שאלות ותשובות במסגרת שלישי מעשי #51 מיום 6.7.2021:
* שאלה:
במאי 17 אני רכשתי משרד בעלות כוללת: שכר טרחה, עורך, עלות שיפוץ ומס רכישה שעלה לי 950,000 ₪ לפני מע”מ. מכרתי לנפי שלושה חודשים ב- 1,200,000 לפני מע”מ. אני עוסק מורשה, וכמובן את ה- 204 מע”מ אני מעביר למע”מ. יוצא שהרווח עומד על 150,000. אני מבקש לדעת כמה מס שבח צריך לשלם, והאם אני צריך לשלם גם מס על המע”מ…. זו השאלה שלו.
תשובה
אז בעצם כשאנחנו מוכרים נכס עסקי – במיוחד שמדובר כאן על משרד – אנחנו מחשבים את השבח באופן הבא: אנחנו עושים שווי מכירה בסכום לפני מע”מ, פחות יתרת שווי רכישה בסכומים לפני מע”מ, ושווי הרכישה ועוד כל ההוצאות – הכול לפי טופס פחת, ובניכוי הפחת לפי טופס פחת, גם אם היו השבחות במהלך השנים, אני שמה את ההשבחה, ומנגד בשורה מתאימה את הפחת. על הרווח הזה – מי שקנה בשנת 2017, שיעור המס שיחול עליו הוא 25%, כי שיעור המס שחל על מי שקנה זכות במקרקעין החל מ- 1.1.2012 זה 25% על השבח הריאלי.
עכשיו, יש לשים לב שלמעמים יש הוצאות שלא נכללות בטופס פחת. למשל נגיד, הכניסו את שווי הרכישה, את מס הרכישה, את העורך דין, אבל את התיווך לא דרשו בטופס הפחת – צריך לוודא שגם לא ביקשו אותו בדוח השוטף לצורכי מס הכנסה – אישורי חשבון יכול להספיק – ואז המתווך ברכישה יכול להיכנס בסכום לפני מע”מ. לשים לב: יש מצבים הרבה פעמים שבטופס פחת לא מכניסים את הכול. זה דורש מהרואה חשבון להסביר למה הוא לא הכניס, אבל מה שלא הוכנס, צריך לעקוב שייכנס במכירה, שלא יהיה פספוס.
* שאלה:
יש לי חוסר הסכמה עם הגשת דוח לרשויות המס. סעיף 28ח’ – זה בפקודת מס הכנסה – ניתן להבין שלא ניתן לקזז הפסד שנבע מדירה אחת לרווח משכר דירה מדירה 2, אלא אם באותו בניין. האם ישנה התייחסות שונה אם ההפסד נובע כולו מפחת או שאינו נובע מפחת? עד כמה שאני מבינה, ההפסד הנובע מפחת, מאפשר קיזוז גם מהכנסות שכר דירה מדירה אחרת.
תשובה
אז התשובה היא שאפשר לקזז הפסד שנבע מדירה אחת, כנגד רווח משכירות מדירה 2, גם אם לא באותו בניין. ככה עושים גם לעניין גובה הפטור מדמי שכירות, וגם לעניין גובה המס לתשלום של 10%. זו הוראה של מס הכנסה, כי בסופו של דבר, כל ההכנסות שמסווגות לפי סעיף 2(6) לפקודה – ישנו סעיף ספציפי לעניין השאלה האם ההפסד נובע מהפחת. יש סעיף 24 לפקודה, שם כתוב במפורש שאפשר לקזז.
* שאלה:
שאלת הבהרה בעניין פריסה לתושב חוץ: אם חוק מיסוי מקרקעין לא נותן פריסה, למה יש למלא דוחות לשלוש שנים שקדמו לשנת העיסקה? נראה לי שמספיק לדווח על שנת העיסקה עם השבח שצבר בשנת העיסקה, ואם הוא בן 60 ומעלה, הוא ייהנה ממדרגות מס נמוכות. האם זה נכון? אולי תסבירי.
תשובה
אז אני אומרת ככה: הרעיון של פריסה זה להביא למס נמוך בסופו של דבר. אבל פורסים את השבח – מחשבים שבח ריאלי כמו כל חישוב של שבח אחר, ומחלקים אותו ל- 4, מכפילים ב- ¼, ואז מקבלים חלק יחסי לכל שנה. ¼ אחד שמים אותו בשנת המכירה, ועוד ¼ ועוד ¼ ועוד ¼ – בשנים שקדמו.
עכשיו, תושב חוץ לא יכול להיכנס לסעיף 48א(ה) – זה הסעיף שמטפל בפריסה. תושב חוץ לא יכול להיכנס, משום שכתוב במפורש בסעיף: “תושב ישראל”. כלומר, תושב חוץ לא נכנס לפריסה לפי חוק מיסוי מקרקעין. הוא זכאי לחישוב המס בפריסה לפי פקודת מס הכנסה. ולכן הוא לא יקבל נקודות זיכוי של תושב, כי הוא לא תושב, אבל הוא יקבל מדרגות מס נמוכות של 10%, 14% ו- 20%, שהן מדרגות מס נמוכות של יגיעה אישית, דרך הדוחות. אנחנו הצלחנו להיכנס ממש בשבוע האחרון של הגשת דוח לאב ובתו, תושבי חוץ – עסקת קרקע שאפילו לא ראינו את שומת המס שבח, לא ראינו כלום. הצלחנו להגיש דוח לשנה אחת. האבא קיבל החזר 70,000, הבת קיבלה החזר 30,000, כי היא לא עברה את גיל 60, אז 48 ירד ל- 26%. עדיין היא קיבלה החזר, והוא קיבל החזר יותר גדול – על שנה אחרת. כלומר, אם היו מגיעים אלינו קודם, היו מרוויחים עוד שנה ועוד שנה – הוא היה מקבל בערך 300,000 שקל חזרה. אז אין בעיה שהוא תושב חוץ, אבל שנה אחת זה לא יספיק. בשנה אחת אתה ממלא רק את האמבטיה, ומהר מאוד מגיע למקסימום – כמובן תלוי בשבח. אם השבח הוא מאוד מאוד גדול – ארבע שנים מאוד יעזרו, אבל אם השבח הוא קטן – נגיד, השבח הריאלי הוא 150,000 שקל, אז אפשר לעזור, אבל אם נעשה שנה אחת, זה גם יעזור מאוד, שנתיים זה מצוין, ארבע שנים לא צריך, כי האמבטיה מתמלאת מאוד מאוד מהר, ב- 74,000 שקל הגענו ל- 10%, וזה ממש יוצא מס נמוך וכמעט לא יהיה מיסוי. אז כל מקרה לגופו.
* שאלה:
דירת מגורים שהתקבלה בירושה ועומדת בתנאי הפטור במכירתה על ידי היורש. היא נמצאת לקראת פרויקט תמ”א 38 ( 2 ) – הריסה ובנייה. האם במכירת דירת התמורה יחול עדיין הפטור של דירת ירושה, ליורש יש דירה נוספת, או שהפטור מתבזבז בעת העברת הדירה ליזם? אם אי אפשר יהיה להשתמש בעת המכירה של דירת התמורה, בפטור של דירת הירושה, מה יהיה מחיר הרכישה ותאריך הרכישה של דירת התמורה?
תשובה
זו אחת הסוגיות שכרגע יש אי הסכמה, ואני הבנתי שיש כמה מייצגים שרוצים לעזור לתקן את ההתייחסות, ובעצם דירה שיורש ירש מסבא–סבתא או אימא-אבא, שאצלם היא “דירתם היחידה” ביום פטירה. זאת אומרת, הם עומדים בפטור הספציפי של דירת ירושה – מה שנקרא: דירה שהייתה בבעלותם של המורישים, ואני צאצא שלו, והם השאירו דירה אחת ביום פטירה. הפטור הזה – ברגע שמבצעים תמ”א ואז מוכרים את דירת התמורה – הטענה לבקש את הפטור לפי סעיף 49ב(5 ) – כרגע המנהל לא מאשר אותה. זאת אומרת, יש פטור תמ”א – פטור של התמ”א, שבעצם היזם נוהג לבקש את הפטור של התמ”א. במקרים מיוחדים שזה שווה – צריך לבדוק כל מקרה לגופו– אנחנו מבקשים פטור כמו שאנחנו מחשבים מס שבח בעסקת קומבינציה וכן הלאה. לכן במקרה הזה, אין לנו כרגע הסכמה מרשויות המס, שאותו פטור דירת ירושה – 49ב(5 ) – ימשיך הלאה גם לדירה החדשה שתתקבל, ולכן אנחנו כרגע לא אנשי בשורה. הוא ישלם לינארי מוטב. יש מחלוקת האם שווי עלויות הבנייה שמחושבות בעסקה, יינתנו כהשבחה במהלך הדרך, יש על זה ויכוח. אני מכינה איזשהו מדריך בקרוב לכל המצבים האלה. אני מקווה שיהיה לי מה לעדכן אתכם בעניין הזה. כל הרעיון בתמ”א, (לגישת הרשות) שזה בעצם מדובר בדחיית מס, ולכן היום והשווי המקוריים נשארים ללא שינוי.
