעשיית עסקה במקרקעין בעת מתן ייפוי הכוח, אלא מספר חודשים לאחר מכן.
2. על החייב במס שבח במכירת זכות במקרקעין חלות הוראות החוק, והשאלה הינה האם קיימת התאמה בין הדין הכללי לקביעת הוראות החוק האלו?
3. בפסקה 3 להגדרת מכירה שבסעיף 1 לחוק, אין דרישה לעסקה בבסיס ייפוי הכוח. עצם מתן ייפוי הכוח מהווה לכאורה, כשל עצמו מכירה.
4. נפסק בפסק דין אחים שפירא ושות’ (4) כי: “לפי הלשון החד משמעית של מושג “המכירה” בסעיף 1 של החוק די בעצם מתן ייפוי הכוח”. אלא שמסעיף 53 לחוק עולה שכדי להטיל מס שבח על ייפוי כוח, הוא צריך להיות בלתי חוזר לתקופה העולה על שישה חודשים ומקבלו חייב להיות צד נהנה בעסקה או שלוחו. מכאן שכדי שייפוי הכוח יהווה מכירה, יש למעשה צורך בדרך כלל בקיום עסקת יסוד.
5. סוגיה זו נדונה גם בספרו של פרופסור הדרי (5), ככתוב:
“ההרמוניה תושג אם נאמץ את הפרשנות על פיה ביום מתן ייפוי הכוח לא התקיימה מכירה או לא התקיימה עדיין עסקה כלכלית, אם כי קיימת חובת דיווח מכיוון שאירעה לכאורה “מכירה” כהגדרתה בסעיף 1 לחוק. המכירה תשתכלל רק בעת כריתת החוזה בין בעל הזכות במקרקעין לבין הצד השלישי…”
6. עוד מוסיף פרופ’ הדרי בספרו (6) כי:
“גם מסקירת פסקי הדין עולה כי בכל מקום בו נקבע כי ייפוי מהווה מכירה לצורך החוק הייתה גם עסקת מכר או מתנה בגינה ניתן אותו ייפוי כוח…
קשה להעלות על הדעת מכירה לצורך מס שבח שאינה מכירה או עסקה אחרת על פי הדין הכללי, כלומר ללא עסקת יסוד שייפוי הכוח ניתן בגינה. יש לציין שכאשר ייפוי הכוח שבבסיסו עסקה מהווה מכירה ניתן לראות את יום מתן ייפוי הכוח כיום המכירה אפילו קודם למועד ההסכם.”
פסק הדין
יום המכירה על פי סעיף 19 לחוק הוא היום שבו “נעשתה המכירה” קרי, היום שבו נכרת הסכם תקף ומחייב למכירת הזכות במקרקעין. כדי שייפוי כוח יהיה מכירה, יש צורך בקיום עסקת יסוד.
סקירת פסקי דין קודמים מצביעה על כך, שבמקרים שבהם מתן ייפוי כוח מהווה מכירה לעניין החוק, הייתה גם עסקה או מתנה שבגינם ניתן אותו ייפוי כוח.
ייפוי הכוח הופק לפני השלמת עסקת היסוד, ולכן אין לראות את מועד עשייתו כיום העסקה, שיהיה לכן מועד חתימת ההסכם גופו, דהיינו20.7.2006.
החלטה
הערר התקבל ביום 10.7.2008.
כמו כן, חויב המשיב לשלם לעוררת את הוצאות הערר ושכ”ט עו”ד.
מילון מונחים:
העוררת – אסתר צופר.
המשיב –מנהל משרד מיסוי מקרקעין חיפה.
השגה – טענת סתירה, הערת ביקורת, התנגדות, הסתייגות.
שלחין – חלקה המושקת בהשקיה מלאכותית על ידי מערכת צינורות, מערכת תעלות.
הערות שוליים:
(1) ו”ע 9031/08 אסתר צופר נ’ מנהל משרד מיסוי מקרקעין חיפה, מיסים כב/4 (אוגוסט 2008) ה-44 מיסים, עמ’ 44, בוועדת ערר מס שבח מקרקעין בחיפה.
(2) חוק מיסוי מקרקעין (שבח,רכישה), התשכ”ג–1963
(3) דנ”א 1522/94 נוסר נ’ מיטל ברג, מט(5) ע’ 314 בע’ 325
(4) ע”א 657/66 אחים שפירא ושות’ נ’ מנהל מס שבח, ב”א (2) עמ’ 76- 79
(5) “מיסוי מקרקעין” מאת פרופ’ הדרי, כרך ב’ חלק שני סעיף 11.53 עמ’ 83
(6) “מיסוי מקרקעין” מאת פרופ’ הדרי, כרך א’ מהדורה שניה בפסקה 4.22 עמ’ 234
#242
