חלק ב – מכירת דירה יחידה

מאת: דורית גבאי, רו”ח

כאשר הנתון המדאיג מטעם לישכת עורכי הדין אומר: שאחת מכל ארבע תביעות לרשלנות מקצועית כנגד עורכי הדין היא בתחום מיסוי מקרקעין, ומחציתן במושא דירות מגורים זה אומר שיש עוד מה ללמוד ובעל הדירה בבואו למכור חייב לדעת כדי לא להיות פגוע ומפסיד הטבות מס כתוצאה של רשלנות או חוסר ידיעה של יועציו. זהו ידע שניתן להשיגו.
חלק זה יעסוק בפטור במכירת דירה יחידה.
כמו תמיד – יש לבקש פטור רק כאשר מחושב השבח ונמצא כי יש שבח ראלי וכדאי למכור ולבקש פטור.
בשל העובדה שזה פטור סופי ומוחלט – התנאים קפדניים ויש לעמוד בכולם.

2. א. התנאים לפטור על פי סעיף 49 ב(2)’ וסעיף 49ג‘

תנאי סף – החלק הנמכר בדירה עולה על – 25%

תנאי סף – על פי מסלול זה לא ניתן למכור בפטור ממס “דירה יחידה”, שחלקו של המוכר בה קטן מ – 25%.
כלומר – אם החלק הנמכר הינו – 20% – אין כניסה כלל למסלול הזה, גם אם עומדים שאר התנאים.

תנאי ראשון:

הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור.

הסבר: המוכר – וחברי התא המשפחתי שלו. למשל במקרה שלבעל – 100%בדירה, ולאישה – 60% בדירה, לתא המשפחתי 2 דירות, והמוכר אינו עומד בתנאי המסלול.
מיקום הדירה כולל את שטחי ישראל והאזור. “האזור” הוא יהודה ושומרון וחבל עזה, כולל השטחים הכלולים בתחום השיפוט הטריטוריאלי של הרשות הפלשתינית, על פי ההסכם בדבר רצועת עזה ואזור יריחו, שנחתם בקהיר בין ישראל לבין אש”פ ביום 4.5.1994.

תנאי שני:

המוכר לא מכר במשך 18 החודשים שקדמו למכירה זו דירת מגורים מזכה אחרת בפטור לפי מסלול זה.

הסבר: משמעותו של תנאי זה היא, כי לבעל דירה יחידה יש אפשרות למכור דירה כל 18 חדשים. לפני התיקון יכול היה בעל דירה יחידה למכור דירות ללא הגבלה של זמן בין המכירות.

תנאי שלישי:

בארבע השנים שקדמו למכירה זו לא הייתה למוכר יותר מדירת מגורים(1) אחת בו-זמנית (בישראל באיזור).
“דירת מגורים” – סעיף 1 לחוק.

הסבר: בודקים את המוכר בשלוש נקודות זמן: ביום המכירה, 18 חודשים קודם למכירה, וארבע שנים קודם למכירה.
אם יש לו בטווח הזמן של ארבע שנים לאחור יותר מדירת מגורים אחת, הוא אינו עומד בתנאי הסעיף.
נזכיר ש”דירה” היא גם חלק בדירה.

ב. למי המסלול הזה מתאים?

• המסלול הזה מתאים לבעלי דירה יחידה, המוכרים אותה מתוך מטרה להחליפה ולרכוש דירה חדשה, או למטרת מימושה כנכס.
• למעשה, המסלול מתנה את הפטור בהמתנה של 18 חודשים בין פטור אחד לפטור אחר .
• כאמור, יכול לקרות, שמוכר זכאי לפטור דרך יותר ממסלול אחד, והוא יכול לבחור במסלול הנוח לו ביותר.כך למשל, אם מכר נמרוד דירה יחידה וביקש את הפטור על פי מסלול 1, הוא יאלץ להמתין ארבע שנים עד למכירה הבאה. נמרוד יכול למכור את דירתו בפטור גם דרך מסלול 2 – כדירה יחידה – ואז יוכל למכור דירה נוספת בתוך 18 חודשים.

הערות שוליים

(1) ראה:סעיף 1 לחוק.

בחלק ג’ של המאמר “מכירת דירה מתנה” ירכזו נתוני המפתח בסוגיות הבאות:

• תקופת צינון בגין מכירת דירת מתנה
• מניעת פטורים, שהמחוקק לא התכוון להעניקם
• מתנות בין בני התא המשפחתי
• סייג לדירה שנתקבלה במתנה- סעיף 49ו‘
• מהי מתנה?
• בחירה בין פטור לפי סעיף 49 לבין פטור לפי סעיף 62
• מהי דירת מתנה?
• מגורי קבע בדירה שנתקבלה
• שימוש למגורי המוכר- דרך קבע
• דינו של חלק בדירה, אשר התקבל במתנה
• מועד קבלת המתנה- חוק מיסוי מקרקעין והדין הכללי
• מועד קבלת “דירת מגורים” במתנה
• מתנה מהורה

ניתן לפנות לשאלות ולייעוץ:

“איזון משאבים” לפי חוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל”ג-1973