* שאלה:
יש לי חצי דירה מירושת הוריי. החצי שווה 1.4 מיליון שקל, והיא הייתה דירתם היחידה. לבעלי יש דירה שהוא ירש מהוריו. אחיו הסתלק והכול הועבר אליו. להורים של בעלי – זו גם הייתה דירתם היחידה, וזה בעיר אחרת. שווי הדירה כולה של ההורים של בעלי הוא 1.2 מיליון שקל. אנחנו בעלי דירה כזוג – חצי-חצי. הדירה צפויה לעבור תמ”א. ההיתר מתעכב בגלל ההתנגדויות. הדירה מוערכת כמו שהיא, כ- 2.8 מיליון שקל, אבל בגלל התמ”א ישלמו אולי מעט יותר. שנינו פנסיונרים, ורוצים לעבור לגור בדירה חדשה. בשביל זה, אנחנו צריכים למכור. אנחנו לא בטוחים שהשותפה שלי, שהיא אחותי, תסכים למכור, אבל אנחנו מנסים למצוא פתרון בלי להיות תלויים באחות. סיפור ארוך, סליחה. מה ניתן לעשות ומה המיסים שיחולו?
תשובה
אז תראו, זה סוג השאלות שהן ממש תכנון מס. וזה יכול להיות כמעט לכל אחד מכם אצלו בשולחן. אני אגיד ככה: קודם כול, אין לי פה את נתוני הרכישה של הדירות האלה על ידי ההורים, אבל נניח שאנחנו מדברים על דירות שנרכשו אי שם – בשביל הניתוח כרגע – בשנות ה-70 וה- 60 וכן הלאה וכן הלאה, ועוד יש תקופת שבח ארוכה שקדמה לינואר 2014. ואז בעצם אנחנו צריכים לחשב, בגלל ששתיהן דירות יחידות אצל המורישים, והדירה שלהם כרגע – דירתם שהם גרים בה כרגע – אם הם מוכרים אותה כיום, אז ברור שהמחיר מושפע מזכויות בנייה. נניח לרגע את הסוגייה של זכויות בנייה בצד. אם הם מוכרים את דירתם היחידה כמו שהיא ב- 2.8 מיליון שקל – ה- 2.8 מיליון שקל, בהנחה שזה לא מושפע מזכויות בנייה, יהיה פטור ממס. למה? כי זה בתקרת הפטור של 4.5, וגם שתי הדירות שיש להם בנוסף, הן לא נספרות לצורכי מכירת דירת מגורים יחידה לפי פרק חמישי 1, כי הן לפי החזקות של 49ב(2) יש את החזקה ב- 49ג, שאומרת שאם יש לך דירת מגורים שירשת, היא לא נספרת. אז יש להם דירה אחת מפה ודירה אחת מפה, והדירות האלה לא נספרות, ולכן מכירת הדירה הזו תהיה פטורה ממס על ה- 2.8 מיליון שקל, כאשר אם אני יודע שפוטנציאל התמ”א שהוא קרוב… אין להם עדיין “יום מכירה”, עוד אין להם היתר, עוד אין להם את כל התקיימות התנאים. ונגיד שזה ייקח עוד מעט, אבל יש פוטנציאל לדבר הזה – נגיד סתם לצורך הדוגמה, 400,000 שקל – אז כמובן שה- 400,000 שקל האלה ימוסו כ”קרקע”. אז ה- 2.8 יהיה פטור, ה- 400,000 שקל יהיה חייב. נעשה ממוצע מס על הרווח הריאלי – 35% – יש שם איזה 100 ומשהו אלף שקל מס שבח.
עכשיו, אם הם קונים לעצמם – נגיד, הם מוכרים ב- 2.8 או ב- 3.2, משלמים את המיסים, וקונים לעצמם באותו כסף דירה – לצורכי מס רכישה, הדירות האלה הקטנטנות הנוספות – בשווי הזה – הן כן נספרות. החזקות של 49ג של דירת ירושה, לצורכי מס רכישה, לא חלות. רק 49ג(3) לא נספר גם לצורכי מס רכישה. ולכן אם הם קונים בכסף הזה דירת מגורים, יהיה מס רכישה של “דירה נוספת” בסכום יחסית גבוה – 5-6% על הדברים האלה – זה מאות אלפים. בואו נגיד, עשיתי ככה בראש: 200,000 שקל אם יקנו באותו סכום. זאת אומרת, יש להם מס שבח על הקרקע, יש להם מס רכישה על דירה נוספת בגלל שתי הדירות האלה. צריך לחשוב על עוד כיוונים. זאת אומרת, למשל, אני כרגע לא מדברת על להעביר לילדים ודברים כאלה וכן הלאה הלאה. אנחנו יודעים מה המשמעות, כי הם צריכים את הכסף. למשל, אם הם מוכרים את דירה אחת בפטור ממס כדירת ירושה – 49ב(5) – ונשארים עם החצי של דירת הירושה מההורים, אז גם החצי כחצי וגם החצי כדירת ירושה, לא נספר הן למס שבח והן למס רכישה. זאת אומרת, אם ימכרו את הדירה של ה- 1.2 מיליון בפטור מס, אם היא תישאר עם חצי של הירושה ועוד הדירה שלהם – כשהם יבואו למכור את הדירה שלהם, אז למס שבח יהיה להם פטור – 2.8, ולמס שבח יהיה להם מה שאני המצאתי – 400,000 שקל על זכויות בנייה, יהיה חייב במס – נגיד, ממוצע 35%, ולמס רכישה, אם הם קונים בכסף את הדירה לעצמם, החצי לא נספר. ולכן זה ממש ממש מעולה, כי זה גם טוב למס רכישה, ולא נפגעים, והם יקנו את הדירה כדירה יחידה. ולכן יש אפשרות בעצם למכור את הדירה כירושה של בן הזוג, לקנות דירה חדשה ולא להיפרד מהדירה שיש לה חצי. יש אפשרות שאם יש הסכמה, למכור גם את הדירה של ההורים שלה – אז יהיה אפשר למכור את הדירה של ההורים שלו בפטור, למכור את הדירה של ההורים שלה בפטור, ואז אין לחץ לקנות ואז למכור את הדירה שלהם, או גם למכור את הדירה השלישית שלהם ולקנות בלי שום הגבלה של זמן.
אני מזכירה לכם שהחל מה- 7.7 – החל ממחר – מי שחותם על עסקת רכישה של דירת מגורים, ומתחייב למכור את הדירה הישנה שלו – יש לו שנתיים. אנחנו חוזרים לדין הישן שהיה לפני חמש שנים – לפני שמשרד האוצר בהובלת כחלון גזר לנו את הגזירה על למהר למכור בתוך שנה וחצי, ותוך כדי התקופה האחרונה, היו צריכים לעשות כל מיני הארכות מועדים, אז יש לנו שנתיים. כלומר, מי שאמור לחתום היום על חוזה רכישה, אני מציעה לדחות למחר. מחר זה התאריך שמאפשר להיפטר מהדירה הישנה במשך שנתיים בניחותא. זה מאוד מאוד חשוב.
אז לגבי הזוג הזה – אני כל הזמן אומרת: אנחנו עושים, אנחנו מחשבים את המיסים תמיד לכל הדירות. כאילו ככה אני עושה: מחשבת את המיסים כאילו כל הדירות נמכרות היום לפי הסטטוס שלהן, ואז אני עושה חלופה ראשונה – בודקת מה אני עושה בצעדים – זה, זה, זה – מחשבת את המיסים בכל המצבים – גם למס שבח וגם למס רכישה. ואז יוצרת חלופה שנייה. שמה את המספרים – מה יוצא לי בחלופה השנייה, ובודקת. גם כל חלופה – גם אם אתה אומר את זה ללקוח וזה לא ריאלי עבורו, הוא צריך לדעת שזאת אופציה. אנחנו לא מצפים שאנשים ישבו בדיוק על התבנית ויתנהלו לפי תכנון המס, אבל לפחות שיבינו שאם זה לא מתאים להם, יש מחיר, שהחוק לא מאפשר בכל מצב את ההטבות שמגיעות. ולכן בודקים חלופה כזאת – אני מוכר… ראיתם שאם לצורך מס שבח, אני מוכר כדירה יחידה, לצורך מס רכישה, כשאני קונה, אני לא במעמד של דירה יחידה – זה מכשול, ולכן אם לא שמים לב לזה, זה די יכול להמם את המצב. נגיד: אוקיי, אני עשיתי לך את המכירה. אני לא ידעתי שאת הולכת לקנות – נגיד אם יש דבר כזה. אנחנו צריכים לעזור לאנשים שמגיעים אלינו, לראות את כל הרצף לנגד עיניהם, כדי שלא תהיה החלטה שגויה.
לגבי דירת ירושה – אני רוצה לומר שהרעיון הוא שכאשר יש לי יורש שהוא תושב חוץ, אנחנו יודעים ששוב, גם פה אין הוראת ביצוע, אנחנו ניזונים מתורה ש”בעל פה”. שבתי וקראתי למנהל מס שבח הארצי, מר שי אהרונוביץ’, ולרועי זרניצבסקי, שיוציאו כבר הוראת ביצוע, שיגידו שאם המוריש היה תושב ישראל ביום פטירתו, אז גם אם היורשים הם תושבי חוץ, הם יכולים להיכנס לפרק חמישי 1, ויכולים ליהנות מהפטור של 49ב(5), שזה פטור דירת ירושה שהמוכר הוא צאצא. זה לא כתוב בחוק. כתוב בחוק: מי שנכנס לפרק חמישי 1, חייב להיות “תושב ישראל” לכל המסלולים, ולכן תושב חוץ כשהוא בא למכור את דירת הוריו, לכאורה לא יכול להיכנס. נתנו פרשנות מקלה, ואומרים: אוקיי, אם המוריש היה תושב ישראל ביום פטירתו, אז היורשים שואבים ממנו את הזכות כתושב ישראל, גם אם הם לא תושבי ישראל. אז צריך שזה יהיה ברור – או שתתקנו את החוק, וזה יהיה ברור, או תוציאו הוראת ביצוע מקלה – זה לוקח עמוד – ממש לוקח עשר דקות לנסח פה הוראת ביצוע – אני יכולה לתת להם ניסוח, אני יכולה לתת להם טיוטה. זה דברים שמשאירים פה… ואני רואה בקבוצות ששואלים ושואלים כל פעם, כי זה לא כתוב וזה מאוד מבלבל.
