מאת: דורית גבאי, רו”ח
מבוא
מקרה זה, שבו העוררים, גלבוע ואח’ (1), המוכרים בענייננו, דן בעסקת מכר, כאשר אחד מהמוכרים הייתה חסויה. לצורך השלמת העסקה ותקפותה המשפטי היה על הצדדים לעסקה להמתין למתן אישור בית המשפט ביחס למוכרת החסויה.
עובדות
- בשנת 1974 נרכש בניין תפוס בדיירות מוגנת, על ידי המוכרים.
- הבעלות התחלקה בין המוכרים, כאשר חלקה של המוכרת החסויה היה 50%, ולשני המוכרים האחרים- כל אחד 25%.
- ביום 11.9.2001 נכרת הסכם בין המוכרים לבין צד ג’ לרכישת הבניין, ושולמה תמורה חלקית לשני המוכרים הכשרים בלבד.
- ביחס למוכרת החסויה נדרש להמתין לאישור בית המשפט למכירת זכויותיה, וביום 7.11.2001, ניתן האישור כאמור.
- לאחר דיווח העסקה למנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, המשיב בענייננו, נקבע כי לגבי המוכרת החסויה יום ושווי המכירה הוא יום אישור בית המשפט, ולגבי שני המוכרים הנוספים נקבעו יום ושווי מכירה ליום חתימת העסקה.
- לדעת העוררים יום ושווי המכירה של העסקה לגבי כל המוכרים הוא מועד מתן אישור בית המשפט למכירת זכויות החסויה, דהיינו 7.11.2001, ובשל כך העוררים זכאים להפחתה ממס השבח בשיעור של 20%, לאור החלת תיקון 50 לחוק.
- העוררים טוענים כי מתן אישור בית המשפט לעסקה ביחס לזכויות החסויה יוצר בהסכם תנאי מתלה, ורק בהתקיים התנאי ההסכם נכנס לתוקף, וזה המועד בו יש לקבוע את יום ושווי המכירה לגבי כל המוכרים.
- מנגד טען המשיב, כי מתן אישור בית המשפט אינו יוצר תנאי מתלה, אלא נותן תוקף לתקפות כשרותה המשפטית של החסויה בלבד, ולגבי שני המוכרים הנוספים יום החתימה על ההסכם הוא היום הקובע לעניין יום ושווי המכירה, הגם שהתמורה שולמה להם ביום 11.9.2001. לפיכך לא חל עליהם תיקון 50.
- ביום 21.10.2004 ניתן פסק דין, ובו נקבע, כי טענת העוררים לעניין התנאי המתלה – דינה להידחות. בית המשפט הבחין בין תנאי מתלה בהסכם לבין הסכם המותנה בתקפות משפטית על ידי אישור של צד אחר להסכם.
- בהבחנה זו מסביר בית המשפט, כי שני המוכרים הכשרים לא היו צריכים להמתין עד למתן אישור בית המשפט כאמור לביצוע חיובם וזכויותיהם בנפרד לפי ההסכם, בדיוק כפי שהסכימו וקיבלו את התמורה עם החתימה ללא קשר לחסויה.
- השופטים בהבחנתם זו התבססו על סעיפים 27(2) ו-55 לחוק החוזים (2). בכך נעשתה הבחנה בין תנאי מתלה, המעכב את ביצוע כל התנאים בהסכם ביחס לכל הצדדים עד התקיים התנאי, לבין תנאי המעכב את התקפות המשפטית של הסכם בלא קשר ליכולת הצדדים לקיים את התנאים עד למתן אישור תקפות זו.
- מכאן שדין טענת שני העוררים ה”כשרים” לעניין החלת תיקון 50 להידחות, שכן לגביהם נקבע כי יום ושווי המכירה הוא יום ביצוע העסקה.
- גם טענת שווי הרכישה נדחתה על ידי בית המשפט, מאחר שיש לפעול לפי הוראת הביצוע המאוחרת, כטענת המשיב.
הערעור נדחה.
ניתן ביום 21.10.2004
דעת המחברת
זו דוגמא מצוינת כיצד יום המכירה משפיע על המס החל בעסקה. ברור שהעסקה כולה טעונה אישור בית משפט, למרות שבגין מחציתה – הבעלים המוכרים כשרים, והם קיבלו את התמורה בלא תלות באישור בית המשפט. המנהל נתן את ההטבה בדמות הפחתה במס שבח בשיעור 20% רק לחסויה, ומנע זאת מהשניים ה”כשרים”. בית המשפט תמך לחלוטין בעמדת המנהל. לעניות דעתי, בתנאים מסוימים ניתן היה לקבוע שיום המכירה כולו זז ונדחה ליום אישור בית המשפט, כעולה מהוראת הביצוע 25/96 מטעם רשות המסים.
הערות שוליים
(1)ו”ע 1109/03 נעמי גלבוע ואח’ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב.
(2)סעיף 27(2) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל”ג – 1973.
(3)סעיף 55 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל”ג – 1973
המאמר נכתב ביום 5.2.2015
#206
