מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

כידוע, במקרים רבים שוכרים משתמשים בדירה המושכרת למטרת מגורים – גם לצרכי עסק. אולם, על מנת שהמשכיר יהיה זכאי לפטור ממס בגין הכנסותיו מדמי שכירות, נדרש שהדירה תושכר לצרכי מגורים בלבד.
במהלך השנים האחרונות, היו דיונים רבים בין בעלי דירות לבין רשות המיסים בדבר אחריות המשכירים לשימוש בפועל המבוצע על ידי השוכר. לאחרונה ניתן בבית המשפט המחוזי בחיפה פסק דין בנושא (1).

העובדות

פלוני השכיר דירת מגורים, ודיווח בדו”ח על ההכנסות כדמי שכירות שסווגו כפטורות ממס, בהתאם לפקודת מס הכנסה (2).
על-פי בדיקת פקיד שומה נמצא, כי דמי השכירות שולמו על ידי חברת קליניקה און. בנוסף, פקיד השומה טען כי על המושכר הוצב שלט גדול שהכריז על ניהול עסק במושכר, והיה בו כדי להביא לידיעת העוברים ושבים כי אכן מתנהל עסק באותו מקום על-ידי חברת קליניקה און.
המשכיר טען, כי לא ידע על כך שמתנהל בדירה עסק, ושלפי חוזה השכירות מטרת השכירות המוצהרת הייתה למגורים בלבד.
חשוב לדעת ששיעור המס התחילי בגין הכנסות משכירות הוא 30% ככלל, ויש חריגים שאצלם שיעור המס מתחיל מ- 10%. אולם בשום אופן לא – פטור מלא ממס.

גדר המחלוקת

האם הכנסה מדמי שכירות בגין השכרת דירת מגורים, כשהשוכר עושה שימוש עסקי על אף שהתחייב בחוזה השכירות לשימוש למגורים בלבד, תהא זכאית לפטור החל על השכרת דירת מגורים?

פסק הדין

בית המשפט קובע, כי הנטל להוכיח כי הדירה שימשה למגורים, מוטלת על המשכיר שמבקש את הפטור. על מבקש הפטור להגיש דו”ח כפי שעשה, לפיו המושכר שימש למגורים, ועליו נטל השכנוע, כי אכן שימש המושכר למגורים. בנטל זה לא עמד הנישום.
עוד קובע בית המשפט, כי קיומו של חוזה שכירות בו הוצהר כי מטרת השכירות היא שימוש למגורים, מהווה תנאי הכרחי לקבלת הפטור לצרכי מס.

סעיף 3 לחוק קובע:
“הפטור לפי סעיף 2 יחול רק אם בידי המשכיר מסמך בחתימת ידו של השוכר המאשר כי הדירה משמשת לו למגורים בלבד.”
בשום פנים זה אינו תנאי מספיק.

יש לוודא כי המושכר אכן משמש למטרת מגורים, וזאת מעבר להצהרה המשותפת האמורה בחוזה השכירות, לפיה המושכר הוא למטרת מגורים בלבד.
בית המשפט קובע, כי אין להסתפק בהצהרה המפורטת בחוזה השכירות ועל המשכיר לעשות למצער, פעולות בסיסיות נדרשות אשר יהיה בהן להוכיח, כי הנישום עשה כמיטב יכולתו כאדם סביר לוודא שאכן המושכר משמש למגורים בלבד.
לשון אחרת, עצימת עיניים או אף התרשלות – אינן יכולות להקנות לנישום את הפטור.

השורה התחתונה הינה, כי מי שמשכיר דירה ורוצה פטור ממס הכנסה – חייב לוודא שהשוכר משתמש במושכר למגורים ולא לעסק.

בהערת אגב נציין, כי יש לזה השפעה גם כאשר תימכר הדירה, ושימוש עסקי בה לפני המכירה שלה, יכול למנוע מכירתה בפטור ממס שבח, או יאלץ לדחות את המכירה למועד עתידי, או האפשרות שתמיד קיימת – לשלם את מס השבח במכירתה, ללא קבלת הפטור.

הערות שוליים:
(1) עמה (חי’) 538/03 גרעין יוסף נ’ פקיד שומה עכו
(2) חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים), התש”ן–1990

ב.א.