* שאלה:
בנושא שכירות של פחות מ- 25 שנים וכשהעיסקה כבר דווחה למיסוי מקרקעין, שולם מס רכישה ומס שבח.
תשובה
אנחנו דיברנו על זה בעצם בפעם הקודמת, שצריך להגיש בקשה לתיקון שומה, ובעצם להחזיר את המס, כי בעצם התקופה של החכירה היא קטנה מ- 25 שנה. אבל אנחנו אמרנו מצד שני, שבעצם מנהל מס שבח יכול להגיד שבגלל שאין התנגדות או לא צפויה להיות התנגדות להמשך השימוש בקרקע לעוד 25 שנה, אז בעצם הפוטנציאל הוא לא רק החוזה המשפטי, אלא גם הפוטנציאל ההתנהגותי, ולכן מנהל מס שבח יכול להתנגד ולהחזיר לך את המס רכישה. צריך לפעול, ותעדכן אותנו מה אמרו לך, כדי שאנחנו נוכל גם ללמוד מזה. זה כבר דווח, כי אם לא היית מדווח, אז סבבה, מקסימום הם היו מגיעים אליך. אבל בגלל שזה דווח – מישהו שדיווח על זה – צריך עכשיו רגע להגיד: אנחנו רוצים להחזיר את המס רכישה, כי לא מדובר בזכות מקרקעין, משום שתקופת החכירה קטנה מ- 25 שנה.
* שאלה:
בהמשך לשתי השאלות והתשובות הקודמות בנושא של דירות ירושה – כתבתי בצ’ט עוד איזושהי שאלת המשך. עכשיו אני הולכת לכיוון ההפוך:
מה קורה כאשר היורש רוצה למכור את דירת המגורים שלו, לא את דירת התמורה שקיבל בחלף לדירת הירושה של הוריו.
תשובה
אוקיי, אז יש לו עכשיו דירה נוספת, שהיא לפי עמדת רשויות המיסים… הדירה הנוספת שיש לו, היא לא דירה שנכנסת ל- 49ב(5) ולכן היא נספרת. ואז הוא מוכר את הדירה שלו בחישוב לינארי מוטב. זאת אומרת, אם היא נרכשה לפני 2014, יהיה חלק פטור וחלק חייב, ואם היא נרכשה אחרי 1.1.2014, הכול יהיה חייב. צריך לתכנן את זה, שאם יודעים שזה הולך להיות המצב, צריך לתכנן את העניין, שלפני שיהיה טופס 4 בדירת התמורה של התמ”א הריסה – למכור את הדירה הקיימת כ”דירה יחידה”, משום שהדירה הנוספת בנייתה עדיין לא הסתיימה, ואז היא נשארת במעמד של קרקע, אולם אם הבניה הסתיימה, היא הסתיימה וזה נכנס ל”דירת מגורים”.
זאת ועוד, לגבי תמ”א הריסה – ברגע שאנחנו נמצאים במצב שהבניין נהרס, אסור לנו למכור את דירת המגורים, כי אין “דירת מגורים”. יש “זכות לקבל זכות”, שהיא לא דירת מגורים. ההגדרה של דירת מגורים למס שבח, היא הגדרה ספציפית שאומרת שדירה שבנייתה הסתיימה. אנחנו באמת צריכים להימנע מטעות כזאת. זו טעות שהמחיר שלה הוא קטסטרופה.
שאלות – יולי 2021:
* שאלה:
במאי 17 אני רכשתי משרד בעלות כוללת: שכר טרחה, עורך, עלות שיפוץ ומס רכישה שעלה לי 950,000 ₪ לפני מע”מ. מכרתי לנפי שלושה חודשים ב- 1,200,000 לפני מע”מ. אני עוסק מורשה, וכמובן את ה- 204 מע”מ אני מעביר למע”מ. יוצא שהרווח עומד על 150,000. אני מבקש לדעת כמה מס שבח צריך לשלם, והאם אני צריך לשלם גם מס על המע”מ…. זו השאלה שלו.
תשובה
אז בעצם כשאנחנו מוכרים נכס עסקי – במיוחד שמדובר כאן על משרד – אנחנו מחשבים את השבח באופן הבא: אנחנו עושים שווי מכירה בסכום לפני מע”מ, פחות יתרת שווי רכישה בסכומים לפני מע”מ, ושווי הרכישה ועוד כל ההוצאות – הכול לפי טופס פחת, ובניכוי הפחת לפי טופס פחת, גם אם היו השבחות במהלך השנים, אני שמה את ההשבחה, ומנגד בשורה מתאימה את הפחת. על הרווח הזה – מי שקנה בשנת 2017, שיעור המס שיחול עליו הוא 25%, כי שיעור המס שחל על מי שקנה זכות במקרקעין החל מ- 1.1.2012 זה 25% על השבח הריאלי.
עכשיו, יש לשים לב שלמעמים יש הוצאות שלא נכללות בטופס פחת. למשל נגיד, הכניסו את שווי הרכישה, את מס הרכישה, את העורך דין, אבל את התיווך לא דרשו בטופס הפחת – צריך לוודא שגם לא ביקשו אותו בדוח השוטף לצורכי מס הכנסה – אישורי חשבון יכול להספיק – ואז המתווך ברכישה יכול להיכנס בסכום לפני מע”מ. לשים לב: יש מצבים הרבה פעמים שבטופס פחת לא מכניסים את הכול. זה דורש מהרואה חשבון להסביר למה הוא לא הכניס, אבל מה שלא הוכנס, צריך לעקוב שייכנס במכירה, שלא יהיה פספוס.
שאלה:
יש בבעלותי דירה ורכשתי לא מזמן מגרש ממנהל מקרקעי ישראל. תוך כמה זמן מאז קניית המגרש אני צריך למכור את הדירה בבעלותי על מנת שלא אשלם עליה מס שבח (בגין דירה יחידה)?
תשובה
כל עוד אתה בעלים של דירה יחידה, תשלם מס שבח במכירה כדירה יחידה.
ברגע שעל המגרש תיבנה דירת מגורים, אתה כבר לא בעלים של דירה ויחידה ותשלם מס ליניארי.
לכן, כדי למכור את הדירה שלך בפטור של דירה יחידה, יש למכור אותה לפני סיום בניית הדירה במגרש (לרוב – לפני טופס 4, וכדי להיות ממש בטוח, לפני חיבור למים וחשמל, ולפני שהדירה יכולה לשמש למגורים בפועל).
שאלה:
דורית שלום,
אב מעביר לחמשת ילדיו בעלות על שתי דירות שברשותו – כל אחד מקבל 20% מכל דירה.
איך הדבר משפיע בהנחה שאין נכסים נוספים ביום העברת הנכסים?
האם ביום שארצה לרכוש דירה אחויב במס גבוה יותר?
תשובה
אם לילדים אין דירה, תחילה מחשבים את המס על מלא שווי הדירה בהתאם למדרגות ואז גוזרים 20% לכל ילד.
אם י שלמי מהם דירה מחשבים 8% על מלוא שווי הדירה וגוזרים 20%.
לגבי ה 20% הבאים כולם ישלמו 8%.
מה הרעיון בתכנון הזה?
לא רעיון טוב.
אתה כרוכש – אם אין לך דירה ביום הרכישה – תשלם מס לפי מדרגות 0% ומעלה
דורית גבאי
שאלה:
דורית שלום,
האם חל מס שבח במקרה הבא ואם כן, כיצד מחושב: למוריש הייתה דירה יחידה ומניות בחברה המקנות זכויות לבניית 2 בתים ודירה. בצוואה נקבע כי היורש נשוא השאלה, יקבל את הדירה. האם היורש כאשר הוא נכנס לנעלי המוריש לכשימכור את הדירה שקיבל בירושה, נחשב שיש לו דירה אחת או יותר מדירה אחת בגלל שלמוריש יש את המניות המקנות לו בעלות על קרקע? ליורש כיום יש יותר מדירה אחת.
תשובה
למוריש – אם הדירה היחידה שהייתה במצב של סיום בניה היא דירת המוריש היחידה, הרי העובדה שיש לו מניות בחברה שלה זכויות לבנות לא הופך את המוריש לבעל יותר מדירת מגורים אחת.
לפיכך, היורש יוכל ליהנות מהפטור לפי סעיף 49ב(5).
ליורש – יש עוד ידרה שלו, זה לא פוגע לו במעמד הדירה כיחידה אצל המוריש. צריכים לבדוק ששאר התנאים מתקיימים לגבי הפטור הזה.
שאלה:
שלום רב!
קראתי הכתבות שלכם בנושא מיסים, ובין היתר כתוב שם כך:
“• יש לבדוק כמה שנים תארך החכירה ביום חתימת הסכם החכירה ולפני התחלת תקופת החכירה הראשונית, מאחר שעל פי ההגדרה בחוק, חכירה ל- 25 שנים כוללת גם “זכות ברירה”, שמעניק המחכיר לחוכר.”
“דוגמא 1
אלירן הוא בעלים של קרקע פנויה. הוא השכיר אותה לנמרוד ל-15 שנים, וכן נתן לו אופציה להאריך את תקופת השכירות פעמיים ב- 5 שנים. במקרה זה ייחשב אלירן כמי שמכר זכות במקרקעין, מאחר שעל פי הגדרת “זכות במקרקעין”, תקופת החכירה המרבית במקרה זה תעמוד על 25 שנה, נמרוד ייחשב כמי שרכש “זכות במקרקעין”.”
כפי המשתמע מהנ”ל, חכירה של 25 שנה נחשב חכירה לדורות וצריך לשלם מס’ רכישה, ואין צורך שיהיה מעל 25 שנה,
זה מאוד יעזור לי בנושא שלי, אם יהיה לי סימוכין לכך מפסקי בית משפט או ציטוטים מנוסחי חוק וכיו”כ.
תודה רבה
יוסף
תשובה
שלום רב,
אין מה לחפש יותר ממה שרשום בחוק, במקרה הזה. חיבור השנים נובע מהגדרת “זכות במקרקעין” וכן מסעיף 11 לחוק שקובע את מה שרשמתי.
חכירה ל 25 שנה ויותר מחייבת מס רכישה.
בברכה,
דורית
שאלה:
מצב הדברים הוא כזה.
לאורן יש דירת מגורים עיקרית בה יש לו 50%.
בנסף, יש לו דירת ירושה מסבתא (1/3 לכל יורש), שטרם נרשמה ודירת ירושה נוספת (מאמא), בה יש לו 1/6.
אורן מבקש לרכוש דירת מגורים אחרת ולהתחייב למכור את דירת המגורים העיקרית.
לטענתו, מבירור שקיים במרכז המידע של רשות המסים נמסר לו, כי גם לצורך מס רכישה אין כל קושי אם יש ברשותו יותר מדירה נספחת וכל עוד שיעור אחזקותיו בכל אחת מהן לא יגיע ל-1/3, לא יראות בדירות הנספחות כדירה נוספת. לטענתו נמסר לו, כי עליו להחזיק בכל אחת מהן פחות מ-1/3.
לפיכך, הוא מבקש למכור חלק מסוים מדירת הסבתא (1/3) לאחותו ולאחר מכן לבצע את הרכישה של הדירה החדשה.
האם ניתן לבצע את זה באמצעות איזון בין היורשים?
האם במקרה של עסקה בין קרובים, יחולו מגבלות על רכישת הדירה החדשה או עסקה בחלק שמכר לאחותו בדירת הירושה?
תשובה
אורן ואחותו יחתמו על הסדר בין יורשים לגבי העיזבונות כולם כיחידה אחת, ויחלקו את הנכסים ביניהם, אם יש עוד יורשים כולם בהסכם אחד.
כדי להיחשב כרוכש דירה יחידה לצורכי מס רכישה עליו להיות עם דירה נוספת – העיקרית בלבד או עם חלק הקטן משליש . לא ניתן להחזיק גם וגם.
רק אם חלקו בשתי הירושות ייעלם, כלומר לא יהיו לו חלקים יוכל לרכוש חדשה ולמכור את ה 50% – העיקרית.
יש סיכוי שלא הבין מה שאמרו או שלא הבינו את הנתונים.
שאלה:
דורית שלום,
האם חל מס יסף על מכירת מגרש שנתקבל בירושה ונקנה ע”י המוריש בשנת 1945? המס לפי החוק מוגבל ל 17%.
תודה.
תשובה
היי,
אין מס יסף.
הוא מצטרף רק לשבח ראלי. זה לא חל פה.
שאלה:
אדם המחזיק ב- 50% מדירה שקיבל בהעברה ללא תמורה מאימו לפני פטירתה מעוניין לרכוש את ה- 50% הנוספים מהיורשים ואז יהיה בעלים של דירה אחת בלבד.שווי הדירה 1.4 מ”.
האם ישלם מס רכישה מלא על ה- 50% הנוספים ?
תשובה
ישראל יקר,
אם החצי דירה שירש היא דירתו היחידה, החצי בשני ישולם בגינו מס רכישה לפי דירה יחידה וזה יהיה אפס.
אם החצי שירש מהווה דירה נוספת עבורו השלמת הרכישה תהיה לפי מס רכישה של דירה נוספת ומחשבים את המס על מלא הדירה וגוזרים חצי.
מקוה שהסברתי טוב,
דורית
שאלה:
אב הינו בעלים של דירת מגורים בה מתגורר מזה כ- 20 שנה.
לפני כ- 17 חודש רכש דירה נוספת, בסך של 1.4 מליון ₪, החליט שהיא לא מתאימה לו, מעוניין למכור לבתו בסכום מופחת של כ- 1 מליון ₪.
איך נכון לנסח ההסכם? האם לפי מליון ₪? לפי שווי שוק אמיתי של 1.4 מליון ₪?
מה לעניין החשיפה שלו למס שבח? הרי לכאורה אין כל שבח.. ולכאורה זה גם לא מתנה שכן ההטבה פחותה ממחצית הסכום.
האם המוכר/הקונה חשוף לבעייתיות בניסוח הסכם המכר לפי שווי אמיתי של 1 מליון ₪?
תשובה
אלונה יקרה,
הסכם בין קרובים הוא הסכם לכל דבר וצריך לציין את המספרים המוסכמים – כלומר, שהדירה נרכשת במיליון ש״ח.
השווי למס שבח ולמס רכישה יקבע לפי שווי שוק של הדירה, בין מוכר מרצון לקונה מרצון.
אפשרי שהשווי ייקבע למ1.4 או שווי גבוה יותר.
אבל, בשל היותו של האבא כבעלים של יותר מדירת מגורים אחת ביום ההעברה או המכירה לבת הוא לא יכול למכור לפי פרק חמישי1 אלא רק לפי סעיף 48א(ב2) לחוק. ובנוסף הוראות לתרופה הקובעת מונעות מכירות בין קרובים.
לכן נכון יהיה לדחות את המכירה הזו למועד 1/1/18 או לבקש למכור לבת ולרשום את האמור לעיל ולחשב מס שבח בדוי של 1.4,1.5,1.6 מיליון שווי מכירה ולהציג לאבא עלות מס שבח אפשרית למקרה שמס שבח לא יאשר את השווי של 1.4 מיליון, אשר איתו אין שבח ולא יהיה מס.
בברכה,
דורית
שאלה:
שלום רב,
אני עומד לרכוש דירה שתשמש כדירת מגורים עבורי. מעבר לדירה בה אני מתגורר כיום(אותה אני מתכנן למכור) יש ברשותי חצי דירה אותה ירשתי מאימי. בדירה זו מתגורר ללא תמורה בעלה של אימי. להבנתי, אני אמור לשלם עבור הדירה החדשה מס רכישה
תשובה
כל עוד הדירה שבה גר הבעל של אמא רשמה על שמך יש לך היום שתי דירות ומכירת אחת מהם לא תעזור בהפחתת המס. ישולם מס רכישה על הדירה הנוספת.
שאלה:
היי דורית
לקוח שלי מכר 2 דירות לפני חודשיים דירה ראשונה שרכש להשקעה במחיר של 860 אלף שח ולאחר שבועיים מכר גם דירתו במחיר של 960 אלף שח ובקש לרכוש דירה גדולה יותר למגורים ואכן רכש דירה בשווי של מיליון שמונה מאות אלף שח.
הגשנו למיסוי פטור לדירה הראשונה לפי 49ב2 ולדירה השנייה לפי 49ה מאחר והוא עמד בדיוק בתנאי הסעיף אולם מיסוי מקרקעין לא מקבל זאת ומבקש למסות עבור שתי הדירות מאחר והם טוענים שהסעיף מהווה את מתה
מה דעתך בעניין?
תשובה
49ה חי, נושם ובועט, תשתמשו בו.
בעיקר אם הרכישה היתה לא מזמן והיחס של הזמנים מביא למס גבוה על חלק גדול מהשבח.
חן חן
דורית
שאלה:
דורית, שלום רב,
במקרה של מכירת בית בין אחים – האם מתבטלת ההנחה במס שבח?
מדוע, וכיצד ניתן לעקוף?
תודה רבה
תשובה
בענין שאלתך, אין אפשרות חוקית לבצע מכירה בין אחים בחישוב מטב, רק ביום 1.1.2018 ואילך.
דורית גבאי
שאלה:
שלום,
כשקניתי דירה חתמתי נספח עם המוכר שישפץ כמה דברים בדירה תמורת 20,000 ש”ח נוספים, האם כשאני מוכר את הדירה אוכל לקזז את זה מהרווח של מכירת הדירה?
תודה רבה
תשובה
אם ה-20,000 ש”ח נכללו בשווי הרכישה – בשומת מס רכישה ושילם עליהם מס רכישה, לא ינוכו כעת כי כבר נכללו בעלות הראשונית. אם לא נכללו, כמובן יש לבקש הניכוי ולצרף תיעוד מתאים.
שאלה:
I
יחיד רכש מקרקעין לפני שנת 1961. בשנת 1990 עשה עסקת קומבינציה (מכר חלקי) וקיבל שירותי בנייה. לא דרש פטור ממס שבח בעת עסקת הקומבינציה על חלק המקרקעין שנמכר. כיום מעוניין למכור את המקרקעין שנותר בידו שעליו קיבל שירותי בנייה.
II
האם הנכס המבונה הנ”ל זכאי כולו לשיעור מס מופחת ? כלומר, האם לצורך חישוב השבח, מדובר ברכישה אחת מקורית עם יום רכישה היסטורי ושירותי הבנייה מיוחסים לאותה רכישה היסטורית כהוצאות השבחה שנעשו בשנת 1990 (ולא כרכישה נוספת)? תודה.
תשובה
I
הנחת העבודה היא כי בשלב הזה לא נבנו הדירות לבעלי המקרקעין והם אינם נחשבים לדירת מגורים. פשוט קרקע עם התחייבות לבנייה עליה. ולכן על השאלה הבאה התשובה רשומה מטה.
II
יום רכישת המקרקעין נניח במרץ 1960 הוא יום הרכישה של הזכות הנמכרת.
לכן ההשבחות הללו מעיסקת הקומבינציה מתקבלות בערכו הנומינלי ללא הצמדה, מה שמפחית את השבח.
על השבח ישולם מס מירבי בשיעור מקסימלי של 25%.
שאלה:
שלום,
מכרתי בינואר 2015 דירה בגינה קיבלתי סך של 1,100,000 ₪. האם עלי לשלם מס שבח?
את הדירה רכשתי בשנת 1993 בסך של 97,000 $.
תודה
תשובה
שלום,
הדירה שנמכרה בינואר 2015 ככל שהיא דירתך היחידה ביום המכירה ובהתאם לנתונים שציינת פטורה מוחלט ממס שבח.
אולם, ככל שקיימות זכויות בניה נוספות שלא נוצלו עד ליום המכירה, כי אז צריך לבחון באיזה היקף כספי הם תרמו לשווי המכירה. נניח שווי הדירה במצבה מוערכת בסך של 500,000 ש״ח, כי אז החוק מאפשר להעניק לה ייחוס לפטור בשווי של 1,000,000 ש״ח. התוצאה – ההפרש בין 1,100,000 ל-1,000,000 חייב במס שבח.
מול ה-100,000 ש״ח מעמידים הוצאות הנוגעות לנכס הנמכר (עלויות בנייה לא ייכנסו ככל שמיוחסות לחלק הבנוי), היטל השבחה, שמאי, עורך דין וכן הלאה. ההוצאות ייכנסו באופן מלא או חלקי בהתאם לשיקול דעת המבוסס על פסקי הדין וביניהם רחל בארי.
שאלה:
שלום!
רציתי לשאול לגבי הכרה כהוצאה לצורך מס שבח – בדמי חכירה שנתיים ששילמתי למינהל משנת 90′ וכן דמי היוון ששילמתי לאחרונה – קראתי את סעיף 39 ונראה לי ברור שזה מוכר, ועכשיו קיבלתי מכתב שרשום בו – בהתאם לסעיף 39 לחוק דח”ש ודמי היוון אינם מוכרים… מה החוק/נוהל בנושא? אני כבר לא יודע אולי יש לי בעיה בהבנת הנקרא?….
אשמח מאוד לקבל תשובה,
תודה רבה!
תשובה
סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין מתיר בניכוי כל תשלום ששולם בגין הזכות הנמכרת.
לגבי דמי חכירה, צריך להציג את שווי החכירה ליום התחלתה – יום אישורה והמוכר יקבל את מלוא שווי החכירה ליום הרכישה.
דמי חכירה שנתיים הם פריסת תשלומים שמוסכמת ואינם ניתנים. כל לגבי דמי היוון, שהם הפעולה ההפוכה של פריסה קדימה, זה תשלום מראש של התשלום.
לפיכך, הפסיקה קבעה כי יש להעניק את שווי הרכישה המקורי ליום הרכישה ואת דמי ההסכמה המגולמים בדמי ההיוון ששלחת. לצורך זאת עליך לקבל מהמינהל את החלוקה הכספית בין חלק הכסף המיוחס להיום וחלק הכסף המיוחס לדמי הסכמה.
שאלה:
קראתי בעניין באינטרנט את המאמר שלך״הפקעה לעניין חוק מיסוי מקרקעין״ונותרה לי נקודה לא ברורה.
בסעיף ד. ״יום המכירה ״ בהפקעה – מוסבר כי סעיף 19(2) לחוק מגדירו כ״.. יום שבו הועמד הפיצוי בעד הזכות שהופקעה לרשות מי שהזכות הופקעה ממנו…״
השאלה-
מה פשר היום שבו הועמד הפיצוי יום התשלום בפועל?
היום בו סוכם בין הרשות המפקיעה לבין בעל המקרקעין?
במקרה שלי העסקה סוכמה ב31.12.14 והתשלום בוצע ב22.1.15
התשובה לשאלתי משמעותית כי מדובר בנכס היסטורי
בברכה ובתודה!
תשובה
שלום רב,
תשובתי:
במקרה שלך הוא התשלום בפועל בשנת 2015.
להציג התקבול ומיום זה בתוך 40 יום להגיש שומה עצמית.
לחשב חצי מהמס המחושב, לפי 48ג.
בהצלחה
דורית גבאי
שאלה:
היי דורית,
האם לצורך פטור דירת יחידה זכרון דברים נחשב למכירה?
תודה!
תשובה
זכרון דברים הוא הסכם בר תוקף ויום חתימתו משרף את יום המכירה, אולם אם חלפו רק 14 יום מיום חתימתו ועד ליום חתימה על הסכם מכירה, יום חתימה על ההסכם הוא יום המכירה.
שאלה:
מכרתי קרקע ב 2 מילון ש”ח.
אני צריך לשלם מס יסף.
האם אפשר לעשות פריסה של מס השבח ל-4 שנים אחורה – 500,000 ש”ח כל שנה ולא לשלם מס יסף, או שאני צריך לשלם קודם את מס היסף ואחר כך לבצע פריסה?
תשובה
זכאות לפריסה מאפשרת פריסת השבח הראלי לארבע שנים ואז בכל שנה מצרפים את השבח לכלל ההכנסות ומחשבים לפי שיעור המס המתאים, בהתאם לפקודת מס הכנסה.
לפיכך, אם כתוצאה מכל בשנת המכירה ירדה ההכנסה ואינה מגעת לחיוב מס יסף, כך יהיה.
בהצלחה!
שאלה:
שלום וחג שמח,
ברכישת מגרש לבניה מרמ”י האם יש לשלם מס רכישה גם בגין הוצאות הפיתוח הנזכרות בחוברת המכרז? זאת למרות שנכון ליום ההודעה על הזכיה במכרז ויתרה מכך נכון ליום חתימת חוזה החכירה לא בוצעו עדיין מרבית עבודות הפיתוח.
תשובה
שווי הרכישה משקף את השווי של הזכות הנרכשת ביום אישור החכירה. ענין הפיתוח נדון בבית המשפט והעליון קבע הכרעה שהשווי יכלול רק את שווי הפיתוח שנעשה והיה קיים בפועל ביום אישור העיסקה.
לפיכך אם לא החל הפיתוח כלל אין להעמיס ולהוסיף לשווי הרכישה דבר.
מניסיון, צפויה מחלוקת על כך עם המנהל, מוצע להצטייד באישור מתאים וכן לפי הצורך בצילום אוויר של הנכס ביום האישור.
בהצלחה!
שאלה:
מכרתי מגרש ב 2014 קיבלתי
חלק מהכסף בשנת 2014
עדיין לא קיבלתי את השאר ב 2015 .
האם מס היסף מתחלק בן 2014 ן 2015 לפי מה שקיבלתי בפועל באותה שנה?
תשובה
ארוע המס מיוחס לשנה שבה ניקבע יום המכירה.
אם יום המכירה נופל בשנת 2014, השבח מיוחס כולו לשנת 2014, בהתאם לזאת שיעורי המס.
לפיכך, לא ניתן לחלק בין השנים.
שאלה:
בוקר טוב,
ישנן שמועות שרשות מיסוי מקרקעין עומדת לבטל את החיוב במס האינפלציוני ואף הביטול יהא רטרואקטיבי. האם גם לאוזנייך הגיעו השמועות הללו??
שאלה שנייה יותר בעייתית.
האם מכירת שתי דירות במסגרת סעיף 49(ה) בסכום כולל המגיע ל- שלשה מליון ש”ח כדאי יותר מאשר לפעול במסגרת מס ליניארי מוטב??
בתודה מראש!
תשובה
הי משה,
תשובה לשאלה ראשונה:
המס בשיעור 10% על המרכיב האינפלציוני במכירת דירת מגורים מחוייב ומשולם.
מרגע שיצא החוק התגלתה הטעות הטכנית הזו בחקיקת תיקון 76 והחלו לפעול לבטל החיוב הזה. ככל שעבר הזמן ומשלא נעשה הדבר לפני 1/1/14 הובא לידעתי אישית שזה יבוטל רטרואקטיבית מינואר 2014.
מאז חלפה מעל שנה הכנסת התפזרה והחקיקה בנושא צפויה להתחיל ביוני 2015.
מציעה לממש דירות אם זו התוכנית. בכל מקרה הפטורים הללו הם מתנה.
תשובה לשאלה שנייה:
הפטור לפי סעיף 49ה׳ שונה בתיקון 76 והוכנסו בו שינויים שמצמצמים את השימוש בו.
אם עומדים בכל התנאים כולל תנאי הרכישה של דירה חדשה ב 75% מהכסף ממכירת השתיים, למה לא לנצל את זה?
אולם, אם צפוי קושי ויש סכוי שאחד התנאים או יותר לא יתקיימו או המאמץ לעמוד בהם רב מידי, מכירה בלינארי מוטב היא אופציה טובה מאוד. הבדיקה צריכה להיעשות מול נתונים הרכישה של הדירות והרווח הגלום במכירתן.
שאלה:
דורית,
עלתה השאלה האם יש הבדל בין צאצאי מוריש ויכולתם לנצל את תנאי הפטור אם הללו גרים בישראל מול כאלה שגרים בחו”ל?
החוק לא מאה אחוז ברור אבל לדעתי ההגיון הוא שלא צריכה להיות הבחנה בין תושבי ישראל לתושבי חוץ בנוגע לסעיף 49ב5. שמעת אחרת?
תשובה
לפי החוק תושב חוץ אינו זכאי להכנס לפטור בפרק חמישי1, כי אינו מוכר זכאי.
לכן דווקנית לא מגיע לתושב חוץ הפטור הזה.
יחד עם זה קיימת פרשנות מקילה, לפיה אם המוריש היה תושב ישראל ביום פטירתו, לא יופלו תושבי החוץ.
תגיש להם בפטור בתקרת 4.5 מיליון שיח ותכין אותם לאפשרות שיחויב תושב החוץ.
דורית
שאלה:
בשנת 1992 בניתי בית יישוב בשטחים.
הקרקע ניתנה לי כבר רשות על ידי הסוכנות היהודית.
בימים אלה במסגרת הסכם גירושןין ביני ובין אשתי העברתי את הזכות במקר הזכות בקרקע על שמי.
לאחר שהעו”ד שלי דיווח על העסקה למס הכנסה, קיבלתי הודעה שהם יוציאו לי שומה מכיוון שלא דיווחתי רכישת הבית ב-1992.
האם אני צריך לשלם? הרי זו לא עסקת מקרקעין, זו קרקע באזור יו”ש שנתנה לי כבר רשות.
תודה מראש על תשובתך.
תשובה
שלום רב,
כל רכישה גם כבר רשות חייבת בדיווח. החוק תוקן באופן ברור לגבי זה בשנת 1996 ונתן זמן לעשות זאת.
בנוסף, רכישה באיזור הזה נתונה גם לחיוב במס על ידי קמ״ט יו״ש.
צריך לנסוע אישית למשרד המטפל – נתניה או חדרה או ירושלים, לפי המיקום ולקבל הדרכה מרכז החוליה או סגן המנהל באותו משרד.
יש בגץ על זה, שמס הרכישה ששולם בישראל יחזור אם תציג תשלום ליו״ש. אז כדאי לפעול בכיוון תשלום לאחד מהם ולהתקדם.
חשוב להשלים פעולה זו צעד אחר צעד.
דורית
שאלה:
בשנת 2012 קבלתי מההורים חלקת אדמה בהעברה ללא תמורה כחוק והיא נרשמה על שמי. בניתי על חלקה זו קוטג וקבלתי טופס 4 ותעודת גמר לקראת סוף שנת 2013.
השאלה באם אמכור את הבית בתקופה הקרובה האם אצטרך לשלם מיסים כל שהם עד לסוף 2013.
עלי לציין שזו דירה שניה אולם לא מכרתי אף פעם דירה. תודה.
תשובה
שלום לך,
מתוך הנתונים ניתן ללמוד שביום 1/1/2014 היו בבעלותך שתי דירות מגורים.
כמו כן מבינה שלא מכרת בפטור ממס שבח, בין השנים 2011-2013.
לפיכך אין מניעה למכור כל אחת מדירותך, כולל הקוטז בפטור מנס, שזה אומר בחישוב מס מיוחד שמחייב את הרווח רק מינואר 2014 ועד ליום המכירה.
חשוב לוודא שהדירה עומדת בהגדרת דירת מגורים מזכה.
בהצלחה.
שאלה:
שלום רב,
האם מותר לנכות ממס שבח את הריביות ששולמו בגין הלוואה של המשכנתא?
אם כן, איך ניתן למלאות את הטופס 2990 של חישוב המס כאשר הריביות שולמו במשך שנים כל חודש ובטופס נדרש לרשום תאריך אחד לכל תשלום?
תודה.
תשובה
אברהם שלום,
בחוק מיסוי מקרקעין יש סעיף מיוחד וחדש יחסית, המקנה את הזכות לנכות מהשבי או ליתר דיוק, לצרף לעלות את הוצאות הריבית ששולמו בגין הנכס הנמכר. כל נכס. כולל דירת מגורים.
זה אומר שעל המוכר לפנות ולבקש מהבנק ריכוז התשלומים לאורך השנים ואז מכניסים בשומת המס את הסכום המיוחס לשנה מסויימת, כאילו הוא שולם בסכום אחד בחודש יולי.
הטופס מכל מספר שורות, ניתן לצרף הסכום המיוחס לשנתיים בסכום אחד ולרשום את המדד של חודש ינואר השני, המאוחר יותר.
התיקון בחוק נעשה לאור פסק דין מהפכני בבית המשפט העליון מ.ל. השקעות שקבע שחובה להכיר בריביות וכל תשלומי המימון, בהמשך ניקבע בפסק דין אחר שחייבים להתיר גם עמלות.
בדיווח חייבים לצרף הסכם הלוואה לרכישת הנכס כראיה לבקשת המימון. לפי הצורך לצרף את הבקשה שהוגשה לבנק המלווה כחלק מהמצגים.
בהצלחה.
שאלה:
דורית, שלום רב,
תודה על הברכות ששלחת לי, לקראת השנה החדשה, ומברך אותך וכל בני ביתך בברכת שנה טובה ומאושרת, הרבה בריאות והצלחה.
הרשי לי לנצל הזדמנות זו, ולקבל חוות דעת שניה בבעיה שהתעוררה בקשר למכירת דירה שניהבתקופת “הוראת השעה”. מכרתי דירה בתקופת הוראת השעה. האם עלי לחכות ארבע שנים ממועד מכירה זו, כדי לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה נוספת, למרות, שהמכירה בפטור, מלפני המכירה בתקופת “הוראת השעה” היתה בשנת 2007?
בתודה מראש, ובכל הכבוד,
משה
תשובה
משה יקר שלום,
קודם כל מאחלת לך בריאות טובה ומקווה לראותך מהר בהרצאות.
לגופה של השאלה, על פי התיקון לחוק, אם תהיה בבעלותך דירה יחידה אחת ביום 1.1.14, תוכל למכור אותה בפטור ממס מלא ככל שהמכירה תהיה סמוכה לינואר 2014.
ככל שהמכירה תתרחק מינואר 2014, חלק מסוים קטן מהמכירה יהיה חייב במס 25%.
המכירה בינואר 2014 תהיה לפי ס’ 49ב(2) החדש, ובלבד שבבעלותך הדירה הזו שעומדת להימכר – מעל 18 חודשים, והחלק הנמכר הינו מעל 1/3.
שתהיה לך שנה טובה,
דורית גבאי
שאלה:
איגוד מקרקעין הוקם בינואר 1999-הון מניות נפרע 20 ש”ח.
בסוף 2012 הוחל בפירוקו מרצון ודווח לרשות המיסים על העברה לבעלים בפטור ממס שבח, לפי סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין והבעלים שילמו מס רכישה בשיעור 5%.
המאזן ליום 31.12.12 מראה: רכוש-מיבנה לאחר הפחתה-760,000 ש”ח ועודפים (רווחים הראויים לחלוקה) באותו סכום.
השאלה: אילו מיסים יחולו בפירוק ובהעברת הנכס – ומתי?
אבקש התייחסות ספציפית ל”רווח הנוסף” ולעודפים בחברה.
תשובה
להלן תשובתנו:
בהנחה שנכס המקרקעין נרכש על ידי האיגוד לאחר יום ה-1/4/1998, יחול במועד הפירוק של האיגוד בשנת 2012 המס על הרווח הנוסף הקבוע בסעיף 71א לחוק מיסוי מקרקעין.
הרווח הנוסף מוגדר כהפרש שבין עלות רכישת המקרקעין (760,000 ₪) מתואמת ליום הפירוק ובין עלות רכישת המניות (20 ₪) מתואמת ליום הפירוק.
שיעור המס שיחול על הרווח הנוסף הינו 10% על הרווחים הראויים לחלוקה שנצברו עד ליום 31/12/2002, ועל יתרת הרווח הנוסף יחול שיעור המס על הכנסה מדיבידנד (25% על יחיד שאינו בעל מניות מהותי ו-30% על יחיד שהינו בעל מניות מהותי).
ברירת המחדל בנוגע לתשלום המס על הרווח הנוסף הינה דחיית אירוע המס ליום מכירת המקרקעין בידי בעל המניות לצד שלישי לאחר הפירוק.
הנישום יכול להודיע על רצונו להתחייב במס על הרווח הנוסף במועד הפירוק במסגרת ההצהרה שהגיש על העברת הזכויות לידיו אגב הפירוק.
בברכה,
אפרת סולומון, עו”ד
מאיר מזרחי ושות’ – משרד עורכי-דין
שאלה:
אשמח לקבל תשובה מה שיותר מהר כי זה דחוף
יש לי חברה שהשנה התחילה למכור קרקעות שבאופיין מלאי עסקי .כמו כן החברה נותנת שרותי תיווך.
במכירת הקרקעות היא שילמה את מס השבח הדרוש ואינה חייבת על ההכנסות גם במס הכנסה.
1.איך יש להתייחס לעניין הזה בעריכת הדוחות הכספיים ובביקורת.
אבקש התייחסות ברמה של פקודות נוספות .והאם יש למיין את ההכנסות להכנסה חייבת במס חברות.
2.כמו כן בטופס 1214 אם יש להציג בנפרד את ההכנסה החייבת במס חברות ואת ההכנסה החייבת במס שבח.
אשמח לקבל כל אינפורמציה נוספת שתעזור לי.
3.בשנה הבאה החברה מעוניינת לקבל פטור ממס שבח ולהיות ממוסה רק במס חברות .מה עלי לעשות מהתחלה ועד הסוף.
תודה.
תשובה
יש לי חברה שהשנה התחילה למכור קרקעות שבאופיין מלאי עסקי .כמו כן החברה נותנת שרותי תיווך.
שיעור מס הכנסה ומס שבח זהה ולכן מהבט המס אין שינוי.
אם רוצים שמס הכנסה ימסה ולא מס שבח, יש להמציא אישור לפטור ממס שבח לפי סעיף 50 בטופס שקיים לשם כך, ולהחתים את פקיד השומה. מס שבח יוציא שומת מס שבח – אפס, ומס הכנסה יקבל מקדמות ודוחות כרגיל.
במכירת הקרקעות היא שילמה את מס השבח הדרוש ואינה חייבת על ההכנסות גם במס הכנסה. נכון.
1.איך יש להתייחס לעניין הזה בעריכת הדוחות הכספיים ובביקורת?
בביקורת צריך לקבל את החוזים וללמוד אותם, ודרכם את העיסקאות שהחברה מבצעת.
אבקש התייחסות ברמה של פקודות נוספות .והאם יש למיין את ההכנסות להכנסה חייבת במס חברות – לשאול משהו אחר בנושא הזה.
2.כמו כן בטופס 1214 אם יש להציג בנפרד את ההכנסה החייבת במס חברות ואת ההכנסה החייבת במס שבח. כל ההכנסה הזו היא הכנסה חיבת מאוחדת
אשמח לקבל כל אינפורמציה נוספת שתעזור לי.
לעדכן את פקיד השומה ביחס לעיסוק של החברה ואופי הפעילות שלה.
3.בשנה הבאה החברה מעוניינת לקבל פטור ממס שבח ולהיות ממוסה רק במס חברות. מה עלי לעשות מהתחלה ועד הסוף.
ראי למעלה
תודה בהצלחה
שאלה:
חברה בעלת מלאי קרקעות החלה למכור. השנה היא קבלה חלק מהתמורה עבור המכירה ב-2012.
את המקדמות שבח עבור המכירה היא שלמה ב- 2013.
אם אני אכניס את כל ההכנסות ( בלי להבדיל את התמורה עבור המכירה שהזכרתי לעיל )אזי היא תחוייב במס חברות.
כשמס שבח שולם ב-2013 עבור אותה מכירה.
כיצד עלי להתייחס לזה?
תשובה
שלום,
מכירות של מלאי ממוסות על פי הפקודה.
מנהל מס שבח צריך לקבל טופס 50 – טופס שיוצר את הקשר בין מיסוי מקרקעין לפקיד השומה – הטופס ממולא על ידך ופקיד שומה חותם עליו ואז מס שבח לא מחייב ולא גובה מהחברה כסף.
הדיווחים על ההכנסות ממכירות בשנת 2012 צריכות להיות מיוחסות לשנת 2012, והמס ששולם ב 2013 יירשם כי הינו בגין מכירות שנה קודמת.
תזרימית נכנס כסף ומס לא שולם במקביל. זה יכול לקרות.
בשנת 2013 ימשיכו מכירות והמס שבח – לא לשלם – להשיג אישור כזה וזה מסדר לך את השנה כולןה. כל מה ששולם יוחזר או יועבר בהוראת הבעלים לחשבון שבפקיד שומה.
בהצלחה
דורית גבאי
שאלה:
בשנת 2008 מומש צו ירושה על פיו ישנה לאחד היורשים בעלות של 50% בדירת מגורים אחת ו-25% בדירת מגורים שנייה.
בשנת 2014 נרכשה דירה מגורים נוספת ע”י היורש ואשתו (התחתנו כמה חודשים קודם לכן).
אציין 2 עובדות נוספות בענין:
1. לגבי הדירות שהתקבלו בירושה-באחת גר אביו של היורש והשניה מושכרת ע”י אביו.(כלומר מעשית וכלכלית הדירות שייכות עדיין לאביו של היורש ).
2. בטאבו רק דירה בבעלות 50 % רשומה ע”ש היורש.
3. אין הסכם ממון בין היורש לאשתו.
שאלתי היא:
האם חייבים במס רכישה בגין הדירה שנרכשה בשנת 2014?
במידה וכן האם ניתן לבקש פטור ממס רכישה על החלק של האישה?
תשובה
היורש זכאי להירשם על פי חלוקה מוסכמת – צו ירושה – לא משנה כרגע.
לפיכך, בעלותו התא המשפחתי הרוכש חלק בדירה העולה על 1/3. הדירה הנוספת תיוחס לבעל בלבד, לצרכי מס רכישה, לבקש חצי מהדירה כחישוב של דירה יחידה, חצי מהדירה – כ”נוספת”.
יוזכר כי לצורכי החישוב של כל חצי, תמיד מחשבים את המס החל על מלא הדירה כיחידה ומזה גוזרים חצי, וכך גם לגבי הדירה הנוספת, מחשבים על מלוא הדירה כאילו היא נוספת, ומזה חצי.
בברכה,
דורית גבאי, רו”ח
שאלה:
שתי סוגיות נפרדות בעניין חברה שהיא אגוד מקרקעין בבעלות של 2 בעלי מניות א’ ו-ב’:
1. בעל מניות א’ מוכר את חלקו בחברה לבעל מניות ב’- האם זו פעולה באיגוד מקרקעין החייבת במס ובדווח?
2. הוקצו מניות נוספות לבעל מניות ב’ כך שבעל מניות ב’ מחזיק ברוב מניות החברה, כלומר דולל חלקו של בעל מניות א’- האם זו פעולה באיגוד מקרקעין החייבת במס ובדווח?
תשובה
תשובה לסוגיה 1: מכירת מניות ב”איגוד מקרקעין” הינה פעולה באיגוד. מחשבים מס שבח (לפי 7א) ומס רכישה (לפי 7א – שווי המקרקעין ביום הרכישה של המניות).
תשובה לסוגיה 2: הקצאה שאין עימה תמורה לבעל מניות א – אינה מכירה למוכר (לפי תיקון 50 בתוקף 7.11.2001), אולם היא כן רכישה לרוכש (לאור תיקון 76 בתוקף 1.8.2013).
שאלה:
משפחה מתגוררת במשך שנים בבית גדול. 250 – 300 מ”ר.
יש כוונה ליצור כניסה נפרדת (ע”י קיר גבס), לאגף בשטח כ-80מ”ר, מתוך הבית. כדי שישמש כצימר.
הבית נמצא בגליל, באיזור שאינו איזור תיירותי. נראה שיהיה מושכר רק חלק קטן מהזמן.
בימים שלא יהיה מושכר, ימשיך האגף לשמש את המשפחה, כמו המצב כיום, לשימושים שאינם עיסקיים:
א. כמקום אירוח להורי בעלי הבית, (המתגוררים במרכז הארץ), כשהם באים לביקורים בני מספר ימים,
ב. כשטח משחקים לילדי המשפחה
ג. ללינת נערים שלומדים בתלמוד תורה סמוך. נערים המתגוררים במרחק גדול משם ובעל הבית מלין אותם בצורה קבועה בביתו, ללא תמורה.
בדרך כלל, עסק המנוהל בדירת מגורים, במשך יותר מ-80% מחיי הנכס או בארבע השנים האחרונות לפני מכירת הדירה, אמור למנוע מהדירה להחשב כדירה מזכה.
1. האם שימוש בחלק מהבית, כצימר, “ילכלך” את כל הבית בעת המכירה או שמכירה יוטל מס (אם יוטל) רק על אותו אגף.
2. האם קיום עסק של צימר בחלק מהבית, שווה (מבחינת “לכלוך הנכס”), לעבודה של אדריכל בחדר מתוך דירת המגורים שלו.
השאלה נשאלת מאחר והאגף משמש כרכוש / ציוד העיקרי לעניין עסק הצימר. אין צימר ללא אותו אגף. שלא כמו אצל אדריכל, שאצלו החדר בדירה הינו טפל, במידה מסוימת, לעסק. כי לכאורה, הוא יכול לבצע את עבודתו גם על שולחן ברחוב.
3. האם בחישוב תקופת פעילות הצימר (לעניין 80% מחיי הנכס), יש להתחשב במספר הימים הספציפיים, שבהם היה הנכס מושכר כצימר. או שאפילו יום אחד (תיאורטית) שהאגף היה מושכר כצימר, “ילכלך” את כל אותה השנה? (הספרים שינוהלו עבור הצימר, יאפשרו בקלות, חישוב ספציפי של מספר ימי ההשכרה.)
תשובה
1. השימוש אינו למגורים ולכן הבדיקה תיעשה ביום המכירה – יש לחשב 80% מתקופה שמאז נרכש הבית או נבנה ועד ליום המכירה ולא לפני 1.1.1999 – ואם 80% מהתקופה שימש למגורים – גם החלק הזה יהיה דירת מגורים מזכה. אם לא – אז ישולם מס כמו על מגרש, כולל פחת. כדי לסייע, מוצע לתעד א ההכנסות והשימוש בפועל.
2. כן.
השאלה נשאלת מאחר והאגף משמש כרכוש / ציוד העיקרי לעניין עסק הצימר. אין צימר ללא אותו אגף. שלא כמו אצל אדריכל, שאצלו החדר בדירה הינו טפל, במידה מסוימת, לעסק. כי לכאורה, הוא יכול לבצע את עבודתו גם על שולחן ברחוב.
3. ימים ספציפיים.
שאלה:
הרכב המניות הינו 100 מניות רגילות כדלהלן:
בעמ”נ א – 25 מניות= 25%
בעמ”נ ב – 25 מניות= 25%
בעמ”נ ג – 50 מניות= 50%
סה”כ- 100 מניות=100%
ב-.21.02.2013 לצורך השגת מימון, הוחלט על הקצאת 200מניות נוספות רגילות לבעמ”נ ד- חברה בע”מ בבעלות של 100% בעמ”נ ב’)
לאחר ההקצאה הרכב המניות הנו:
בעמ”נ א – 25 מניות= 8.33%
בעמ”נ ב – 25 מניות= 8.33%
בעמ”נ ג – 50 מניות= 16.67%
בעמ”נ ד- 200 מניות= 66.67%
סה”כ 300 מניות= 100%
האם הקצאת המניות לבעמ”נ ד’ שבעקבותיה דוללו בעמ”נ האחרים, מהווה פעולה באיגוד מקרקעים החייבת במס שבח בידי בעלי מניות א’ ב’ ג’ המדוללים?
האם הקצאת המניות הנ”ל חייבת במס רכישה בידי בעמ”נ ד’?
תשובה
על פי שנראה, חלקם במניות האיגוד של בעלי המניות שהיו ערב ההקצאה – ירד.
חלקו של ד’ -המשקיע עלה.
על פי מה שנרשם בגוף השאלה, ובהנחה שאכן כך הם פני הדברים, האירוע הזה אינו “פעולה באיגוד”, וזאת בהתחשב גם בתאריך של הפעולה, שקדמה לתיקון מספר 76.
חשוב מאוד לבדוק שאין שום התעשרות של בעלי המניות הקיימים. שאין אפשרות שהם הביאו כסף הביתה. במקרה של משיכות הלוואות בעלים, הדבר ניתן גם בהתאם להוראת ביצוע שיצאה בשנת 2002 -2003 לאור תיקון מספר 50.
בכל מקרה בשל העובדה שמנהל מס שבח רוצה לבדוק את הפעולה ולהיות מסוגל לבחון האם אכן הפעולה אשר נעשתה, אינה אירוע מס, יש להגיש הודעה למנהל. הוא בוחן ומבקש לעשות בדיקות לפי שקול דעתו.
תיאור של האירוע אם היה חל לאחר 1.8.2014, הרי שלאור תיקון 76 – אירוע כזה הינו אירוע מס לצורכי מס רכישה, ואינו אירוע מס לצורך מס שבח.
שאלה:
יזם הפר חוזה עם דיירים בנושא ע” חיזוק הבנין מפני רעידות אדמה.
הדיירים מימשו ערבות בנקאית. הכסף בקופת הנציגות. העבודות תמשכנה עם יזם אחר. איזה מס חל אם בכלל ואיך יושפעו הפטורים שניתנו במס שבח והיטל השבחה לענין תמ”א 38?
דוד,
תשובה
צריך להודיע הדיירים באמצעות עורכי הדין על ביטול עיסקה. זה חשוב באיזה שלב ההתנתקות נעשתה ואם היה או לא היה דיווח והוגשו ברשות פטורים.
המטרה – לקבל ביטול.
ואז מדווחים הכל מחדש עם יזם אחר.
הכספים שהגיעו לידי הדיירים, בחשבון הנציגות חייבים במס רווחי הון.
צריך לטפל בזה מול מס הכנסה. כל אחד ישלם 25% מס בגין הרווח הגלום במימוש הערבות. אם היו או יהיו הוצאות הקשורות בזה שהדיירים נשאו בהן, זה יורד מהסכום.
הדיווח החדש יתייחס ליום עיסקה חדש והפטורים ינוצלו כעת.
כמובן שצריך לפעול מהר.
בברכה,
דורית גבאי
שאלה:
יש לי דירה שקניתי לפני 25 שנים 86 מ”ר.
היום קניתי דירה שניה 107 מ”ר,
ואני לא רוצה למכור את הדירה הראשונה.
אני נותן אותה לבתי בת ה-18. האם אני צריך לשלם מס שבח על הדירה החדשה?
תשובה
אין בעיה לתת במתנה את הדירה הישנה לבת.
ככל ששווי הדירה ביום המתנה מעל 1.5 מיליון יחול מס רכישה, בגובה המחושב כחוק ומחולק בשליש.
הבת לא תוכל למכור את הדירה הזו בפטור ממס שבח, אלא בחלוף 4 שנים מיום שהדירה בבעלותה, במקרה שלא תגור בדירה, צבא וכן הלאה, או שלוש נים אם בכל זאת תגור בה דרך קבע.
במכירת הדירה הדשה, בגלל שנירכשה אחרי 1.1.2014 – ככל שתימכר בהיותה דירה יחידה, כי אז עד לגובה 4.5 מיליון ₪ לא יחול מס שבח. אם בינתיים יצטברו לך עוד דירות מגורים, יחול חיוב של 25% על השבח הראלי.
חג שמח
שאלה:
לקוח שמכר מקרקעין בשנת 2012, בוצעה פריסת שבח ל- 4 שנים באופן הבא:
דוחות שנים 2009-2011 לא תוקנו ובשומת 2012 שתוקצרה על ידי מס הכנסה הוקלדה מלוא עסקת המכירה עם נתוני שווי המכירה, השבח הריאלי, אינפלציוני ומהמס המחושב על השבח לפי האחוזים המתאימים, הורידו זיכויים עבור 2009-2011 שלא נוצלו וכך הגיעו למס הסופי ל -2012.
האם כך יש לבצע את הפריסה? האם לא צריך לחלק את השבח ל- 4 על פני שנים 2009-2011, להוסיף חלק יחסי להכנסה ואז מתקבלת תוצאת מס נמוכה יותר?
תשובה
שלום רב
את השבח הראלי מחלקים לעד ארבע שנים. לפי סעיף 48א(ה), לחוק מיסוי, זה תלוי בתקופת הבעלות.
למעשה, נעשה חישוב צדדי כדי להקל ולהפחית המס , שהינו מס על הכנסה פאסיבית בשיעורי מס גבוהים מאשר הכנסת עבודה, שם מס תחילי הינו בשיעור 10%.
בפועל, מצרפים לצורך החישוב הצדדי, את ההכנסה בכל שנת פריסה לשבח המיוחס, רבע, ועורכים חישוב מס בהתחשב בנתוני ההכנסה בעל זה.
אם אין לו למוכר הכנסות בשנות הםריסה ובשבח זו הכנסתו היחידה, המס התחילי על השבח עד 7/11/01 יהיה 30% במקום 45, 46 אחוזים וכן הלאה. בנוסף מזכים אותו ב 2.25 נקודות זכוי וזה מקטין בערך בעוד 20,000 ש״ח את המס שבח.
אם המוכר גם ללא הכנסות וגם מעל גיל 60 בשנת הפריסה, המס התחילי יורד ל 10%, כהכנסה מיגיעה אישית.
הכל נעשה כחישוב צדדי ומכניסים את כל הנתונים לשנת המכירה.חייבים שיהיו דוחות למס בשנות המכירה אבל השנה שבה הכל ייראה בנוגע לעיסקה היא שנת המכירה, ובמקרה שלך 2012.
אגב, אם תקופת הבעלות קצרה מחמש שנים מספר השנים לפריסה יקטן.
מקוה שעזרתי.
דורית גבאי
אנגליה
שאלה:
דורית שלום!
האם יש חובת מס שבח במחירת דירה מזכה במקרה שאחד משלשת היורשים (33%) הוא תושב חוץ?
הפטירה היתה ב2011 והדירה יושבת ריקה. עכשיו היורשים רוצים למכור. האם צפוי שינוי בנדון ב 2017?
הדירה היתה למגורים של האימא במשך כ7 שנים עד לפטירתה, שלושת ילדה הם היורשים.
התושב חוץ חתם חוזה לרכישת דירה חדשה בישראל שעוד לא נבנה. מה השלכות מס שבח ורכישה לגביו?
תשובה
שלום,
על פי החוק תושב חוץ שמוכר דירת ירושה מהוריו, לא זכאי לפטור מלא וצריך לשלם מס המחושב מינואר 14 עד יום המכירה.
יחד עם זה התבצע תיקון ויורש שמוכר את חלקו ואימו היתה תושבת ישראל ביום פטירתה, יוענק לו הפטור הזה.
לפיכך לא צפוי מס, והכל בגבולות שווי דירה של 4.5 מיליון ש״ח.
אם השווי של דירת הירושה מעל זה, החלק העודף מחוייב במס. זה כבר בטל בשישים.
בינואר 17 לא יחול לפי שעה שינוי בענין הזה.
בהצלחה ושנה נהדרת,
דורית
